Продолжаем разбираться с реальным положением дел с себестоимостью и ценниками, которые ставят девелоперы на свои "сказочно прекрасные" и потому дорогие предложения-лоты.
Этот вопрос по-прежнему актуален, и не все понимают реальную ситуацию с ним у застройщиков.
Вот и очередной комментарий в тему:
Спасибо за вопросы, Алексей. Хотелось бы обрисовать "картину бытия" в этой части нашего мира в очередной раз.
Себестоимость тут при том, что в основном на это ссылаются сами зрястройщики, "плача и стеная, и кляня беду", как у них всё с этим плохо и на входе к ним "дорого" обходится.
Старая уже, как говорится, "сказка на ночь" от российских застройщиков.
Но она воспроизводится постоянно, вновь и вновь, снова и снова.
Вот смотрите, что говорит, например, госпожа Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой», по данным "Московской газеты" (источник):
"Он (девелопер, — прим.авт.) не может опуститься ниже определенной цены за метр, потому что тогда не сможет наполнить эскроу-счета. Выход за рамки финансовой модели приводит к удорожанию ставки проектного финансирования, что составляет большие деньги. Также у застройщика есть издержки по проекту: это и стоимость земли, и при необходимости смена ВРИ участка; затраты на проектирование и саму стройку – оплата труда рабочих и инженерно-технического состава, стройматериалы, техника, отделочные материалы, лифты и т.д. Ни одна позиция из списка не дешевеет на значимые величины, поэтому в эту сторону снижать цену застройщик не может. На данный момент на рынке наблюдается рост предложений, но пока затоваривания нет. Сходную картину мы видели в 2019 году."
Большие деньги на возросшую ставку проектного финансирования? Я уже писал как-то, что изначально она 1-2 %, и если вырастает, становится 5-6 %, например. А ведь можно до этого не доводить. Как раз распродавая часть квартир в новостройках подешевле, и наполняя эскроу счета своевременно по намеченному и согласованном плану.
А сейчас, кстати, лоббируется различными союзами застройщиков и Минстроем "замораживание" этой ставке как раз на 1 % вне зависимости от любых реалий текущей ситуации у девелопера.
И все остальные "аргументы" от Ирины Доброхотовой в вышеизложенном на таком же "уровне".
Ни слова про падение спроса на творения-поделки девелоперов, а только как бы про "рост предложения" на рынке новостроек. Даже странно такое читать от "специалиста" рынка...
Но главное, видите, как в очередной раз от имени застройщиков нам рассказывают, как им "тяжело, больно и плохо".
"Уж сколько раз твердили миру"(с), что как раз в новостройках все заявленные в частности и госпожой Доброхотовой "позиции" в строчках расходов не имеют такого уж большого значения, и не занимают существенной доли даже в собственно реальной себестоимости. Не говоря уже про конкретный конечный назначаемый на квадратный метр "бетона" в новостройках ценник.
Уже писал не раз про это, и ещё напишу здесь - ни одна из указанных здесь позиций ещё совсем не была дорогой и не дорожала, когда в 2020 году под "халяву" от введённой господдержки на ипотечное кредитование новостроек и толпу побежавших в льготную ипотеку покупателей ценники задирались буквально на ровном месте на 20-30-40 %.
А потом эти повышения не раз повторились и в 2021, и в 2022 году.
И что? Какое влияние оказывала в тот момент именно себестоимость на возраставшие ценники? Ответ - да никакое. Это вот как раз и было в первую очередь получить дополнительный доход и прибыль на ажиотаже.
Цена как итог чего?
Ещё дело в том, что в целом существует несколько стандартных методов определения и назначения цены. Как говорится, если смотреть, что изложено в экономических учебниках. Я уже писал на канале об этом, но не могу вспомнить, где конкретно). Почти 1000 публикаций уже на канале🙆♂️.
Погуглите-пояндексите, чтобы понять, //"А при чём тут себестоимость"//). Ну или поищите у меня на канале в рубрикаторе. Здесь расскажу про одно.
Для "затравки" вот немного из открытого доступа в интернете:
Одна из этих методик как раз исходит собственно из себестоимости, отталкиваясь именно от неё. Во многих товарах это очень важно, если не самое главное вообще - потому что всё зависит от специфики и "веса" собственно самой себестоимости в ценнике/цене товара/продукта. Бывают они такие, что себестоимость в них - это 80 % в цене товара, например. И больше.
Но в строительстве, это верно указано и Алексеем, собственно кондовая себестоимость всех затрат на стройматериалы, работы, прочие вложения - в землю, и так далее, не имеют решающего значения в общей назначаемой цене. Это вот как раз про это - "что хочу, то и ворочу."
Потому что у нас вообще не рыночный рынок в части строительства жилья.
Как бизнесмен открою одну "страшную тайну": никто на 3-5 процентах, например, не сидит в бизнесах. Как говаривал бывало один мой старый бизнес-партнёр "В этом просто нет бизнеса". Ну, разные были у нас с застройщиками "учителя". Я уверен, что пока покупатели оплачивают бешенные текущие ценники за бетонометры, всё неплохо у застройщиков.
Плюс очень всё-таки девелоперы наши российские по-прежнему надеются во многом на всяческие дальнейшие "вспомоществования" от государства. Чего уже не будет в масштабных объёмах, как лично я вангую
Про "хотелки/возможности" именно покупателей.
Вот именно, что они как раз "причём". Ещё как причём.
Покупатель не захочет/не сможет - сделке всё равно не быть. Также, как если не захочет и другая сторона - продавец. Договор потому и называется "купли-продажи", потому что там две стороны как минимум.
И вот именно, как верно написал другой подписчик по этому поводу - можно вечно сидеть с квартирой с ценником хоть в миллиард, рассказывая какая она крутая и дорогая, и что вы - аж целый миллиардер.
Ценник можно нарисовать любой.
Но не купили - ваша квартира пока ещё чего-то стоит, конечно же, но вот сколько собственно - это и непонятно, пока не появится на неё не просто ценник, а согласованная и реально уплаченная цена. Что и покажет её реальную оценочную стоимость на какой-то конкретный момент времени.
В частности, я ещё и вот тут писал также про себестоимость почему жильё у нас в России такое дорогое.
А сказки от застройщиков про "ой как высока себестоимость у нас, потому и наши цены дорогие", можно смело забыть, и больше не вспоминать.
Совсем другое там имеет решающее значение, а не себестоимость.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий + репост 📣! Уже 969 публикаций канала здесь!
Спасибо всем первым 5000 подписчиков! Теперь идём к новой цели - 10000!!! Новые публикации - ежедневно! Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые: