Про недвижимость

Рассрочка на покупку недвижимости будет законодательно урегулирована. Об этом в интервью «Известиям» рассказал руководитель службы по защите прав потребителей, член совета директоров Банка России Михаил Мамута. По его словам, сейчас этот механизм создает риски для потребителей – например, штрафы за просроченные выплаты по рассрочке могут достигать половины от всей суммы долга. Кроме того, ЦБ предложил Минфину вдвое повысить максимальный размер ссуды, по которой можно получить кредитные каникулы, – до 900 тыс. рублей. О том, как регулятор борется с недобросовестными практиками на финансовом рынке, – в эксклюзивном интервью Михаила Мамуты «Известиям». Подробнее на сайте ЦБ РФ. Ранее мы писали, что "Рассрочка это зло". Наконец и до власть предержащих дошло это.

В блогах и СМИ уже пару дней муссируется тема о запрете сдачи в коммерческий найм ипотечного жилья. Что же послужило толчком такого вала статей? Неизвестно. С самого начала ипотечного кредитования в РФ банки-кредиторы в договоре залога (ипотеки) явно или косвенно указывали на требование согласования с банком передачи права пользования жильем третьим лицам. То, что только сейчас заемщики узнали про такое ограничение, говорит не о том, что это новая норма, а о том, что заемщики плохо читали подписываемые договора. Так что же происходит со сдачей кредитного жилья в «аренду»? Последнее время ипотека как таковая, а скорее бум «семейной» ипотеки в 2024–2025 годах применительно к новостройкам, привели к созданию «народной» схемы. Берем ипотечный кредит, сдаем жилье, деньги от аренды частично гасят ипотечные платежи. Вот только банки не совсем рады такой схеме. Почему? Да всё просто: если квартиранты заселились надолго (более одного года), то найм подлежит государственной регистрации, а это дополнительное обременение ипотечного жилья. Заемщик не справился с кредитом — заложенное жилье надо реализовывать, а там наниматели с непонятными правами пользования жильем. Переход права к новому собственнику, по общему правилу, не аннулирует правоотношения наниматель-наймодатель. Это сразу отражается на ликвидности жилья. А банку нужны такие проблемы? Вот почему получить согласие банка-кредитора на долгосрочный договор найма практически невозможно. Нарушает это права заемщика? Да, нарушает. Потому в договоре залога и прописывается однозначное требование согласия банка на сдачу в найм заложенного жилья. Заемщик, подписывая такой договор, сознательно «заужает» свои права в части передачи права пользования жилым помещением иным лицам. Что касается краткосрочного найма (по документам менее одного года), то несмотря на то, что заселение третьих лиц в жилое помещение требует формального согласования банка, банки данный момент не проверяют. Банку в принципе все равно, кто фактически живет в квартире, если юридически право собственности не обременено правами пользования третьих лиц (нанимателей). Чисто теоретически, при реализации заложенного имущества в случае, если заемщик не справился с ипотечными платежами, может возникнуть вопрос фактического выселения нанимателей. Напомню, что выселить граждан из жилого помещения, даже если у этих граждан нет юридических оснований для проживания в жилом помещении, можно только через суд. А это время. И как следствие — финансовые убытки банка и снижение ликвидности объекта, если по торгам объект продается с «живущими». Но банки, как правило, так далеко не смотрят. Единственная оговорка банков — найм повышает износ жилья. Но как, в отличие от проживания заемщика? На этот вопрос ответа нет. Что же касается постоянной регистрации в ипотечное жилье, то тут позиция банков достаточно жесткая. Да, собственник может передать право пользования иным лицам (не только членам семьи), но только по согласованию с банком-кредитором. И вот тут банк будет однозначно против постоянной регистрации не членов семьи заемщика. Вопрос опять-таки в том, что снять гражданина с постоянной регистрации без его согласия можно только через суд. А это время, потраченное на суды, и снижение ликвидности заложенного объекта. Относительно «пугалок» о проверке банками фактически проживающих в квартире — это только «пугалки». Вселение иных лиц в жилье, приобретенное по программе «Семейная ипотека», оставим на совести заемщиков, которые не улучшают качество жизни детей, а получают коммерческую выгоду за счет своих детей и государства.