Вокруг справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, получаемых продавцами для сделок с недвижимость, последние годы накрутилось огромное число мифов.
Особенно их прибавилось в последнее время на фоне долинофобии.
Эти справки постоянно фигурируют в перечнях документов для проверки квартиры (что в целом правильно), но при этом им постоянно придают совершенно не то значение, которое они имеют.
Например, кто-то придумал термин "папка добросовестного покупателя" и озвучил, что для получения этого статуса, обязательно нужны такие справки. И это пошло гулять по Сети, так как термин - с маркетинговой точки зрения очень привлекательный. Правда к реальности не имеет никакого отношения.
Но у людей сложилось ощущение, что если справки о не состоянии продавца на учете в НД и ПНД есть, то всё — сделка защищена, продавец потом ничего сделать не сможет. Что если такие справки есть — значит, сделка в безопасности, а если их нет — значит, всё плохо.
Отсюда и следующий вывод, который я слышу постоянно:
«Ну как же так? Справки же были. Значит, продавец не может потом оспорить сделку».
К сожалению, в жизни всё обстоит не так.
Давайте разберемся, что же это за справки, зачем они действительно нужны и чего от них ждать не стоит.
Что такое справки из НД и ПНД и зачем их вообще берут
Если совсем по-простому, справки из НД и ПНД берутся для одной-единственной вещи — отсечь явные, очевидные случаи риска.
То есть нам важно понять, состоит человек на учёте или не состоит.
Вот и всё. Никакой другой задачи у этих справок нет.
Если человек состоит на учёте, это сразу "красный флаг", который в большинстве случаев означает отказ от сделки. Хотя, не 100%. Бывает, что диагноз и обстоятельства всё же позволяют сделать сделку с "продавцом на учёте", но в любом случае для такой сделки будут проведены серьезные антирисковые мероприятия.
Если человек на учёте не состоит, это не означает, что рисков нет. Это означает только то, что по этому конкретному признаку мы не увидели очевидной проблемы. Т.е. это не "зеленый флаг", а "желтый". И станет он зелёным или нет - зависит от поведения продавца.
Почему «чистая» справка не равна безопасности сделки
Очень часто я вижу такую логику в размышлениях людей:
справка есть → на учёте не состоит → значит, человек всё понимал → значит, сделку нельзя оспорить.
Эта логическая цепочка - не правильная!
Как я уже писал выше, "чистая" справка говорит только о том, что в диспансере нет сведений о постановке человека на учёт.
Она не говорит о том:
- как человек себя чувствовал в конкретный момент,
- что он понимает значение собственных действий,
- что он будет понимать их через несколько дней на сделке,
- что у него нет заболевания, которое просто не отражено в учёте.
Более того, бывают ситуации, когда человек меняет место жительства, и информация ещё просто не успела дойти. Формально — «чисто», по факту — совсем не обязательно.
Поэтому воспринимать справку как доказательство того, что всё нормально и действовать так, будто сделка «железобетонная», — это большая ошибка.
Ещё раз повторю. Не состояние продавца на учёте в НД и ПНД - это не "зелёный" флаг, а пока ещё "жёлтый"!
О чем я?
Грубо, если продавец на показе квартиры был пьяненький и на авансе пьяненький, но на учете не состоит в НД, то это не значит, что можно спокойно делать сделку. Потому что похоже, что у человека проблемы с алкоголем и нужно провести процедуру с учетом этого факта.
Или, если вы видите явные признаки психических отклонений, но человек не состоит на учете в ПНД, не нужно смело входить в покупку. Нужно понять в чем проблема и возможно отказаться от сделки, или провести дополнительное освидетельствование продавца.
То есть главная мысль которую я сейчас хочу донести и которую многие упорно не хотят принимать:
Справки из НД и ПНД — это не финальный вывод, а, скажем так, первичный фильтр.
И самое главное!!! Справка из НД и ПНД - это не справка о дееспособности!!!
Про справки «с осмотром психиатра»
Отдельно стоит сказать про справки из ПНД, где дополнительно появляется фраза вроде: «противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью не выявлено».
Для незнающего человека - эта формулировка выглядит убедительно, и именно на неё многие делают ставку.
Но по факту она вообще ничего не говорит, потому что:
- во-первых, такой осмотр — это короткое общение, без глубокой диагностики, и для суда в подавляющем большинстве случаев (за очень редким исключением) вообще ничего не будет значить.
- во-вторых, сама по себе эта запись не лишает человека права потом заявить, что он не осознавал значение своих действий.
А самое опасное в том, что бытует мнение, что такая справка заменяет справку о не состоянии на учете. Якобы, если указано, что человек "сделкоспособен" - это означает, что и на учёте в ПНД его нет.
Это вообще не так. Мы в ходе юр.экспертизы ловили случаи, когда человек состоял на учёте в ПНД, но ему давали справку о том, что сделки с недвижимостью он совершать может.
Более того, были случаи, когда нам целенаправленно пытались дать именно эту справку, чтобы скрыть сведения об учёте продавца в ПНД.
Так что обращайте на это внимание и требуйте нужные сведения.
Как эти справки правильно брать и почему нельзя просто верить продавцу
Есть ещё один момент, о котором часто забывают.
В подавляющем большинстве случаев справки приносит продавец. Просто даёт некую бумажку, покупатель смотрит на неё: печать есть, подпись есть — и успокаивается.
А теперь простой вопрос: вы вообще знаете, как выглядит подлинная справка из НД или ПНД?
Большинство людей — нет. И это нормально. Но именно поэтому слепо верить бумаге, происхождение которой вы никак не проверяли, — плохая идея.
Сегодня можно нарисовать практически любой документ так, что визуально он будет выглядеть абсолютно «настоящим». Поэтому критично важно знать, откуда эта справка взялась.
Если вы не понимаете, кем, где и при каких обстоятельствах она получена, воспринимать её как серьёзный аргумент нельзя.
Как делаем мы?
- Или справка получена в присутствии нашего сотрудника
- Или мы имеем подтверждение из независимого источника
В крайних обстоятельствах, можно поступить ещё следующим образом. Проверить справку по звонку. Звоните в НД или ПНД и задаете вопрос, работал ли в диспансере в дату выдачи справки тот врач, который её выдал. Мы так, кстати, пару раз ловили подделки.
Почему справки НД и ПНД не делают покупателя добросовестным
Теперь давайте разберём ещё один устойчивый миф, который я часто слышу. Мол если взял справки из НД и ПНД (и остальные по списку), то ты добросовестный приобретатель, ну а значит повышенная защита.
Здесь мифотворчество состоит из двух вещей.
Вещь первая.
Сама позиция некоего четкого списка документов, который делает тебя добросовестным приобретателем. Ну и как следствие, если не собрал документы по списку, то значит и не надейся на статус добросовестного.
Этот миф часто я вижу в формате некоей "папки добросовестного покупателя".
Так вот, у суда нет никакого чек-листа.
Суд не работает по принципу «взял — молодец, не взял — виноват».
Добросовестность оценивается в контексте конкретной ситуации, а не по количеству документов в папке.
Я у себя на Телеграм-канале приводил такой пример:
Другими словами, если сделка оспаривается, суд исследует — узнавал ли покупатель об обстоятельствах, которые стали основанием для оспаривания. Именно это влияет на его признание или непризнание добросовестным приобретателем, а не сбор справок по некоему чек-листу.
Мне в ответ скажут: "А причем здесь дети? Очевидно, что аргумент про справку из ПНД нужен, когда речь идет о продавце оспаривающем сделку, потому что он не осознавал значение своих действий".
Т.е. вроде как здесь, ведь как раз и нужна справка из НД и ПНД, чтобы доказать свою добросовестность? НЕТ! Это заблуждение.
И если предмет спора связан с психическим состоянием продавца, суду будет абсолютно всё равно добросовестный вы приобретатель или нет.
Про 177-ю статью ГК РФ
То, что я написал выше у многих вызовет неприятие и/или недоверие. Потому что есть некая устоявшаяся в общественных мыслях модель, что добросовестность покупателя важна всегда.
А теперь вспомните, скорее всего в последнее время, когда рынок был полон "казусом Долиной", вы слышали, что-то типа "Как же так, человек добросовестный, он взял справки из НД и ПНД, а сделку признали недействительной, так как продавец не осознавал значение собственных действий".
И здесь как раз лежит громадная проблема, которая заключается в том, что очень часто сделки с недвижимостью и правоприменительную практику комментируют те, кто вообще ничего не понимает в юриспруденции. Ну, или понимает, но мало-мало...
Это, кстати, и камень в огород тех "профессиональных риэлторов", которые не имея юридического образования или не работающие в связке с юристом, совершенно спокойно берутся проводить юр.экспертизу объекта. Периодически неся полнейшую чушь, в виде: "суды принимают во внимание доказательства добросовестности покупателя в виде требований покупателя о получении справок из ПНД с освидетельствованием. Это судебная практика..."
Почему я называют это чушью и говорю, что добросовестность покупателя не важна, если сделка оспаривается потому, что продавец не понимал значение собственных действий?
Потому что оспаривание в этом случае идет на основании статьи 177 ГК РФ. И если вы откроете эту статью, то увидите там абсолютно жёсткую конструкцию.:
если человек не осознавал значение своих действий -> сделка может быть признана недействительной -> применяется двусторонняя реституция.
Всё.
Никаких «поблажек» для добросовестного покупателя в рамках этой статьи не предусмотрено.
Причем, если попытаться сослаться на 302 ст. ГК РФ, мотивировав тем, что у добросовестного приобретателя имущество не может быть изъято, если сделка признана недействительной. То уже довольно много решений судов, в том числе и высших инстанций, которые говорят, что это здесь не сработает.
Потому что, если человек не осознает значение своих действий, значит у него отсутствует воля к совершению сделки.
... при отсутствии воли собственника на отчуждение квартиры добросовестность приобретателя Бородина С.П. правового значения не имеет (8-й касационный суд 8Г-8858/2025)
...при указанных обстоятельствах имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя независимо от факта его вселения в спорное жилое помещение и других обстоятельств (Определение ВС РФ от 03.04.2018 N 2-КГ18-1)
Именно поэтому попытки закрыться справками из НД и ПНД как универсальной защитой — это иллюзия.
Что важно запомнить
Справки из НД и ПНД от продавца обязательно нужны для проведения полноценной юридической экспертизы.
Но нужны они ровно в своём месте и ровно в своей роли.
Они помогают выявить очевидные риски, но:
- не подтверждают осознание действий,
- не дают автоматической гарантии в безопасность сделки,
- не делают покупателя добросовестным, только по факту их наличия
Если это понимать, то справки "начинают работать" так, как должны — как один из элементов общей оценки ситуации, а не как волшебная таблетка.
Если хотите разобраться в этом вопросе глубже
Более подробно, с примерами из практики, я разбираю вопрос справок из НД и ПНД, а так же то, как правильно проводить психолого-психиатрическое освидетельствование продавца, в своем видео, которое доступно по ссылкам: на Rutube или VK Видео.
Если нужна помощь с покупкой недвижимости
На практике большинство серьёзных рисков возникает не в момент подписания договора. Они появляются гораздо раньше — ещё на этапе выбора объекта и оценки поведения продавца.
Именно поэтому мы не ограничиваемся юридической экспертизой «на финише». Мы сопровождаем сделки комплексно: от подбора объекта и первичной оценки рисков — до проверки документов и проведения самой сделки.
Если вы планируете покупку или обмен недвижимости и хотите понимать реальные риски заранее, а не разбираться с последствиями уже после, — обращайтесь.
Для подписчиков любого моего канала действует скидка 10% на все риэлторские услуги.
Оставить заявку можно здесь.
А также рекомендую подписать на мой Telegram-канал, там я каждый день публикую разборы реальных кейсов, аналитику рынка и важные новости по недвижимости