А если не продадут, то куда и к кому они могут в таком случае "попасть"?
В очередной раз появился на канале под одной из недавних публикаций интересный комментарий, буквально "нашпигованный" распространёнными заблуждениями: как насчёт рынка в целом, рынков в частности - например, рынка жилой недвижимости, так и насчёт банков, застройщиков и покупателей.
Тем мне и интересен для разбора.
Вот что пишет подписчик Юра:
Спасибо Юрию за пост, размещённый под этой статьёй. Но вот не совсем я согласен с ним. Так что давайте разбираться.
1.
"Написано много, а толку мало."
- ну, кто сколько "толку" может извлечь из моих публикаций, столько и извлечёт, это проблема в первую очередь извлекающего🤷♀️. А пока тем временем давайте посмотрим на толк в вашем комментарии, Юра.
2.
"Цена не зависит напрямую, не от спроса, ни от себестоимости. Но оба фактора оказывают влияние."
- а от чего она тогда по-вашему зависит? От ретроградного Меркурия)?
Про то, какие собственно методики определения цены вообще существуют, я приводил информацию среди прочего в частности вот здесь - в совсем недавней статье на канале. Там подробнее расписано. Но коротко - от всего зависит. Главное - кто какое решение принял для себя. Что применять, по какой методике считать, на что ориентироваться в первую очередь в своём бизнесе. Или же куда заставляет двигаться в этом сам рынок и конкуренция. У всех всё разное на разных рынках и с разными товарами.
3.
"Есть один общий закон рынка- капитал должен возрастать, а значит цены будут расти."
- общий "закон" капитализма совсем другой, это лишь одно из следствий из него приведено. К тому же надо ещё бы и разделять собственно капитализм как строй, и рынки, как его составные части и содержательную основу.
Но из этого вовсе не следует, что вообще всё всегда у всех должно только и исключительно и беспрерывно расти в ценниках.
Были, есть и будут ситуации, когда даже "очень жадные капиталисты", желающие только роста своей прибыли и постоянного подъёма цен, всё-таки снижали свои цены на товары и продукты. Не слышали про такое? Да ладно. Точно слышали и знаете, не можете не знать - это происходит сплошь и рядом на множестве рынков с огромным числом товаров.
И даже на рынке жилой недвижимости многих государств это происходило и происходит. Так что вот с этим - "а значит цены будут расти" - однозначно мимо, это далеко не факт. Из предпосылки не следует сделанный вывод.
Во всяком случае, в какие-то определённые промежутки будет точно не так на практически любом рынке. Будут падать цены. И у нас это уже не раз было за последние 20 лет и в жилье.
Кроме того, есть этакий "толстенный" нюанс - сколько вешать в граммах в чём считать вот это возрастание цен на что либо в такой стране, как наша. У нас есть рубли - ОЗ, покупательная способность которых постоянно падает, а увеличение их количества в карманах потенциальных получателей доходов и зарплат в общем случае в подавляющей массе населения стабильно из года в год отстаёт от случающейся реальной инфляции. А есть и ВЗ - доллар.
"Показалось"). В ОЗ - как бы и "рост", но в ВЗ - реального роста нет. Знаете, почему? Кто читает мой канал давно и регулярно, тот уже - знает). Если же нет - велкам! Узнавайте. Там будет во многом интересно это делать.
4.
"Никто не продаст частнику невостребованные квартиры за дешево."
- ну да, могут и так попытаться сделать - продать свой неликвид задорого. А чего ж, казалось бы, и нет? Никто ж не запретит - коммерция, она такая. "Пипл схавает"(с) - копирайт понятно, что не мой - ну тогда да, не продадут дёшево, а продадут задорого. Но есть одна проблема.
Всё зависит как раз от "физиков"-частников. Самих клиентов-покупателей. И именно конечных покупателей - "конечников". Кто реально собирается жить в приобретённых жилых площадях.
Будут позволять себя обдурить и втюхать им кривое и плесневое бетонометровое по недетским ценникам - ну, что сказать... Очевидно, что так тому и быть. "Баланс спроса и предложения" будет достигнут.
В МММ и прочих финансовых пирамидах он, помнится, тоже достигался, этот баланс СП - покупались же "мавродинки" и прочая бумага задорого.
Где эти фантики бумажные сегодня-сейчас?
5.
"Их перекупят другие застройщики или заберет банк."
- что "перекупят" другие девелоперы-застройщики - далеко не факт. Ещё одно заблуждение. Им бы со своими неликвидами и прочими проблемами разобраться. Если только это не будет разговор про сделки слияния и поглощения компаний - M&A. Но тогда кому-то будет вообще беда. В том числе - и покупателям, взявшим жильё у этого "кого-то".
Банки? Банк заберёт, и что? Что он будет делать с "активом", который по факту случится у него фактическим пассивом, и будет генерить до своей перепродажи только убытки? Продавать! А по какой цене? Дорогой? А кто возьмёт задорого, если ранее не срослось?
Вообще это огромная ошибка, и очень распространённое заблуждение, что кроме денег банку якобы что-то надо и нужно.
Квартиры те же залоговые и прочее. Это не так. Не нужны. Вот пусть вам кто-нибудь из реальных собственников банков это подтвердит. Я таких лично знаю, и потому "инфа сотка"), прямо из первых рук.
Банк создан для управления деньгами. Это конкретно специализированная структура. Работать он в первую очередь умеет и хочет по своей основной специализации. В банках непрофильные активы в реальности совсем не любят - лишний геморрой, лишние затраты, лишние проблемы и телодвижения. Делать деньги из денег и воздуха гораздо приятнее и легче.
6.
"А если есть запас прочности застройщика, так и вовсе будут стоять пустые."
- да пусть и постоят. И с каждым месяцем и годом будут терять в своей привлекательности (ценности), и в своей стоимости, и, соответственно, в ценнике и цене.
Посмотрим, к чему это сможет привести.
У нас все просто смотрят на другие рынки жилья, в других странах, в частности, на Китай, где вот так и стоят пустые коробки. Но мало кто у нас погружался в реальную глубину вопроса и понимает реальную существенную разницу того же Китая и России.
Даже у них это привело к огромным проблемам. Хотя они - не мы. У нас это будет вообще не айс.
Если кто ещё не в курсе, такие застрявшие "стояки" недостроя или даже и достроенного, но не проданного, у нас уже и сейчас имеются во множестве по стране. Я как-то писал тут про парочку таких "жилых комплексов" новостроечных вот здесь. В кавычках "жилых", потому что они ни разу не жилые. Что ж их-то, уже существующие, к себе на "поруки" никто не забирает?
Всё подобное зависшее и не жилое в том числе - это уже большая проблема среди прочих и у власти. И её-то власти не любят гораздо больше, чем банки непрофильные активы.
7.
"Есть еще частные варианты. Например, образование гетто, в районах с неразвитой, недостроенной инфраструктурой, но дешевым жильем, в котором от безвыходности будут селиться мигранты, студенты, снимать квартиры маргинальные элементы."
Ну, тут как бы всё в целом и верно. Уже вовсю это во многих ЖК, особенно в Новой Москве, это и происходит. Изначально как раз всё в таких районах делается из-за "экономической эффективности успешного бизнеса" делается так, что сразу же закладывается постепенная "трущобоизация".
Я бы только разделили понятия "гетто" и "трущобы". Второе как раз первый этап "геттоизации" некоторых районов массовой застройки у нас. Но к гетто не каждый уж район придёт. Это - полностью криминализированное место, где власть и держат собственно криминальные элементы. И связанные с ними. Но и гетто, к сожалению, кое-где у нас вполне себе реальная перспектива. У нас уже и такие районы-кварталы в разных городах по факту имеются.
А вот жильё в состоянии трущоб - это вполне себе уже во всей "красе" у нас уже есть.
Тех трущоб, что именно в части своего набора значений означает "отдалённое место, глушь, захолустье, неблагоустроенная, в основной массе бедная, грязная, обычно тесно застроенная часть города". Я бы добавил сюда в нашем случае - ещё и во многом жильё без солнца и зеленых насаждений.
Узнаёте в этом уже всем известные Кудрово, Мурино, Некрасовку? А есть ещё и масса других, только "нарождающихся" сегодня и застраивающихся прямо сейчас микро- и макро-районов - будущих трущоб.
Но вот в чём очередная ошибка восприятия.
Такие "трущобы" не должны быть хоть каким-то "стимулом" для тех, кто в них живёт, стимулом оттуда выбраться.
И для тех, кто их видит со стороны, и говорит себе "только не туда, я готов заплатить за другое при этом любую цену"! И для тех, кто туда уже по глупости "попал", и только и мечтает оттуда выбраться.
Гуано - это никогда НЕ стимул к чему-то "хорошему", тому, что не-гуано. Это неверный путь развития и революции.
Отталкиваясь от гуано, ни к чему действительно хорошему не прийти.
Не так это всё в норме должно строиться. Во всех смыслах этого слова - "строиться". Не в том направлении, не в том порядке должно "работать".
"Нет, я вот в то гуано не хочу, потому вдвойне за меньшее гуано заплачу," - глупость, выгодная только одним застройщикам.
Запомните это крепко, пожалуйста.
И ещё важно помнить:
Многое в этой жизни получает только тот, кто умеет долго ждать своей выгоды и быстро действовать в благоприятный момент.
8.
"Такой микрорайон скорее повернет вашу голову в сторону дорогого жилья. Сработает лучше всякой рекламы. Сразу появятся мысли: "лучше 2/3 зп буду отдавать за жилье в другом районе, чем треть зп в этом,"
- да не лучше ни то, ни другое. Не надо селиться в трущобах, и ещё отдавать собственные деньги за такое существование. И тем более отдавать ещё большие, вообще непосильные деньги за что-то якобы чуточку получше, чем совсем уж гуано.
Лично я уверен, что всегда найдётся третий выход, который вы просто, возможно, не видите. Ищите его, работайте лучше над этим.
А не над тем, чтобы набивать карманы банкирам и застройщикам.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий + репост 📣! Уже 970 публикаций канала здесь!
Спасибо всем первым 5000 подписчиков! Теперь идём к новой цели - 10000!!! Новые публикации - ежедневно! Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые: