Ковальчук | Pro Недвижимость | Квартиры в Москве

Моя привычка писать каждый день разбилась о реальность декабря. Банально не было времени. Когда на весах стоит написание поста или закрытие сделки с реальным профитом - я, как и любой стратег, выбираю кэш. Вы бы сделали так же. Для меня блог - это важно, но работа «в поле» всегда первична. Вторая половина месяца выдалась дикой. Классический декабрь: все продают, все покупают, сна нет. Мы закрывали тяжелые проекты. Сейчас, выдыхая и глядя на цифры, у меня сформировалась одна кристально чистая мысль...

Смена правил игры Вижу ваши реакции, продолжаем разговор. Вчера был на закрытой встрече с ключевыми игроками рынка. Без прессы, телефоны экранами вниз. Обсуждали то, что будет происходить с метрами, пока все ждут снижения ставки. И вот вам главный инсайт, который многим испортит настроение. Город и программа «Московские кварталы» (читай — объемы, близкие к реновации) готовят к выходу колоссальный объем. Речь про полтора миллиона квадратных метров. Вы понимаете, что это значит для инвестора? Это значит, что весь масс-маркет, весь комфорт-класс и даже то, что маркетологи за уши тянут в «бизнес», потеряет ликвидность...

%. Пока телеграм-каналы ванговали "вверх-вниз" и наводили суету... Сильнейшие сохраняли холодную голову. Это именно тот сценарий, о котором я писал пару часов назад. Никакого апокалипсиса. Система дает нам возможность работать. Для умного капитала это зеленый свет. Маховик перетока денег с депозитов в бетон начинает раскручиваться прямо сейчас. Эмоции убираем. Оставляем голую математику...

? Сегодня все смотрят на ЦБ. Мое мнение неизменно: жду разворот. Скорее всего, ставку откатят на 0,5п.п. или даже на 1 п.п. Это будет отличным подарком рынку к Новому году. Сигнал, что пациент скорее жив. Но давайте смотреть дальше своего носа. Важно не то, что будет сегодня в обед. Важно то, что мы увидим на дистанции. Сейчас рынок держится на двух китах: 100% оплата и рассрочка. Ипотека пока "на паузе", она ждет. Но к концу 2026 года мы увидим ставку в районе 11-12%. И вот тут начнется самое интересное...

Вы любите цифры, я люблю результат. Вот как это выглядит изнутри: 📍 Погонный проезд. 57 метров после флиппинга. Там была реальная война. Несколько покупателей одновременно. Ипотечники предлагали даже больше, но я не играю в рулетку с банками, когда есть нюансы с перепланировкой (удобно для жизни, но сложно для бюрократии). Я выбрал надежность. Итог: 18 млн, кэш на столе. Быстро, четко, без виртуальных обещаний. 📍 Удальцова 85а. Закрыто. 69 метров, дом 2007 года. 46,5 млн рублей. «Ой, ну это же старый фонд, не модно, дорого!» - кричали эксперты в комментах. А пока они писали, квартира ушла...

Месяц, когда у всех срывает резьбу. 🤯 Меня это давно не удивляет. Год за годом одно и то же. Неважно кто ты - Брокер, инвестор, стратег , маркетолог , или продавец ёлок. Включается режим «успеть всё или сдохнуть». Кто-то судорожно пристраивает кэш, кто-то закрывает гештальты с ремонтом, кто-то сливает активы перед отлетом. Рынок кипит. Сам мотаюсь в мыле. Сон - 6 часов. Но есть одно правило, которое я не нарушаю даже сейчас: спорт. Я не сократил тренировки. Я просто договорился с собой: «Включаем режим Терминатора...

Где деньги, если котлованы пустые? Почему я молчу про новые старты. В личку постоянно прилетает вопрос: почему я перестал разбирать новинки от застройщиков? Друзья, давайте начистоту. Разбирать там нечего. Еще раз говорю: покажите мне сейчас на карте Москвы открытый инвест. Не влажные фантазии непрофессиональных брокеров о том, что «все вырастет, потому что всегда растет», а цифры. Покажите мне новостройку в открытом доступе, где математика бьется в реальном рынке, а не в экселе застройщика. У...

💸 Машиноместо - новая валюта московского бетона Друг перед Новым годом ищет, куда приткнуть 6‑7 миллионов. Мало, чтобы брать квартиру, но слишком много, чтобы просто держать в нале. 📉 Московскую область даже не рассматривает - выход сложный, рынок мёртвый. 🏙 Москва? Всё перекуплено. Новая Москва в агонии, застройщики на хайпе. Льготная, семейная, субсидированная - все эти «успей до обнуления программ и сокращения семейки» бьют уже не в сердце, а в нерв. Я посмотрел с ним машиноместа. И вот где реально пошёл рост 💥 🔹 Red Seven - в 2023‑м отличное место стоило 5,5 млн...

Друзья, зачем вы мне звоните и пишете с вопросом: «А как можно сейчас купить Сокольники?» ⠀ Так не работает. И никогда не работало. Неужели вы правда думали, что после объявленного предстарта в конце октября можно было спокойно «посидеть, подождать официальных цен», а потом вернуться и выкупить по тем же условиям? Рынок не премирует нерешительных - он забывает о них. Пока вы размышляли, те, кто действуют, уже вошли в лоты, зафиксировали цену и теперь просто наблюдают, как капитал делает за них работу...

Вы покупаете бетон или сказку про «белую кость»? Давайте начистоту. Тема «социального фильтра» раздута маркетологами до абсурда. Особенно в сегменте, который я называю «класс чуть выше реновации». Это когда у вас есть условные 20-25 миллионов, и менеджер в отделе продаж втирает, что эта переплата - плата за отсутствие маргиналов в соседях. И вы ведетесь. Помните, Анжелика Варум пела про городок и «день рождения всем двором»? Я вырос в Ессентуках, в обычной девятиэтажке, и это было про нас. В моем подъезде жили врачи, работяги и откровенные алкаши...

Шах и мат, господа «ждуны». РНС на базе. Сегодня паблики запестрели новостью, которую я знал давно, но теперь это официальный факт. ЖК «Код Сокольники» на улице Шумкина получил Разрешение на строительство. В этот момент где-то тихо плачут те, кто отложил покупку «до лучших времен» или искал подвох там, где его не было. Помню эти бесконечные разговоры: «Ой, а вдруг не построят?», «А где документы, где РНС?», «А вот там на Гастелло вроде тоже ничего...», «А чего так дорого?». Ну что, диванные аналитики,...

Восток Востоку рознь. ФСК забирает козырной лот в Измайлово Давайте честно: восток Москвы у большинства ассоциируется с промзонами, хордами и архитектурным унынием. Амурская, Калошино, Метрогородок - это настоящий Silent Hill, где инвестиционная привлекательность разбивается о суровую реальность. Но есть на востоке островки, которые москвичи любят и не сдают. «Правильная» сторона Щелковского шоссе. Что происходит? ФСК забрали площадку на 9-й Парковой, 62. Это место бывшего универмага «Первомайский»...