А хотите я расскажу историю, о том как нам пытались продать чужую квартиру?
Не хотите? Но я всё равно расскажу)
Дело было много лет назад, ещё до всей это истерии с Долиной (масштаб которой, к слову, был довольно сильно преувеличен). Но касалось тоже бабушки.
И в отличие от многих других ситуаций, где мы не брали предоплату, поймал проблему не юрист (я думаю, что юрист здесь бы не помог), а именно риэлтор. Которая обратила внимание на несколько звоночков, в итоге зазвучавших набатом.
Вспомнил я эту историю сейчас не случайно.
После всей прошлогодней паники вокруг сделок с пожилыми продавцами я всё чаще вижу одну и ту же вещь: люди начинают бояться не столько реальных рисков, сколько того, что у них сейчас на слуху.
Кто-то сходу отбрасывает наследство, кто-то безусловно не смотрит квартиры пожилых людей, кто-то боится доверенности, а кто-то залоговых квартир. Но в итоге пропускает вещи, которые, на которые вообще не смотрит, потому что о них мало кто говорит.
Я, кстати, буквально недавно на ТГ-канале делал разбор истории, где покупатель искал риски там, где их искать вообще не нужно. Но даже не смотрел в ту сторону, куда посмотреть нужно было точно. Думаю, что напишу об этом следующую статью, будет интересно.
Но давайте вернемся к нашей истории и поймем, а была ли бабушка?
Обычная квартира, в которой не было собственницы
Продавалась обычная квартира в пятиэтажке в спальном районе. Мы работали с покупателем, ну, и понятно, что эксперт, которая вела сделку, ездила с ним на показы.
Ситуация здесь, на первый взгляд, была совершенно нормальная. Бабушка продает квартиру, потому что она ей не нужна, есть еще имущество, думает жить загородом. Ещё раз напомню, что было это давно, когда никаких долинцев и в помине не было. Понятно, что приди мы на такую квартиру в 23-м году или позже, мы бы совсем по другому смотрели на эту историю.
Но по тем временам бабушка, которая переезжает загород, не была сама по себе зоной риска. Такое встречалось и не редко. Требовало доп.проверок, но не с такими рисками, как сейчас. Плюс агент продавца говорил о наличии другого жилья.
И так, собственница — пожилой человек, возраст не помню, в районе 65 лет, но точно меньше 70-ти (иначе бы у нас возник вопрос про освидетельствование, а его не было. Да-да, мы и в те времена делали освидетельствование всем продавцам старше 70-ти лет).
Квартира при этом выглядела ровно так, как обычно и выглядят такие квартиры: старая мебель, советские шкафы, аккуратно, чисто, без какого-то ужаса, но сразу понятно, что это квартира пожилого человека.
Квартиру показывал агент, а самой бабушки на показе не было.
Почему нас насторожил показ без бабушки
И то, что собственницы не было на показе, для нашего эксперта было странностью. Почему? Потому что это было не типично. А для нас всё, что не типично - это странно и требует разъяснений.
Спросили агента продавца, где собственник. Он это спокойно объяснил: она как раз загородом, на даче. У него ключи, он показывает. Мол такая у них договоренность, чтобы не зависеть от продавца и всегда иметь возможность показать квартиру.
Нууу.. Если бы речь шла про квартиру, где собственник вообще не живет - это было типично. Но для квартиры, в которой собственник проживает...
Я не говорю, что если собственника нет на показе, то всё, мошенники. Конечно, нет. Всякое бывает и такие договоренности тоже.
И всё же, когда человек вроде как живёт в квартире, там его вещи, его быт, его документы, какие-то личные мелочи, и при этом квартиру спокойно показывают без него, это странновато.
На показы ведь много кто ходит. Покупатель, агент покупателя, иногда родственники покупателя. Люди ходят по комнатам, смотрят окна, балкон, санузел, шкафы. Кто-то что-то взял, кто-то переложил, что-то пропадет..
Если квартира пустая — понятно. Взял ключи, показываешь. А если человек живёт — обычно собственник присутствует или родственник/знакомый.
Но здесь бабушки нет. Но теоретически может быть, агенту она, например, доверяет, а с дачи ездить не хочет на показы. Так что пока это не вывод, а просто первая отметка в голове.
Слишком много картин
Дальше сотрудница рассказывала мне, мол смотрю я и понимаю, что бред какой-то: везде висят портреты собственницы.
Не одна фотография где-то на полке. Не семейный снимок в рамке. А именно портреты. В одной комнате, в другой комнате, в коридоре. И агент этот как будто специально обращает на них внимание: вот, мол, это собственница.
Опять же, можно сказать: ну и что?
Может, человек любит портреты. Может, художник знакомый рисовал. Может, дети подарили. В жизни всякое бывает.
Но эксперт мой говорит, что вот сколько квартир у бабушек видела, ну фотография там бывает. А так чтобы портреты, да ещё и в каждой комнате... Была бы, говорит, квартира такой "светской львицы", бывшей балерины, театрала, деятеля искусств. Но обычная "бабушкина" квартира в хрущевке и совсем не в Центре. Ну, как-то это не сочеталось с общей обстановкой.
Ещё, говорит, собственницы на показе нет, зато её лицо вам несколько раз показывают на портретах, и агент отдельно фиксирует: «вот она», — это уже выглядит не просто как интерьерная деталь.
Понятно, что это пока не критичные вещи, тем более, что квартира нашей клиентке понравилась. Но задуматься есть о чём. И покопать в сторону пока ещё не знакомой нам бабушки, тоже стоит.
Мы просим второй документ
Поэтому, когда зашёл разговор о внесении аванса, мой эксперт сказала, что внесение предоплаты должно происходить строго в присутствии собственницы. А то мало ли по какой причине её от нас прячут, мы встречали, когда так пытались скрыть людей страдающих алкоголизмом или с каким-то психическим заболеванием.
Но, и помятуя обо всех этих портретах, моя сотрудница говорит: "Когда будем встречаться с собственницей, пусть она, пожалуйста, принесёт не только паспорт, но и какой-нибудь второй документ с фотографией".
Речь шла про социальную карту, пенсионное удостоверение, загран.паспорт, ветеранское — что есть.
И тут реакция от агента продавца:
— А зачем? Что за требование такое? Никогда такого никто не просит...
Эту реакцию тоже можно записать в очередной звоночек.
Потому что если всё нормально, почему пожилому человеку сложно показать второй документ? Никто не просит ничего экзотического. Не медицинскую карту, не выписки по счетам, не что-то личное. Просто второй документ, который помогает понять, что перед нами именно тот человек.
Но, с другой стороны, действительно, просьба не совсем стандартная. И действительно, обычно такое не просят.
Понимаете, да? Вроде какие-то мелочи не бьются, но что-то здесь не так, что-то там. И точно сказать нельзя, что проблема, вдруг реально обстоятельства так сложились. А с другой стороны, как-то всё не очень нравится.
В итоге, нам сказали, что второй документ дадут. И мы решили, что поедем смотреть на бабушку, на документы. Если всё норм, то вносим предоплату и пробиваем эту ситуацию дальше, держа в уме все эти звоночки. Но, если что-то не понравится, то разворачиваемся и уходим.
Кто бы знал, о том, что именно произойдет на этой встрече и как именно моя сотрудница с клиенткой будут убегать из квартиры..
Предоплата на Тверской
Дальше было интереснее. Предоплату нам предложили вносить на квартире, но не на той, которую мы смотрели, а в другой, да ещё и расположенной на Тверской, почти у Кремля.
При этом агент продавца рассказал историю, что у бабушки не одна квартира, что та, что мы видели не основная. А вот есть ещё одна, да посмотрите в каком месте. И ещё имущество есть. Мол вы тут волнуетесь, а реально проблемы никакой нет.
Ну, может быть и так. Вроде, как и портреты, тогда возможно логично висели. НО!
У моего эксперта не просто галочка появилась. Тут у неё, как она потом рассказывала, прямо колокол в голове зазвенел.
Она говорит, мол я ведь видела первую квартиру. По ней вообще не складывается впечатление, что у этой бабушки есть ещё одна квартира на Тверской.
Понятно, что жизнь богаче любых стандартных схем. Человек может жить скромно, иметь хорошую недвижимость, не делать ремонт, не менять мебель, хранить старые вещи. Поэтому всякое бывает. Но моя практика показывает, что любой нестандарт - это повод обратить на ситуацию пристальное внимание.
В общем, приезжают они с покупательницей на Тверскую. Встречают их агент продавца и якобы его юрист.
И мой эксперт сразу понимает, что это не квартира бабушки. Нам ведь не говорили, что она в коммерческих целях используется. А здесь очевидно квартира из посуточной аренды.
Минимум мебели. Одноразовые тапочки. Какие-то случайные вещи. На подоконнике зажигалка. Нет ощущения жилого пространства пожилого человека. Нет быта. Нет следов жизни. Нет того, что обычно есть в квартире, где человек живёт или хотя бы регулярно бывает.
Моя сотрудница говорит, что хотела уже сразу развернуться и уйти, потому что очень всё было похоже на декорацию: вот, смотрите, у бабушки есть ещё квартира на Тверской, всё солидно, всё спокойно, какие могут быть вопросы. Как будто специально пытаются замылить глаза этим фактом.
Но подумала, а вдруг реально всё просто череда совпадений и квартира на самом деле сдается посуточно, но принадлежит этой же собственнице. Проверить же легко.
И решила, что смотрит ещё раз все документы, прогоняет всю историю с вопросами по каждому "звоночку", и если хоть где-то не бьётся, уходят с клиенткой без внесения предоплаты. Если всё гладко, и подтверждается документами, то рискнут внестись, но затем всё тщательно проверим.
Но всё раскрылось намного быстрее...
Явление бабушки...
И тут из комнаты появляется сама «бабушка». Та самая, которая была на портретах.
И предъявляет документы, которые выглядят в принципе убедительно.
Старые, потрёпанные. Свидетельство о праве на жилище, приватизация, договор передачи — всё такое, как старые документы обычно и выглядят. Не какая-то бумажка, распечатанная на принтере. Визуально — нормальный комплект документов.
Показывает паспорт.
Дальше со слов моей сотрудницы:
"Паспорт дают. Я паспорт открываю, а он год назад получен. Я говорю, мол где штампы о предыдущих паспортах у вас? Она ("собственница") говорит: «Ой, вы знаете, я так часто паспорта теряю, и мне вот никогда не ставят».
Паспорт похож на оригинальный, фотография вроде тоже. Смотрю всё ещё раз, понимаю, что если дать юристу, то по паспорту и по документам вообще бы вопросов не возникло.
Но я на паспорт смотрю и понимаю, что-то не то. Документы на квартиру точно оригинальные. А вот паспорт этот: новый, печатей о старых паспортах нет.. Ну такое ладно встречается. Но опять я смотрю на фотографию и на бабушку — похожа, но... А я уже начала, ну, конкретно подозревать, что эта бабушка не та.
На портретах точно она была. А на паспорте... я смотрю, причёска одинаковая, а вот лицо не очень похоже. Я смотрю, форма носа, форма глаз.. близко, но сомнения какие-то. Но вот прическа - один в один.
Есть такой способ, кстати, когда хотят одну женщину за другую выдать, причёски делают одинаковые.
Но опять, год назад она на паспорт фоткалась и сейчас с одной и той же прической? Ну, у пенсионеров бывает такое, да. Но у меня уже на фоне всего, что было уже набат в голове бьёт. Ещё квартира эта на Тверской посуточная..
В общем, говорю: «А дайте мне ещё какой-нибудь документ, я просила вас предоставить». И дают мне пенсионное удостоверение.
Я его беру в руки и понимаю, что оно свежее. Оно типографской краской ещё пахнет. Оно хрустит. А выдача несколько лет назад. Я его так закрываю и говорю: «Всё, ребят, я предоплату вносить не буду».
А дальше начинается цирк..."
Небольшое, но важное отступление от истории
Обратите внимание, сколько прозвенело звоночков, даже без учёта поддельного пенсионного. Эти все звоночки были выявлены до этапа появления юриста.
Я к чему. К тому, что всегда говорю: правильная экспертиза объекта недвижимости — это не «риэлтор посмотрел документы» и не «юрист посмотрел документы». Правильная проверка — это когда риэлтор и юрист смотрят всю ситуацию вместе.
Риэлтор видит человека, квартиру, поведение, технологию сделки, цену, выявляет странности. И дальше все свои сомнения озвучивает юристу.
Юрист же смотрит документы, историю переходов права, риски приватизации, наследства, банкротства, оспаривания и всё остальное.
Поэтому нормальную юридическую экспертизу не может провести просто риэлтор, который не имеет никакого юр. образования. И не сможет юрист, который видит только документы, но не собственника. Не понимает занижена цена покупки или нет, и не знает других технических нюансов сделки.
Т.е. если хотите, чтобы у вас был только риэлтор, выбирайте того, кто с юр.образованием. Хотите, чтобы проверку вёл только юрист, оговаривайте с ним, что он не только на документы посмотрит, но и на всю ситуацию, включая собственника.
А лучше доверяйте юр.экспертизу связке риэлтор + юрист-жилищник. Тогда будет идеально.
Но вернёмся к нашей истории.
"Цирковое" представление
После отказа от аванса начинается уже совсем странная сцена. "Наша бабуля", которая до этого нормально разговаривала, объясняла, почему продаёт квартиру, рассказывала про паспорт, про дачу, про жизненные обстоятельства, вдруг уходит в комнату.
А потом возвращается... В какой-то майке поверх которой надет чёрный лифчик, и начинает ходить и с агентами своими разговаривать: «Ой, а кто эти люди? А что они здесь делают?» — и активно изображать из себя умалишённую.
То есть пять минут назад напротив сидела абсолютно нормальная женщина. А здесь она полностью невменяемый человек.
Мой эксперт всё понимает, выводит обалдевшую покупательницу из квартиры. И пока они спускаются на лифте, открывает объявление о продаже.
А его уже нет!
То есть пока они ехали вниз, его сняли.
И если бы сходу притащили с улицы какого-нибудь полицейского, то:
- объявления нет
- бабушка невменяемая..
Да и в квартире уже скорее всего никого бы не нашли.
Мы отслеживали потом квартиру, которую продавали, думали, что если объявление появится, то сообщим в полицию. Но оно так и не появилось.
В чем суть схемы и почему подставная бабушка не присутствовала в квартире на показе?
Скорее всего мошенники каким-то образом завладели полным пакетом документов реального собственника и ключами от квартиры. Хотя ключи не факт, так как квартиру могли сначала вскрыть, а затем поменять личинки.
Паспорт тоже скорее всего оригинальный был, он ведь должен был пройти проверку в банке. Хотя не понятно, почему год назад выдан и не было печатей со старыми паспортами. Но возможно были какие-то обычные причины для этого.
Почему они к выкупщикам не обратились - не знаю. Возможно подумали, что обычный риэлтор или покупатель без риэлтора их аферу не вскроют, а выкупщики могут.
Но точно понимаю, почему они "поддельную бабушку" не показывали в продаваемой квартире. Там ведь дом пятиэтажка. Пенсионеры часто общаются. И одно дело "Марь Ивановна квартиру продаёт, а это её агент". И когда он входит в квартиру, и водит туда людей - это не вызывает вопросов. А другое дело, когда какая-то женщина, похожая на "Марь Ивановну" так же приходит в эту квартиру с теми же целями.
В общем, как-то у них этот пакет документов оказался в руках, и они точно знали в какой период времени собственницы точно не будет в квартире. Возможно она реально жила на даче и даже не подозревала, что её квартиру продают.
Потом завесили всю квартиру портретами "собственницы", чтобы покупатель их однозначно заметил и запомнил лицо.
Ну, а дальше уже взяли бы предоплату, и кто там по скан-копиям паспорта и документов смог бы что понять. Осталось бы только сделку провести, получить деньги и всё. А покупатель потом обнаружил бы на пороге реальную собственницу и однозначно, в ходе судебного процесса, потерял бы и эту квартиру и деньги.
А самое интересное, что они так всё обставили, что у моей сотрудницы на руках не оказалось ни одной фотографии, ни одного документа.
Она говорит, что только после того, как ушла из квартиры, поняла, что каждый раз, когда она хотела сфотографировать, ей либо подсовывали что-то ещё в руки, либо отвлекали. Ну и сказали, что весь пакет документов в хорошем качестве пришлют по почте.
Кстати, вспоминая именно эту и похожие истории, я на круглом столе в Госдуме, где обсуждалась безопасность сделок с пожилыми собственниками, предлагал рассмотреть дополнительную замену паспорта после 60 лет.
Старение бывает разным: при мелкоморщинистом типе человек чаще остаётся похож на себя, а при деформационном может заметно измениться овал лица и черты. Для обычной жизни это деталь, а для сделки с недвижимостью — вопрос идентификации продавца.
Общеизвестный факт - не всегда правда.
А вывод простой. Очень часто на многие вещи навешены "ярлыки", и люди начинают бояться этих "ярлыков", а не фактов.
Наследство — страшно. Доверенность — страшно. Залог — страшно. Пожилой продавец — страшно.
А ведь правильный вопрос не в том, как называется риск, а в том, что реально происходит в конкретной сделке.
У меня на Дзен есть две подборки для покупателей: там как раз разбираю, какие риски настоящие, а какие чаще просто пугают рынок. Иногда именно на таких «страшных» квартирах можно найти хорошую покупку — если понимать, где реальная проблема, а где только чужой страх.
- Безопасная покупка: Разбираем, как безопасно купить квартиру: на что обращать внимание, какие проверки делать и где чаще всего возникают проблемы в сделке.
- Квартиры с подвохом. Разбор реальных ситуаций из моей практики: квартиры, которые на первый взгляд выглядят нормально, но в сделке могут скрываться серьёзные проблемы и мошеннические схемы
Свежие разборы, новости и аналитику по рынку недвижимости я регулярно публикую в Telegram - канале или канал в МАХ.
А если вы хотите купить квартиру и вам нужна профессиональная помощь — можно обратиться ко мне и моей команде.
Мы работаем по Москве и ближнему Подмосковью.
Оставить заявку можно здесь.