Все о недвижимости и судах

Рассрочка на покупку недвижимости будет законодательно урегулирована. Об этом в интервью «Известиям» рассказал руководитель службы по защите прав потребителей, член совета директоров Банка России Михаил Мамута. По его словам, сейчас этот механизм создает риски для потребителей – например, штрафы за просроченные выплаты по рассрочке могут достигать половины от всей суммы долга. Кроме того, ЦБ предложил Минфину вдвое повысить максимальный размер ссуды, по которой можно получить кредитные каникулы, – до 900 тыс. рублей. О том, как регулятор борется с недобросовестными практиками на финансовом рынке, – в эксклюзивном интервью Михаила Мамуты «Известиям». Подробнее на сайте ЦБ РФ. Ранее мы писали, что "Рассрочка это зло". Наконец и до власть предержащих дошло это.

В блогах и СМИ уже пару дней муссируется тема о запрете сдачи в коммерческий найм ипотечного жилья. Что же послужило толчком такого вала статей? Неизвестно. С самого начала ипотечного кредитования в РФ банки-кредиторы в договоре залога (ипотеки) явно или косвенно указывали на требование согласования с банком передачи права пользования жильем третьим лицам. То, что только сейчас заемщики узнали про такое ограничение, говорит не о том, что это новая норма, а о том, что заемщики плохо читали подписываемые договора. Так что же происходит со сдачей кредитного жилья в «аренду»? Последнее время ипотека как таковая, а скорее бум «семейной» ипотеки в 2024–2025 годах применительно к новостройкам, привели к созданию «народной» схемы. Берем ипотечный кредит, сдаем жилье, деньги от аренды частично гасят ипотечные платежи. Вот только банки не совсем рады такой схеме. Почему? Да всё просто: если квартиранты заселились надолго (более одного года), то найм подлежит государственной регистрации, а это дополнительное обременение ипотечного жилья. Заемщик не справился с кредитом — заложенное жилье надо реализовывать, а там наниматели с непонятными правами пользования жильем. Переход права к новому собственнику, по общему правилу, не аннулирует правоотношения наниматель-наймодатель. Это сразу отражается на ликвидности жилья. А банку нужны такие проблемы? Вот почему получить согласие банка-кредитора на долгосрочный договор найма практически невозможно. Нарушает это права заемщика? Да, нарушает. Потому в договоре залога и прописывается однозначное требование согласия банка на сдачу в найм заложенного жилья. Заемщик, подписывая такой договор, сознательно «заужает» свои права в части передачи права пользования жилым помещением иным лицам. Что касается краткосрочного найма (по документам менее одного года), то несмотря на то, что заселение третьих лиц в жилое помещение требует формального согласования банка, банки данный момент не проверяют. Банку в принципе все равно, кто фактически живет в квартире, если юридически право собственности не обременено правами пользования третьих лиц (нанимателей). Чисто теоретически, при реализации заложенного имущества в случае, если заемщик не справился с ипотечными платежами, может возникнуть вопрос фактического выселения нанимателей. Напомню, что выселить граждан из жилого помещения, даже если у этих граждан нет юридических оснований для проживания в жилом помещении, можно только через суд. А это время. И как следствие — финансовые убытки банка и снижение ликвидности объекта, если по торгам объект продается с «живущими». Но банки, как правило, так далеко не смотрят. Единственная оговорка банков — найм повышает износ жилья. Но как, в отличие от проживания заемщика? На этот вопрос ответа нет. Что же касается постоянной регистрации в ипотечное жилье, то тут позиция банков достаточно жесткая. Да, собственник может передать право пользования иным лицам (не только членам семьи), но только по согласованию с банком-кредитором. И вот тут банк будет однозначно против постоянной регистрации не членов семьи заемщика. Вопрос опять-таки в том, что снять гражданина с постоянной регистрации без его согласия можно только через суд. А это время, потраченное на суды, и снижение ликвидности заложенного объекта. Относительно «пугалок» о проверке банками фактически проживающих в квартире — это только «пугалки». Вселение иных лиц в жилье, приобретенное по программе «Семейная ипотека», оставим на совести заемщиков, которые не улучшают качество жизни детей, а получают коммерческую выгоду за счет своих детей и государства.

Власти ограничат подачу исков об отмене приватизационных сделок десятилетним сроком. Минэкономразвития подготовило законопроект об исчислении сроков исковой давности, которым планируется внести изменения в Гражданский кодекс, рассказал «Ведомостям» председатель совета при президенте по кодификации гражданского законодательства Павел Крашенинников. По словам источника газеты, подать иск об оспаривании сделки по приватизации можно будет в течение 10 лет вне зависимости от оснований. Разработка этого закона вызвана правовой коллизией, возникшей в конце 2024 года, когда Конституционный суд разрешил изымать имущество у коррупционеров без срока давности. После этого бизнесу потребовались гарантии, что это правило не распространится на результаты приватизации прошлых десятилетий.

С 1 января 2026 года в России прекратил действие мораторий, который с марта 2024 года запрещал дольщикам взыскивать с застройщиков неустойку за просрочку передачи жилья по ДДУ. После отмены ограничения застройщики получили отсрочку выплат до конца 2026 года, однако по новым нарушениям (с 1 января) они несут полную ответственность. Эксперты предупреждают: в 2026 году число исков дольщиков к застройщикам может резко вырасти — до 80–100 тысяч дел. Совокупный объём финансовых претензий оценивается в сумму до 200 млрд рублей. При этом судебные разбирательства рискуют затянуться: застройщики, вероятно, будут активно оспаривать размеры требований, пытаясь снизить суммы в суде. Динамика предыдущих лет демонстрирует заметный рост обращений в суды. Так, в 2024 году дольщики подали 78,2 тысячи исков (на 86% больше, чем в 2023 году), требуя в общей сложности 49,5 млрд рублей. В 2025 году количество заявлений снизилось на 45% по сравнению с предыдущим годом. По оценкам специалистов, основу будущего всплеска исков составят нарушения, накопленные за период действия моратория. Если ежегодно возникает около 40 тысяч квартир, дающих право на неустойку, за полтора года моратория число таких объектов могло достичь 60 тысяч только по фактам просрочки сроков. При этом в каждом задерживающемся проекте минимум 10% покупателей готовы обратиться в суд. В ноябре 2025 года вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что накопленный объём претензий к застройщикам уже превышает 100 млрд рублей. Юристы прогнозируют, что в первые полгода 2026 года судебная система столкнётся с серьёзной нагрузкой. Наплыв исков может привести к затягиванию процессов, особенно на начальном этапе после отмены моратория. По информации РИА Недвижимость. Изображение от freepik.

Занижение цены в договоре купли-продажи до 70 процентов от кадастра уже не спасает в ряде регионов РФ. Занижение цены само по себе зло и по юридическим последствиям, и по финансовым, а теперь и по налоговым. Ряд несознательных лиц, особенно при "родственных сделках", при отсутствии оснований для налогового вычета совершали куплю-продажу недвижимого имущества по существенно заниженной цене. ГК РФ дает сторонам так называемую "свободу договора", в т.ч. и установление любой цены недвижимого имущества, чем и граждане и пользуются, чтобы не платить налоги (в частности НДФЛ). Но налоговики тоже не так просты. При свершении сделки не по рыночной стоимости и отсутствии оснований для налогового вычета, налоговики высчитывали налог на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества по следующей схеме: - если цена недвижимого имущества более 70 процентов от кадастровой стоимости, то от цены имущества, указанной в договоре купли-продажи - если цена недвижимого имущества, указанная в договоре купли продажи недвижимого имущества, менее 70 процентов от кадастровой стоимости имущества, то расчет налога шел от 70 процентов. В некоторых же регионах по решению местных властей порог в 70 процентов от кадастровой стоимости был поднят до 100 процентов. То есть расчет налога на доходы физических лиц устанавливался от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если же цена имущества была выше, то от цены указанной в договоре. В новом, 2026 году, таких регионов стало на 6 больше. В настоящий момент их 14: - Архангельская область; - Астраханская область; - Воронежская область; - Калининградская область; - Краснодарский край; - Курганская область; - Курская область; - Новгородская область; - Новосибирская область; - Республика Карелия; - Республика Крым; - Республика Татарстан; - Санкт‑Петербург; - Тюменская область. Поэтому если вы продаёте недвижимость в одном из этих регионов до истечения минимального срока владения и цена сделки ниже 100% кадастровой стоимости, налог будет доначислен, исходя из 100% кадастровой стоимости - даже если фактическая выручка была меньше.