Купить квартиру и потом потерять её в суде, увы сейчас не редкость. Самое опасное случается, когда продавец действовал под влиянием мошенников, а сделку впоследствии оспаривают как недействительную. Покупатель при этом рискует остаться и без квартиры, а иногда и без денег.
На канале есть серия постов, которая затрагивает данную проблему
И даже видео, в котором есть полезные рекомендации:
По вопросам, которые ко мне поступают, я понял, что нужен расширенный чек-лист. Не про стандартную юридическую чистоту, а именно про устранение риска ведомости продавца в сделке.
Материала здесь много, поэтому начну с базы.
Важная оговорка
Сразу оговорюсь: часть рекомендаций покажется чрезмерной и усложняющей сделку.
Увы, но это то, к чему пришла практика последних лет.
В каждой конкретной ситуации исходите из реальной обстановки, не впадайте в чрезмерную паранойю. Но знать это будет полезно.
Чек-лист защиты от мошенников при покупке квартиры: до первого показа
Сегодня пойдёт речь о том, что желательно сделать ещё на стадии до показа квартиры. Эту стадии поделим на три этапа.
1. Предварительная проверка квартиры — до первого показа
Это база, на которой держится всё остальное.
- Расширенная выписка из ЕГРН с историей перехода прав. Заказываете через нотариуса (если такая возможность есть, её может и не быть на стадии до показа) и просите предоставить её продавца. Смотрите не только на текущего собственника, но и на всю историю. Частые переходы права за короткий срок — первый сигнал.
- Проверка арестов и обременений. База данных судебных приставов (ФССП) и базы данных судов (ГАС «Правосудие» и картотека арбитражных дел, иные сайты на которых публикуют судебные акты). Проверяете не только объект, но и продавца — нет ли уже предъявленных к нему исков.
- Проверка продавца на банкротство. ЕФРСБ и картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Мошенники могут сначала загонять жертву в кредиты, а потом вынудить продать квартиру. Процедура банкротства может уже идти — а это двойной риск в сделке.
- Кредитная история продавца. Спорный момент: многие считают это личным и не хотят предоставлять. Тем не менее в нынешних реалиях это важный показатель. Мошенники часто сначала вынуждают взять кредиты, и только потом — продать квартиру. Сведения из БКИ покажут, не было ли недавно выданных кредитов.
- Справка о зарегистрированных лицах. Убедитесь, что продавец и все жильцы уже сняты или снимутся с регистрации до расчёта по сделке или одновременно с ним. В таких спорах факт сохранения регистрации — один из частых «красных флагов». Не забываем и про риски, связанные с возможным наличием прав третьих лиц на имущество.
2. Анализ объявления о продаже
Объявление — это уже не просто текст с ценой. Это источник доказательств и «красных флагов».
- Кто разместил объявление. В идеале, чтобы сам собственник, с личного телефона или аккаунта (Возмозжо это станет понятно из размещенного номер). Проверить это непросто, но хотя бы уточните у продавца. Если объявление разместил риелтор, то попробуйте запросить договор и поручение на публикацию. Риелтор без договора — уже риск. (Важное замечение. Многие риэлторы вполне обоснованно не показывают договор до выхода на аванс, такой подход тоже понятен. Поэтому, не считаю, что стоит настаивать очень сильно, но если получиться достать, то будет отлично.)
- Сохраните скриншот объявления с датой, ценой и описанием. В одном из дел, которое закончилось победой покупателя, суд учёл именно это: объявление было сделано с телефона самой собственницы, она сама вела переговоры и сама указывала, что не хочет оформление через ипотеку.
- Цена ниже рынка. Сложно назвать чёткий порог, но от 10% уже стоит насторожиться. При этом заниженная цена сама по себе, при отсутствии других красных флагов, не лишает покупателя статуса добросовестного. Но в совокупности с другими факторами — уже проблема.
3. Анализ ситуации продавца
Ещё до встречи нужно понять причины и историю продажи. Это самое важное.
Единственное ли это жильё? Если да — насторожитесь. В любом случае просите подтвердить, что у продавца есть другой объект.
Продаётся ли жильё по альтернативной сделке? Продажа единственного жилья без покупки другого — сейчас признак номер один мошеннической схемы. Человеку должно быть куда идти. Истории про переезд к сестре или к брату — это часто заученная легенда, которую дали мошенники.
Кто инициировал продажу и через какое агентство? Уточните, почему вообще решили продавать. А потом позвоните в агентство самостоятельно. Это иногда открывает интересные детали — есть примеры, когда сотрудники агентства сами признавались, что продажа выглядит странной.
Продолжение следует. В следующих частях: личная встреча с продавцом, психологические маркеры ведомости и работа с документами на сделке.
Что важно помнить
Напомню, что защититься на 100% невозможно. Причиной является то, что если такие сделки оспариваются по статье 170 ГК РФ и продавец получает положительный (для него) результат экспертизы, то чаще всего это ведёт к признанию сделки недействительной. Об этой проблеме писал тут
Если столкнулись с подобной историей — разберём вашу ситуацию. Пишите.
Связаться со мной:
Все контакты указаны в описании профиля в разделе обо мне
📬Электронная почта: alexandremalyutin@yandex.ru
Больше разборов реальных кейсов и анализа судебных решений на канале в MAX и в Telegram-канале