Помните статьи о пожилых гражданах (говорят уже и молодые попадают под влияние мошенников(, которые отсуживают квартиры? В ходе судебного процессе оказываются, что продавец квартиры на момент сделки был невменяемым. Некоторые суды легко отменяли сделки, ссылаясь на статью 177 ГК РФ.
Рассказываю об ещё одом способе, который это может остановить. Ниже покажу.
Меня зовут Александр Малютин — я тот юрист, который превращает сложные дела в понятные решения. Я специализируюсь на спорах об оспаривании сделок и субсидиарной ответственности.
В своей практике я неоднократно защищал руководителей от рисков привлечения к субсидиарной ответственности, а также помогал сохранить в силе сделки, находившиеся под угрозой оспаривания.
Представляя интересы кредиторов, добился отмены сомнительных сделок и взыскания убытков, что привело к возврату активов.
А ещё, я автор популярного Telegram-канале о праве — Прочёл в закон
Немного рассуждений на тему будущих решений по квартирным спорам.
Что сейчас?
Что мы имеем на текущий момент: с тем, что нельзя в таких спорах применять нормы о заблуждении (статья 178 ГК РФ) и обмане (статья 179 ГК РФ), если покупатель не имеет к этому никакого отношения, – суды в целом начали разбираться. Думаю, что на этих основаниях сделки по квартирам отменять перестанут.
Остаётся главный вопрос: как поступать, если сделка оспаривается по основанию невменяемости – статья 177 ГК РФ?
Текущий подход
Он основан на том, что продавцу достаточно доказать своё временное помутнение сознания, а следовательно, неосознанность своих действий.
А теперь внимание: парадокс в законе
Статья 177 ГК РФ состоит из двух частей.
Пункт 1 (самый опасный для вас): Если продавец доказал, что не понимал свои действия, сделка отменяется. Добросовестность покупателя не учитывается.
Пункт 2 (спасение): Если же попечитель оспаривает сделку, то другая сторона должна знать или должна была знать о невменяемости продавца. То есть его недобросовестность — обязательное условие.
Цитата из закона:
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
Вот парадокс:
Один закон (п.1 и п.2 одной статьи) работает по-разному. Для самого продавца добросовестность не важна. Для попечителя — критична.
Реальный кейс из практики
Попечитель оспаривал покупку ноутбука. У подопечного — шизофрения. Диагноз зафиксирован. Казалось бы, сделка отменена.
Но суд отказал в удовлетворении иска.
Позиция суда:
- Истцом не представлено каких-либо бесспорных, достоверных и убедительных доказательств того, что ответчики, их уполномоченные представители знали или должны были знать о том, что в момент совершения сделок покупатель ноутбука не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Логика подсказывает, если закон проверяет добросовестность в одном месте одной статьи, она должна проверяться везде.
Что в итоге?
Если обратимся к Глоссе по недействительным сделкам, то её авторы считают, что внесение такого пункта в статью 177 ГК РФ означает, что добросовестность стороны сделки должна проверяться и при оспаривании на основании пункта первого.
То есть, если продавец квартиры идёт в суд оспаривать сделку сам и указывает на то, что не понимал свои действия, то ему всё равно надо доказать осведомлённость покупателя об этом. То есть ту самую недобросовестность.
Что делать на практике
Если защищаете сделку – требуйте доказать вашу осведомлённость о невменяемости продавца. Ссылайтесь на пример из пункта 2 статьи 177 ГК РФ.
Не уверены, как поступить в вашей ситуации?
Юридические ошибки или промедление могут привести к серьёзным последствиям. Даже в сложных ситуациях можно найти выход, если вовремя принять меры. Не оставляйте решение на потом — чем раньше начнёте действовать, тем больше шансов на успешный результат.
Получите персональную консультацию по вашей ситуации — проанализирую перспективы и предложу конкретный план действий.
Все контакты указаны в описании профиля.
📬Электронная почта: alexandremalyutin@yandex.ru
Читать меня в друг соц. сетях: Канал в Telegam | Канал в MAX