Бывает, продавцы что-то скрывают от покупателей.
Иногда это вещи, которые несут в себе юридические риски. Иногда — риски уже не юридического, а бытового использования. То есть формально квартиру купить можно, документы пройдут, Росреестр всё зарегистрирует, а жить в ней потом будет, мягко говоря, некомфортно.
И, к сожалению, покупатели чаще всего боятся не того, что реально происходит в конкретной сделке, а того, что у них сейчас на слуху.
В каналах чаще публикуют громкие истории, которыми можно набрать просмотры. И люди начинают обращать внимание именно на такие случаи, упуская из виду то, что несёт основную проблему, но о чём почти не говорят в СМИ.
А на практике проблема часто начинается не с громкого слова “мошенничество”.
Она начинается с маленькой странности.
Собственника почему-то не хотят показывать. Документы обещают принести потом. Квартиру показывают только в удобное для продавца время. Покупателя торопят с авансом.
По отдельности всё это может выглядеть как бытовая мелочь. Но именно такие мелочи часто и показывают, что в сделке есть проблема.
К сожалению, нельзя составить один особый чек-лист и сказать: пройдитесь по нему, посмотрите — и всё будет однозначно проверено. Потому что каждая квартира — это всё же своя история.
И если опытный риэлтор прошёл через сотни квартир и сразу обращает внимание на нестандартность, то обычному человеку, для которого это часто первая или вторая сделка, бывает тяжело понять, на что именно нужно смотреть.
И всё же давайте попробуем это сделать.
Ниже я приведу несколько реальных примеров из нашей практики, когда мы, работая с покупателями, помогали обнаружить то, что в дальнейшем могло привести к проблеме.
При этом речь пойдёт не только про юридические риски, но и про комфорт проживания в квартире.
И, конечно, все эти случаи даже близко не являются полным списком возможных рыночных проблем. Смысл другой — показать сам принцип: как замечать нестандартность, которую продавец или его представитель хотел бы оставить незаметной.
Потому что серьёзные риски очень часто видны задолго до подписания соглашения о предоплате:
- на показе,
- в разговоре с продавцом или его агентом,
- в реакции продавца на простые вопросы,
- в том, что вам показывают,
- и особенно в том, что от вас пытаются скрыть
Как от нас собственника скрывали
Первое что мне вспомнилось — это сокрытие собственника.
Как это выглядит?
А в целом довольно стандартно. Квартира продаётся как свободная. У агента есть ключи и он самостоятельно её показывает. Всё спокойно открыл, всё показал, ответил на вопросы, готов принять предоплату на агентство или на счет продавца.
А собственника вы, конечно, увидите, но потом. На сделке.
Ведь это и правда стандартно, да? Особенно если собственник находится в другом городе. Или на даче. Или ему неудобно ездить на показы.
И я очень много раз наблюдал подобные истории, когда мы продавали квартиру, и предлагали дистанционное подписание соглашения о предоплате. Многие покупатели даже не предлагали нам показать им собственника.
Что меня всегда сильно удивляет. Потому что одно дело, вы увидели собственников (ВСЕХ!) на показе. И вполне допустимо, что это была видео встреча. Но важно, что она была. И после этого вы дистанционно вносите предоплату.
А другое дело, если вы вообще не видели собственника, и думаете, что встреча на сделке вас полностью устроит.
За такой стандартной ситуацией может скрываться что угодно.
Собственник - пьяница
Например, в последний раз, когда мы прямо настояли, чтобы собственник лично был на внесении предоплаты, оказалось, что он сильно пьющий.
Мне руководитель отдела звонила прям с аванса и говорила, что он пришел не трезвым. И на лицо все признаки того, что это не совпадение, а что человек систематически выпивает.
При этом, агент продавца заявил, что никаких проблем не видит, так как его клиент не состоит на учете ни в наркологическом, не в психоневрологическом диспансерах.
А бывало мы и людей с явными признаками психических отклонений вылавливали. И тоже не было никаких учетов.
Понятно, что не всегда, если человек пьющий, нужно отказываться от сделки. Хотя в тот раз мы, по совокупности других фактов, от внесения предоплаты отказались.
Но, ведь если человек выпивает, то и сделку нужно готовить правильно, чтобы снять эту проблему. Требовать трезвого продавца на сделку, сдавать анализы и после этого проводить покупку.
А если вы заранее это не узнали, то как? Думаете, если на сделку придет слегка выпивший продавец, то это покупатель сходу обнаружит. И если обнаружит, то откажется от сделки?
Кто-то да. И потеряет время, деньги на проверки и нервы. А кто-то застесняется, махнет рукой и понадеется на авось.
Чем может грозить сделка с продавцом, которого вы не видели
Могу на этот "авось" рассказать историю от моего партнера юриста-судебника, как выпивающий продавец в день сделки попал в ДТП, а затем кто-то умный, когда он большую часть денег уже пропил подсказал ему: «Так у тебя же в день сделки права отобрали, потому что ты пьяный был. Давай квартиру оспаривать».
Покупатель отбился исключительно на везении, что с его стороны был хороший юрист, а со стороны продавца никого. А попал бы этот продавец в руки "дельцов", не известно ещё чем бы всё закончилось.
Или могу рассказать другую историю, как мы обнаружили мошенников, которые завладели пакетом документов на квартиру, и предъявили нам фальшивую бабушку, вместо реальной. И поймать мы это смогли, только потому что потребовали личное присутствие и второй документ. Но, как раз об этом, я уже писал отдельную статью (в конце ссылку размещу).
Поэтому продавца обязательно нужно видеть вживую!
Требуйте личного знакомства с продавцом
Особенно, если вы чувствуете, что его от вас скрывают.
Вот в той истории, что я рассказывал в начале, именно это и происходило. Агент продавца сильно не хотел, чтобы мы увидели собственника. То он в этот день не может на предоплату, то в это время занят, то отмена за час до встречи. И каждый раз: "Всё равно предоплату на агентство принимаем, зачем вам эта встреча, на сделке ведь он лично будет".
И лишь, когда мы сказали, что раз собственника нет, то и предоплаты нет. Встреча состоялась.
Так что, если вы не увидели собственника на показе, нужно увидеть его на авансе, ну или хотя бы потребовать после внесения аванса, но до сделки. Не надо стесняться. Просто говорите: «Я хочу увидеть собственника».
Если он в другом городе — пусть организуют видеосвязь.
Только важно, чтобы это не выглядело как заранее подготовленный спектакль: «Он может только в этот день, в это время, три минуты, и больше никак».
Вам нужен нормальный контакт с продавцом. Живой. С возможностью задать вопросы, посмотреть реакцию, понять, что человек действительно понимает, что продаёт квартиру и на каких условиях.
Потому что собственник — это не формальность.
Это человек, от которого зависит судьба сделки.
Как от нас скрывали квартиру
Казалось бы, как можно скрывать квартиру, если вы её смотрите?
Очень просто.
Вам её показывают в такое время, когда она выглядит лучше всего.
Например, просмотр назначают только днём. Или только в определённый день. Или только в конкретный промежуток времени. И если вы начинаете просить другое время, вам говорят: «Нет, никак».
Что здесь может быть?
Во-первых, ВАС могут скрывать от соседей. Может быть, у собственника с соседями конфликт. Может быть, соседи знают какую-то негативную информацию. Может быть, сам факт продажи от них по какой-то причине хотят скрыть.
Во-вторых, ОТ ВАС могут скрывать соседей. То есть вам показывают квартиру тогда, когда соседи ведут себя тихо. А в другое время там начинается совсем другая жизнь: музыка, крики, пьянки, неприятные запахи, регулярные конфликты.
В-третьих, это может быть не соседская история, а особенность самого объекта.
Как утро и вечер меняли "тихий" двор
Была у нас такая история.
Нашли мы для покупателей хорошую квартиру. Но показывали её только днём, поэтому пришлось подстроиться. Посмотрели.
Всё очень хорошо, как нам и нужно. У нас клиенты были семья с маленьким ребенком. А там дом во дворе, не высокий этаж, тишина, спокойствие. Так квартира понравилась, что покупатели наши прямо на выходе из неё сказали — берём!
Но у нас есть правило: если продавец показывает квартиру только в одно определённое время, её обязательно нужно посмотреть ещё раз в другое время.
В той истории мы так и сделали. Посмотрели вечером... а там куча машин через двор едет.
Поговорили с соседями, вдруг это разово совпало, но нет. Выяснилось, что этот двор используют для объезда пробки.
Утром, примерно с семи до десяти, и вечером примерно так же, через двор идёт поток машин. Одна за другой. Люди сигналят, ругаются, нервничают, потому что едут на работу или с работы и объезжают затор.
Ты выходишь из подъезда и, по сути, попадаешь на дорогу, по которой постоянно едут машины.
А окна из квартиры дома, который стоит в "тихом дворе", утром и вечером, по факту, выходят на улицу...
И если бы мы посмотрели квартиру только днём и купили, для наших клиентов потом был бы кошмар. Потому что они очень хотели квартиру в тихом дворе.
Поэтому если вам жёстко ограничивают время просмотра, не надо сразу подозревать страшное. Но обязательно нужно проверить, что происходит в другое время.
Когда скрывают комнату
Похожая история была уже не с квартирой, а с комнатой. Она на показе была закрыта.
А на просьбу показать, сказали, что ребенок маленький всю ночь не спал и вот только заснул.
Ну, мы понимаем, что оно может быть и так. А может быть и не так.
Поэтому мой эксперт говорит: "А давайте, я завтра к вам заскочу в удобное время буквально на 5 минут, сделаю видео комнаты для покупателей?".
В ответ: "Завтра не удобно".
"А когда удобно?".
В итоге оказалось, что никогда. Что там было в этой комнате мы так и не узнали, потому что решили, на всякий случай не покупать квартиру, раз нам не могут показать одну комнату.
Тем более, что в нашей практике встречалось нам много чего: сырость, грибок, следы залива, проблемы с окном, трещина в стене и т.п.
Поэтому если квартиру посмотрели, она вам понравилась, но какую-то часть помещений вы не видели, обязательно просите второй показ. И не делайте до этого момента никакого выбора.
Спокойно говорите: «Квартира интересна, но комнату мы не видели, хотим посмотреть».
И дальше смотрите на реакцию.
Если вам говорят: «Да, конечно, приезжайте тогда-то», значит, хорошо — приезжайте, смотрите, делайте выбор.
Если начинается: «Нет, не могу, да что вы там хотите увидеть», — ну понятно. Это уже не просто случайность.
Покупатель должен видеть всю квартиру.
Не почти всю, а всю.
Документы обещают показать, но потом..
Дальше — документы.
Я люблю, когда всё происходит так: выбрали квартиру, перед авансом продавец присылает документы, мы на них смотрим и понимаем две вещи.
Первое — готовы ли мы вообще покупать квартиру с такими документами.
Потому что на словах могло быть сказано одно, а в документах окажется совсем другое.
Второе — что нужно прописывать в соглашении о предоплате.
Но встречаются продавцы и риэлторы, которые говорят: «Нет, заранее документы не показываем».
Хорошо.
Тогда ставим себе галочку и говорим: на предоплате будьте добры показать всю правоустановку.
А на предоплате может случиться так, что вам показывают только часть документов. Например, только выписку из ЕГРН. А остальное — потом. Собственник не может найти. Собственник забыл. Привезём позже.
Или показывают копии, но не показывают оригиналы.
Тогда нужно чётко фиксировать в соглашении срок, когда вам покажут оригинал или право отказа от сделки, если его не покажут. Иначе может оказаться так, что вас заболтают рассказом о том, что позже вы всё увидите. А на сделке скажут, что договор потеряли, ну и в целом зачем он нужен, право ведь подтверждено выпиской из ЕГРН...
А действительно, зачем нужно видеть оригиналы правоустанавливающих документов?
Что может скрываться в тексте договора
Первое. Если вам не показывают договор, по которому нынешний собственник приобрёл свой объект недвижимости, то в этом договоре может быть что-то, что существенно повлияет на сделку.
Например, недавно, мы при покупке квартиры обнаружили в договоре дарения от мамы к сыну фразу о том, что прописанные на момент дарения "остаются в квартире прописанными пожизненно". Именно в такой формулировке..
Ну, вот они с такой странной и абсолютно неграмотной формулировкой сделали дарение, а затем все уехали на ПМЖ. И через несколько лет квартиру начали продавать.
Понятно, что мы в этой ситуации настояли на том, чтобы убрать эту фразу из договора через дополнительное соглашение, которое "провели" через Росреестр.
Но это потому, что мы видели оригинал договора.
А представьте, что нам не показали бы договор дарения, и мы бы купили квартиру только ознакомившись со справкой о содержании правоустанавливающих документов. Как это часто делают.
А затем у них на ПМЖ не получилось бы что-то и кто-нибудь умный напомнил бы им, что они имеют пожизненное право прописки, что в итоге выльется в право пожизненного проживания.
Второе. Может быть подделка документов. Поэтому вам и показывают только копию. Или подделка не всего документа, а его части.
Например, в вышеописанной ситуации, показали бы нам только копию договора дарения, из которой специально удалили бы эту фразу про пожизненную прописку (что очень легко сегодня сделать).
И так же у покупателя могли возникнуть проблемы.
Поэтому правоустанавливающий документ обязательно нужно увидеть в оригинале или, если была электронная регистрация, то его цифровую копию с цифровой подписью, которую можно проверить.
Когда документов слишком много
А есть обратная ситуация.
Вам предоставляют не мало документов, а слишком много.
И, как это не удивительно, это тоже должно насторожить.
Например, недавно, мы просим документы перед предоплатой, а нам присылают такой объём, что сразу понятно — к сделке готовились. Не просто человек достал из папки то, что у него дома лежало, а именно профессионально готовили пакет.
Было все, начиная от приватизации и заканчивая уже полученными справками из ПНД и НД, и другими заявлениями и документами БТИ.
Т.е. даже для ипотечника ничего дополнительно собирать не нужно.
Да, с одной стороны — это может означать хорошую подготовку к сделке. Но с другой стороны — это очень не стандартно. А всё не стандартное должно вызывать настороженность.
Почему?
Например, потому, что ваш продавец может быть профессиональным выкупщиком. Если он недавно приобрел квартиру и теперь продает, да ещё и с таким пакетом документов, то с громадной вероятностью так оно и есть.
А выкуп почти всегда означает, что предыдущий продавец находился в каких-то стеснённых жизненных обстоятельствах. Иначе зачем ему срочно продавать квартиру так, чтобы её потом перепродавали?
Там может быть проблема с документами, которую выкупщики пытаются прикрыть перепродажей. Может быть риск банкротства да ещё и занижение цены в договоре купли-продажи. В общем может быть много чего именно по предыдущему, а не текущему собственнику.
Сам факт близких сделок — это проблема, а если ещё и выкуп...
Второй вариант — был покупатель, внёс предоплату, под него подготовили документы, а потом он сорвался и не купил.
А почему он сорвался? Может быть жизненные обстоятельства изменились? А может быть в квартире что-то не то?
В нашем случае, скорее всего так и было, потому что при проверке квартиры мы обнаружили проблему в сделке, которая произошла аж 8 лет назад. Но эта проблема могла привести к потере квартиры даже новому собственнику. Я об этом писал отдельную статью (ссылка будет в конце).
Поэтому, если есть нестандарт — в первую очередь думайте о том, чем вам он может грозить.
Да, слишком хороший пакет документов — это показатель профессиональной подготовки к продаже. А профессиональная подготовка может быть как плюсом, так и признаком того, что что-то пытаются прикрыть за красивым фасадом.
Хочу расчет через ячейку и точка!
Следующий момент — нестандартность расчётов.
Ситуация такая: человек очень долго продаёт квартиру. Приходит покупатель, готов покупать без торга. А продавец говорит: «Я хочу расчёты только через ячейку».
Мы объясняем: у нас ипотека, расчёты через счёт. А продавец говорит: нет. Только ячейка. И всё.
Да, я понимаю, что человек может жутко не доверять банкам. Или по другим причинам не проводить деньги через счёт.
Но лично мне в первую голову придет то, что продавец под влиянием или от кого-то скрывает деньги.
Понятно, что я не буду сходу отметать квартиру. Я послушаю версию продавца, попробую проработать его возражения и всё же убедить провести расчеты через счет. Если всё равно нет, то прикину насколько версия продавца бьётся с жизнью, есть ли какие-то риски для покупателя в этой схеме с учётом всех обстоятельств. И уже после этого будем принимать решение.
В любом случае сегодня такие расчёты не стандартны, а значит обязательно будем подозревать злой умысел и риски.
И хотя мы в этой ситуации могли пойти за ипотекой в другой банк, где расчеты через ячейку были бы возможны, но решили отказаться от покупки этой квартиры. Так как рационального объяснения расчетов именно через ячейку получено не было. Продавец не стал объяснять, а просто сказал, что или так, или никак по другому и точка.
Верим документам от продавца?
Одно из главных правил нашей работы слушать всё, что рассказывает продавец и не верить ничему, что не подтверждено из сторонних источников.
Вот, к примеру, был у нас недавно случай. Мы запросили от продавца справки о том, что он не состоит на учёте в наркологическом и психоневрологическом диспансерах.
Он предоставил. Наш юрист на них смотрит и говорит, что справка из НД какая-то странная.
Мой сотрудник позвонил в диспансер, спрашивает, принимал ли у них в такую-то дату такой-то врач (называет фио врача, чья подпись стоит в представленной нами справке). А ему говорят: «Да вы что, он у нас давно уже не работает».
Вот и всё. Потом наша информация пришла, оказалось, что он по наркомании на учете состоит.
Поэтому моя позиция такая: информацию, которую предоставил продавец, мы принимаем к сведению, но не верим ей априори, пока она не подтверждена из другого источника.
Кстати, о справках из НД и ПНД, им очень часто или не придают никакого значения, или придают слишком большое значение (якобы они подтверждают дееспособность). О том, зачем на самом деле нужны справки из диспансеров я уже рассказывал, ссылку в конце статьи дам.
Решайте быстрее, а то квартиру заберут!
И последнее, что я бы обязательно выделил, — это давление временем.
Продавец или агент начинает вас подгонять: давайте быстрее, у нас тут ещё покупатели стоят, что вы так долго думаете, давайте вносите предоплату, сейчас квартиру заберут.
Это манипулятивная техника.
Вас вводят в состояние стресса и гонки, чтобы вы не задумывались об остальных нюансах.
Особенно опасно, когда предложение кажется выгодным. У вас внутри и так уже есть переживание: а вдруг упущу? А тут вам ещё сверху подкидывают: «Быстрее, быстрее, быстрее».
И всё.
Человек перестаёт проверять. Он начинает спасать возможность купить.
Поэтому если квартира очень выгодная, у вас внутри что-то дёргается, вы чувствуете, что что-то не то, и при этом вас ещё сильно торопят — это очень серьёзный сигнал.
Так продавец себя вести не должен.
Нормальный продавец может хотеть быстрее выйти на сделку. Это понятно.
Но если вас именно давят, накручивают и заставляют быстрее принимать решение, это уже повод остановиться.
Что в итоге
Тема, конечно, намного шире. Можно ещё много чего вспомнить и разобрать.
Но основная мысль простая.
Нужно смотреть не только на громкие «страшные» слова, которые пестрят в интернете.
Ещё раз повторюсь, проблема может быть не обязательно в документах или праве собственности. Бывает много проблем с самой квартирой, которые в будущем могут сказаться на качестве жизни или потребуют много денег на исправление проблемы.
Вспомнил кстати, как мы однажды в квартире, которую продавал флиппер обнаружили, что розетки были приклеены. Вы представляете, вместо реальных розеток, они просто наклеили имитацию...
Поэтому обращайте внимание на любые не стандартные вещи. Именно это я и хотел показать историями, которые рассказал. Любой нестандарт — повод заострить на этом своё внимание.
И в таких ситуациях покупателю важно не спорить с собой в "пользу квартиры".
Потому что когда квартира понравилась, мозг начинает объяснять всё за продавца. Сам придумывает оправдания. Сам успокаивает. Сам говорит: да ладно, наверное, всё нормально.
И это неправильно. Правильно — обращать на всё это внимание.
А у вас были случаи, когда при покупке квартиры продавец или агент что-то явно недоговаривал?
Напишите в комментариях, что вас насторожило ещё до внесения предоплаты.
Обещанные ссылки
Материалы по теме:
— Как нам пытались продать чужую квартиру: читать
— Опасные близкие сделки: почему эту квартиру мы решили не покупать квартиру: читать или смотреть
— Справки из НД и ПНД: зачем они нужны на самом деле: читать или смотреть
Свежие разборы, новости и аналитику по рынку недвижимости я публикую в Telegram-канале и канале в МАХ.
Если вы хотите купить квартиру и вам нужна профессиональная помощь — можно обратиться ко мне и моей команде. Мы работаем по Москве и ближнему Подмосковью.
Оставить заявку можно здесь