Некоторые агенты так хотят заработать и не заплатить с этого налоги, что готовы подставить и продавца недвижимости, на которого работают, и покупателя. В случае чего сделка может быть признана недействительной, продавец получит условный срок, и только агент останется в выигрыше. Юрист офиса Vysotsky Estate в Тушино Максим Бунтовичев рассказывает как раз такую историю из своей богатой практики.
Одна семейная пара решила переехать из Архангельска в тёплые края. Возраст — около 50, скоро на заслуженный отдых. А отдыхать люди, как правило, предпочитают в тепле. Стали выбирать место. Угадайте, что выбрали? Сочи, конечно!
Нашли квартиру, внесли задаток — целых 500 тысяч рублей. Дальше начался сбор документов и подготовка к сделке. Поскольку собственник выбранной квартиры — несовершеннолетний ребёнок, его маме как законному представителю пришлось обращаться:
А) В органы опеки и попечительства за разрешением на продажу. Оно предполагало выведение денег несовершеннолетнего ребёнка на его счёт с целью использования для дальнейшей покупки другой квартиры.
Б) К нотариусу за подготовкой договора купли/продажи с дальнейшим его нотариальным удостоверением.
Собственнице квартиру помогали продавать местные сочинские агенты.
И вот завтра сделка, всё готово, но продавца, то есть мать, всё терзали какие-то сомнения. Она решила проконсультироваться у другого специалиста, то есть у меня, хотя местные агенты её уверяли, что всё хорошо.
— Я продаю квартиру. Ребёнок — собственник. Завтра сделка, но меня что-то смущает.
— Что именно? Покупатель? Банк? Расчёты? Условия сделки?
— Стоимость квартиры — 25,5 миллиона рублей. Я получила задаток 500 тысяч. 11 миллионов покупатель будет передавать наличными при подписании договора купли/продажи, и ещё 14 перечислит после сделки.
— А почему такой способ расчёта? Почему часть денег наличными, а часть безналом?
— Ну, мне надо отдать агентам 1 миллион, примерно 10 миллионов я бы хотела забрать на ремонт в новой квартире, а 14 — детям на счёт по решению опеки.
— А сколько лет в собственности квартира?
— 7, налога нет.
— А какое-то подтверждение продавец требует на 11 миллионов?
— Да, конечно. Агенты мои сказали, что по практике часть денег, которая идёт сверх суммы, указанной в договоре купли-продажи, передаётся, согласно договору, «за неотделимые улучшения».
«Неотделимые улучшения» — термин, обозначающий ремонт, технику и т.д. То есть то, что прилагается к самой квартире.
Термин был придуман в 00-х для ухода от налогов.
Раньше помогало, но сейчас нет. Любой суд признает это занижением реальной стоимости.
В данном случае это не уход от налогов, а нарушение прав несовершеннолетних. Есть надзорные органы в лице опеки и прокуратуры. Если продавец подписывает документ, что за квартиру получено денежных средств больше, чем указано в договоре купли/продажи, значит, денег на счёт несовершеннолетнего поступило меньше, чем надо.
То есть, во-первых, договор может быть расторгнут и признан ничтожным.
Во-вторых, маячит статья 159 УК РФ. Но тут много не дадут.
Максимум — условный срок, но тем не менее.
После недолгого экскурса по волнам судебной практики и гражданскому кодексу звонившая дама наотрез отказалась от первоначальной схемы и твёрдо заявила:
— Я на такие риски не готова! Что делать-то?
Для покупателя также существует риск: участвуя во всём этом «схематозе», он утрачивает статус «добросовестного» покупателя, со всеми вытекающими.
У меня возник вопрос: а зачем городить огород-то? Ради чего? Ответ оказался прост.
Всё началось с того, что продавец должна была заплатить агентам, которые занимались продажей квартиры, комиссию за работу в размере 1 000 000 рублей.
А агенты в свою очередь не хотели платить налог с этой комиссии.
Ещё они не хотели, чтобы покупатель, которого они нашли, знал сумму комиссии, так как планировали в дальнейшим с ним работать (как с клиентом), и не хотели напугать его высокими комиссионными. В общем, идея была в том, чтобы продавец отдала эти деньги наличными (и налоги можно не платить, и покупатель не узнает сумму комиссии), а значит, их надо не показывать в договоре купли-продажи. Когда женщина-продавец поняла, что так можно сделать (агенты же предложили схему), то заодно ей захотелось вытащить ещё 10 млн на ремонт. Так и родилась сумма в 11 млн наличными.
В случае с реализацией «схематоза», предложенного агентами, покупатель и продавец подставляются под удар (один — недобросовестный покупатель, вторая нарушила права несовершеннолетнего, а договор ещё и может быть расторгнут), а агент в шоколаде:
«Не был, не видел, ничего не знаю».
Я понимаю: продавцы и покупатели привыкли наплевательски относиться к законодательству. Да и не обязаны они его знать! Но, как говорит расхожая фраза, «незнание закона не освобождает от ответственности».
В сделке всё должно быть прозрачно. Агенты должны отстаивать финансовые интересы и безопасность своего клиента.
У нас, например, сумму комиссионных покупатель видит. Она обязательно фигурирует в сделке. А в левые схемы мы не даём клиентам залезать и сами в этом не участвуем. Слишком высока цена.
В итоге я им предложил схему расчетов, где каждый получает своё, не нарушая закон. Её они успешно и реализовали.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья? Ставьте лайк!