Есть ситуации, которые нагляднее любых теоретических лекций показывают, где именно в сделках с недвижимостью прячется риск. История, о которой пойдёт речь, — как раз из таких.
Произошла она в декабре 2025 года. Это важно, для понимания контекста, в котором проходила сделка - цены не сильно, но растут, и полноценный предновогодний ажиотаж, сочетающийся с малым количеством предложения.
И вот мы находим квартиру и на этапе "предавансовой" экспертизы понимаем, что покупать такую квартиру нельзя и отказываемся от внесения предоплаты.
Причина отказа — близкие переходы права собственности. Тема эта не новая, я неоднократно поднимал её и в видео, и в разборе судебной практики. Но именно эта сделка показала, насколько опасными они могут быть на практике.
Эта ситуация изложена у меня и в видеоформате, если вам удобнее посмотреть, а не прочитать, то видео здесь
Для начала немного теории, она тоже поможет понять суть проблемы
Почему суды так настороженно относятся к близким переходам
Проблема близких переходов права собственности заключается не только в том, что история владения объектом выглядит сжатой по времени. Гораздо важнее другое: такие переходы почти всегда скрывают за собой не до конца прозрачную историю.
Суды воспринимают частую смену собственников как признак повышенной рисковости. Логика здесь простая: если объект несколько раз перепродавался за короткий срок и при этом причины этих сделок внятно не объясняются, значит, у покупателя должна была возникнуть настороженность. А если она не возникла — суд делает вывод, что покупатель не проявил должную осмотрительность.
А значит, добросовестным приобретателем он не является.
Конечно, бывают объяснимые ситуации. Например, человек вступил в наследство и сразу продаёт квартиру, потому что она ему не нужна. Такая логика понятна и обычно вопросов не вызывает. Но когда объект покупается, а спустя месяц-два выставляется на продажу — это уже совсем другая история.
Здесь важно еще отметить, что многие люди понимают добросовестность покупателя совсем не так, как ее "понимает закон".
Что такое добросовестность покупателя
Многие рассуждают так: «Я заплатил деньги, я никого не обманывал, значит, я добросовестный покупатель». Но в праве это работает не так.
Суд (и Гражданский кодекс) трактует добросовестность иначе. Добросовестным считается тот, кто:
- не знал о проблемах с объектом;
- не мог о них знать;
- предпринял разумные действия, чтобы эти проблемы выявить.
При этом важно понимать: даже если вы признаны добросовестным приобретателем, сделку всё равно могут признать недействительной. Это разные юридические вопросы. И практика по этому поводу обширная.
А если в истории есть близкие переходы права собственности, то суд, как я писал выше, считает что сделка такая рисковая. И если по ней возникли проблемы, то квалифицирует это как признак не проявления должной осмотрительности. Т.е. покупатель не проявил разумные действия для выяснения проблем - и значит, не является добросовестным.
Теперь перейдем к самой истории.
Исходные данные: квартира с «идеальной» ценой
Мы находим квартиру, и видим следующее:
- в октябре она была куплена с ипотечным кредитом Сбера (это к слову о проверках, которые делают банки и на которые так надеются некоторые ипотечники)
- сейчас (напомню было начало декабря), спустя короткое время, её продают;
- сначала цена была 18 млн рублей;
- затем объект выставили за 20 млн;
- после этого цена снизилась до 17 млн.
Уже на этом этапе возникает два ключевых вопроса.
Первый: почему квартиру продают буквально через месяц после покупки?
Второй: почему на текущем рынке объект по нормальной цене не продаётся уже месяц?
Важно понимать: 20 млн — это нормальная цена для этого объекта для выхода в рекламу. Повыше рынка, но в декабре хорошие квартиры часто продаются даже с небольшим завышением, т.е. как раз нормальная цена для рекламы и последующего торга. Поэтому попытка продать за 17 млн выглядит странно.
В целом уже повод развернуться и уйти. Но напомню контекст - купить особо нечего - плюс ажиотаж. И до этого с нашим покупателем мы уже от двух квартир отказались, так как была очевидная "грязь" в истории.
Поэтому было принято решение доработать вариант до конца. А вдруг? Тем более, что объяснение быстрой продажи вроде бы было логичное. Да и прошлый собственник (который продал квартиру нашему продавцу) владел квартирой давно, аж с 2017 года.
Версия продавца и первый уровень проверки
Какую же версию такой быстрой продажи нам рассказали?
Агент продавца сказала, что ей рассказали следующее: продавцы после покупки квартиры узнали, что супруга забеременела. У них трое детей и они теперь физически не потянут ипотеку - 220 тысяч рублей в месяц. .
Такая версия, в принципе, жизнеспособна. Действительно, беременность может резко изменить финансовую картину семьи. Но есть один принцип, которым мы руководствуемся всегда: ни одному объяснению нельзя верить без документов.
Если есть дети — нужны свидетельства о рождении.
Если есть беременность — предоставьте справку.
Если есть сложная финансовая ситуация — она должна подтверждаться фактами.
На этом этапе нас также настораживало, что квартиру месяц не могут продать, хотя цена выглядит привлекательной. Появлялась мысль: покупатели приходят, смотрят документы и уходят.
Так что мы спросили смогут ли нам подтвердить беременность супруги справкой и наличие детей свидетельствами о рождении, а пока начали изучать договор купли-продажи, по которому продавец купил эту квартиру.
Договор купли-продажи и первый по-настоящему тревожный сигнал
Когда нам прислали договор купли-продажи по предыдущей сделке, стало понятно, что история требует более пристального внимания. Уже в самом начале в глаза бросилась цена — 18 миллионов 23 тысячи рублей. Цифра нестандартная. Сама по себе она ещё ничего не доказывает, но всегда заставляет задуматься: откуда именно она взялась?
В практике такие суммы нередко появляются, когда в сделке «зашиты» долги — например, по коммунальным платежам или иным обязательствам.
А ещё и расчеты были нестандартные: часть денег была передана продавцу ещё до сделки — порядка четырёх миллионов рублей. А на самой сделке была передана ещё одна сумма — около двух с половиной миллионов, причём тоже некруглая. В совокупности получалось, что шесть миллионов рублей были переданы вне стандартной логики ипотечной сделки.
Если эти деньги реально передавались, то такая схема используется в нескольких случаях. Либо объект был из-под залога, и этими деньгами гасилась ипотека. Либо у предыдущего собственника были долги, которые закрывались за счёт покупателя. И вот здесь возникает принципиальный вопрос: кто именно был этим предыдущим собственником и не находится ли он в предбанкротном состоянии?
Почему нас всегда волнует не только продавец, но и продавец продавца
Многие покупатели совершают одну и ту же ошибку: они смотрят только на того, у кого покупают. Максимум — на сделку перед этим. Но всегда нужно оценивать всю цепочку переходов права собственности. Начиная от самого первого возникновения права.
В нашей ситуации, проблема скрывалась как раз в том, что было в 2017 году. Но об этом чуть позже.
Нас насторожили и цена квартиры, и то как передавались деньги потому, что возможны два варианта:
1. Был какой-то долг. Учитывая, что квартира была не в ипотеке, мы не понимали был ли долг один или их много. И если много, то все ли они погашены. Т.е. вопрос предбанкротного состояния предыдущего собственника. И он критично важен в таких ситуациях, так как если квартира без ипотеки и гасится только часть долгов, и продавец в ближайшее время банкротится, то сделку могут оспорить из-за приоритета одних кредиторов (которым долг погасили) на другими (которым не погасили).
2. Были ли реально переданы данные деньги или квартира покупалась с существенным занижением цены, а для того, чтобы показать полную стоимость значительная сумма была якобы внесена авансом. Т.е. если эта сумма подтверждалась только распиской, а не безналичным платежом, то эта версия становится очень вероятной.
А какая нам разница, если будет вторая версия? Такая, что наш продавец - возможно "прокладка" для прикрытия какой-то истории, чтобы предыдущего собственника не проверяли. Например, предыдущий собственник понял, что квартиру скоро отберут, скинул её выкупщикам по низкой цене, а те её сейчас перепродают.
В итоге внятного объяснения этой схеме так и не появилось. Одну часть истории нам рассказали — с натяжкой она могла существовать. А вот вторая часть, про дополнительные миллионы, так и осталась без ответа.
А потом рассыпалась и версия с беременностью. Сначала она фигурировала как ключевая причина срочной продажи, потом (после вопроса про справку о беременности) выяснилось, что агент продавца не так поняла собственников и беременности никакой нет.
Реальная же (ну, реальная со слов продавца) причина продажи такая. Продавец не оценил финансовые возможности. Платеж по ипотеке 220 тысяч рублей. А у него трое детей. И вот думал, что потянет платежи. Но понял, что не тянет.
Т.е. это не внезапное событие, которое вдруг обрушило финансовую модель семьи. А такая вот недооценка собственных сил.
Вы верите в то, что это правда? Ну вот что на самом деле человек, у которого трое детей (подтверждалось свидетельствами о рождении), который уже понимает, какая сумма у него уходит на обеспечение семьи, вдруг не понимает, что 220 тысяч в месяц для него большая сумма и он её не тянет?
Вот и мы не особо поверили. НО! Вспоминаем рыночный контекст и уже два отказа, и понимаем, что если в другой ситуации, мы бы отказались от покупки "на всякий случай", то сейчас нам нужно точно докопаться до истины. Потому что вдруг сыграет мизерный шанс и реально все будет хорошо и чисто. Тем более, что предыдущий продавец по исполнительным производствами и судам оказался чист..
В общем идем дальше, оставляя зарубочку о том, что если внесем предоплату, то вышеозвученные моменты нужно будет проверить досконально.
Цены растут, а квартира дешевеет
Добавлял напряжения и ещё один момент. Квартира была куплена в октябре за 18 миллионов. Рынок с тех пор не падал — наоборот, на нормальные объекты спрос высокий. По всем расчётам, к декабрю цена должна была вырасти хотя бы до 19 миллионов.
Но вместо этого объект рекламируется дешевле. Причём продают уже месяц — и не могут продать
В обычной ситуации можно было бы сказать: не повезло, рынок сложный. Но сейчас ведь ситуация явно не такая! И очевидно, что на таком рынке спрос на квартиру по такой цене будет большой.
А значит, возможно кто-то так же как мы смотрит документы и отказывается от покупки.
Плюс давайте вспомним, у человека была ипотека. Соответственно, минус миллион с цены - это минус миллион от его первоначального взноса, а не от цены всей квартиры. Потеря миллиона сама по себе существенна, а уж от размера первоначального взноса и подавно.
Вопрос. Что ж это за такая "неправильная оценка финансовой ситуации" (о которой рассказывает нам продавец), что он готов нести такие потери?
А может быть он реально просто сглупил и купил квартиру выше рыночной цены? Но нет, наш эксперт, которая вела поиски утверждала, что такая квартира по текущему рынку за 19 млн точно может быть продана. И цена в 20 млн, которая изначально была - вполне адекватна.
В общем, на фоне всего уже совсем очевидно, что где-то нас обманывают.
На этом этапе у нас сформировалось два мнения:
1. Человек купил квартиру, потом узнал что-то и понял, что объект нужно сбрасывать как можно быстрее, иначе можно потерять существенно больше.
2. Выкупщик купил квартиру с хорошим дисконтом. И ему потеря 1 млн совсем не страшна. Но почему тогда он не может её продать, если цена уже существенно ниже рынка?
Но, как я и говорил выше, явных проблем с предыдущим продавцом нет. Тогда что же? А может быть проблема в более ранних сделках? Например, в той, что была в 2017 году, по которой предыдущий собственник купил эту квартиру?
Просим показать ДКП и вот что мы там видим.
Сделка семнадцатого года, которая всё перевернула
На первый взгляд, сделка выглядела безобидно. В 2017 году сын купил квартиру у отца. Формально — давно, сроки исковой давности вроде как почти истекли, казалось бы, чего тут опасаться?
Но именно такие сделки — между близкими родственниками — всегда требуют особого внимания. Потому что в реальности они часто оказываются притворными: квартира просто переоформляется внутри семьи без реальных расчётов.
Мы запросили подтверждение расчетов. Нам прислали расписку, причем даже не рукописную — просто распечатанный лист с подписью. Очевидно, что в такой ситуации движения денежных средств не подтверждены никак. Т.е. сделка была формальностью.
С одной стороны, а что такого? Довольно часто по разным причинам родственники, чтобы передать квартиру внутри себя используют не дарение, а вот такую притворную куплю-продажу. В том числе и для того, чтобы, например, сын, как покупатель, мог получить налоговый вычет.
Но одно дело - притворная сделка в виде купли-продажи, прикрывающей дарение. А другое, мнимая, например, когда реальная цель - вывод имущества из владения, чтобы скрыть его наличие.
В чем разница? В том, что срок исковой давности по ничтожным сделкам 3 года с даты совершения для лиц, принимающих участие сделки. А вот уже для лица не принимающего участия в сделке - с даты, когда о сделке стало известно, и срок не более 10 лет. Т.е. в нашем случае он не истек.
Хотя в той ситуации, о которой мы узнали и 10 лет бы не спасло...
В общем, мы начинаем проверять продавца предыдущего продавца...
Когда цифры становятся пугающими
И то, что вскрылось дальше, резко сняло все вопросы. В том плане, что они вообще уже были не важны, так как стало очевидно, что квартиру покупать нельзя.
Оказалось, что у отца — масштабнейшие финансовые проблемы. Судебные споры и уголовные дела. Закрытые компании с уставными капиталами в сотни миллионов. Претензии — почти на 700 миллионов рублей.
Причём часть этих дел тянется из других регионов, в том числе из Челябинска. И чем глубже мы смотрели, тем очевиднее становилось: это не локальная проблема, не частная история, а публичная, масштабная ситуация, в которой было обмануто в том числе и государство.
В общем, выяснилось, что этот человек в своё время занимал руководящую позицию в одном из банков, у которого в 2016–2017 годах начались серьёзные проблемы. Вывод активов, махинации, уголовные дела. Много "интересного" он в своё время наделал. До сих пор поиск по ФИО выдает кучу статей тех времён о его "делах".
И после этого вся цепочка сложилась.
Зачем квартира «уехала» к сыну
Становится понятно, зачем в 2017 году квартира была переоформлена на сына. Не потому что хотели подарить жильё. И не ради налогового вычета. А потому что начинались проблемы, и актив нужно было срочно выводить.
Формальная сделка купли-продажи, отсутствие реальных расчётов, родственники — классическая схема сокрытия имущества. И если в рамках уголовного дела начнут поднимать сделки тех лет (а их обязательно начнут), то сроки исковой давности будут иметь не большое значение, так как их истечение будет связано с расследованием уголовных дел.
И боюсь, что даже 10-ти летний срок бы здесь не спас, учитывая, что "переброска" квартиры на сына, была произведена, как раз в период первых уголовных дел в отношении отца. Т.е. очевидно сокрытие имущества.
А это означает, что та сделка может быть (а скорее всего точно будет) признана ничтожной. А за ней — и все последующие.
И здесь уже не важно, наш последний продавец - выкупщик, купивший рисковый объект по "сладкой" цене или бедняга поверивший в проверки банка - в любом случае покупать такую квартиру нельзя!
Почему в этой истории покупатель обречён
Теперь представим, что кто-то всё-таки покупает эту квартиру. Сделка оспаривается. Теоретически покупатель мог бы попытаться защититься статусом добросовестного приобретателя.
Но именно здесь срабатывает ключевой момент, о котором я говорил с самого начала: близкие переходы права собственности.
Суд просто скажет:
— Почему вы не обратили внимания на резкую перепродажу?
— Почему вас не смутила падающая цена на растущем рынке?
— Почему вас не насторожили странные расчёты и противоречивые объяснения?
И на этом разговор о добросовестности закончится.
Итог, который неприятно, но важно принять
Можно сколько угодно спорить о справедливости. Можно говорить, что покупатель «ни при чём». Но суды сегодня рассуждают иначе.
Если вы заходите в сделку с явными признаками риска — ответственность ложится на вас.
Поэтому, если видите близкие переходы права собственности- относитесь настороженно к такой покупке. Должна быть четкая ясность и обоснование этим близким переходам права.
Именно поэтому в подобных сделках критична профессиональная проверка.
Важно не просто увидеть документы, а понять историю объекта и последствия каждого перехода права собственности.
Моя компания умеет делать такую проверку и мы помогаем вовремя остановиться там, где риск слишком высок.
Если вы планируете покупку, продажу или обмен недвижимости и хотите понимать реальные риски, а не разбираться с последствиями постфактум, — обращайтесь.
Для подписчиков любого моего канала действует скидка 10% на все риэлторские услуги.
Оставить заявку можно здесь.
А также рекомендую подписать на мой Telegram-канал, там я каждый день публикую разборы реальных кейсов, аналитику рынка и важные новости по недвижимости