В начале марта Верховный Суд РФ рассмотрел очередное дело по фабуле, схожей с «делом Долиной». Рассмотренное дело получило название «дело Евсейчук» (Определении от 10 марта 2026 года №84-КГ26-1-КЗ СКГД)
В нём Верховный Суд согласился, что покупатель квартиры мог распознать заблуждение продавца в ходе совершения сделки. Причина — покупатель является риелтором, профессионалом на рынке недвижимости, а значит, мог понять, что квартира продаётся по цене ниже рынка.
Определение получило критику среди коллег.
У меня это определение тоже вызывает вопросы. Казалось бы, вот-вот урегулируем проблему оспаривания по статьям 178 и 179 ГК РФ — но в итоге нет, вопросы остаются.
Что это всё означает?
Немного мыслей по теме.
Во-первых, для профессионалов в сфере недвижимости формируется повышенный стандарт осмотрительности.
Покупатель, который является риелтором, перекупщиком, инвестором, агентством недвижимости, ИП с опытом сделок или лицом, регулярно приобретающим объекты для перепродажи, будет оцениваться судами строже. Для такого покупателя защита «я не распознал» звучит куда слабее, чем для обычного гражданина, покупающего квартиру для жизни.
На практике это, скорее всего, приведёт к тому, что квартиры начнут оформлять на лиц, формально не связанных с агентством, но фактически имеющих к нему прямое отношение.
Во-вторых, сделки ниже рынка становятся ещё рискованнее.
Понятно, что приобретение недвижимости по заниженной цене (если она реально занижена) — давний риск. В том числе в контексте банкротства. В примере с банкротством можно спастись через доплату до рыночной стоимости.
В случае с мошенниками доплата не поможет. Но остаётся открытым вопрос: как вообще должна определяться рыночная стоимость? Есть масса объявлений о продаже квартир, которые висят месяцами и даже годами. В какой-то момент они находят своего покупателя, но не сразу.
Если есть реальная необходимость продать быстро, то снижение цены очевидный ход для продавца. Но вопрос: будут ли суды это учитывать?
В-третьих, единственное жильё продать становится всё сложнее.
В «деле Евсейчук» прослеживается мысль, что продажа единственного жилья — ещё один маркер, который, по логике суда, мог бы помочь покупателю распознать заблуждение продавца.
Если так пойдёт и дальше, придём к простому выводу: единственное жильё просто никто не захочет покупать — слишком серьёзный риск.
До решения всей проблемы нам явно ещё далеко. Напомню, у меня есть пост, где я высказал идеи о том, как можно решить проблему с такими сделками на уровне закона — читать здесь.
Если столкнулись с подобной историей — разберём вашу ситуацию. Пишите.
Связаться со мной:
Все контакты указаны в описании профиля в разделе обо мне
📬Электронная почта: alexandremalyutin@yandex.ru
Больше разборов реальных кейсов и анализа судебных решений на канале в MAX и в Telegram-канале