Экономическая ситуация сегодня складывается непросто. Это ощущается во многих сферах. В том числе и в аренде недвижимости. Некоторые квартиранты потеряли работу, резко просели в доходе и не могут заплатить вовремя. В такие моменты собственник оказывается на моральной развилке. С одной стороны, хочется войти в положение и немного отсрочить оплату. Но, с другой, ваши материальные обязательства тоже никто не отменял. В банке же не скажешь, что ипотеку или кредит в этом месяце платить не будешь.
К сожалению, не всегда эту ситуацию удаётся решить так, чтобы обе стороны остались в выигрыше. Особенно если задержки повторяются, сроки сдвигаются. Тогда встаёт вопрос о выселении. И с таким исходом не все квартиранты согласны.
Мирное урегулирование
Как правило, истории у квартирантов похожие: задержали зарплату, уволили, заболел, форс-мажор. Иногда это правда, иногда нет. И только вам решать, давать отсрочку или заканчивать отношения.
Советую ориентироваться по срокам. Задержка в пару дней не повод для паники. Если больше, то лучше зафиксировать конкретную дату платежа. А вот если прошла неделя, а денег нет и внятного ответа тоже, это уже серьезный сигнал, что мирно договориться не получится. И пора переходить к более серьезным действиям.
Фиксация долга
Слова не имеют юридической силы. Вы можете хоть десять раз всё обсудить в разговоре, но, если это нигде не зафиксировано, считай, этого не было. Оставляйте так называемый «цифровой след». Доказательством может стать переписка, где арендатор начинает тянуть время, обещает заплатить завтра и т.п. Именно эти сообщения потом станут опорой в суде. Переписку лучше сохранять так, чтобы были видны даты, время и номера.
Не лишним будет заказать выписку с банковского счета. Официальный документ подтвердит, что поступлений не было.
А если человек просто пропал и перестал отвечать, важно зафиксировать, что вы пытались связаться, а в ответ — тишина.
Фиксация договорённостей
Вот здесь, кстати, очень тонкий момент. Кажется, зачем усложнять? А потом проходит время, и квартирант заявляет, что договорённости были совсем о другом или вообще «вы разрешили пожить без оплаты».
Поэтому даже если вы нашли компромисс, решили подождать или разбить долг на части, всё нужно перенести на бумагу. В идеале это оформляется как дополнение к договору, где чётко прописано: сколько человек задолжал, когда и какими частями он это закроет, и что будет, если снова начнутся просрочки.
И ещё один момент — коммуналка. Если квартирант перестал платить аренду, велика вероятность, что и за свет, воду и всё остальное он тоже не платит. А сумма накапливается. Поэтому сразу снимите показания счетчиков. Это поможет точно рассчитать общий долг.
Досудебное урегулирование спора
Как только появляется официальный документ, у должника в голове щёлкает, что его действия могут привести к вполне реальным последствиям. К тому же, перспектива платить судебные расходы и исполнительский сбор очень быстро отрезвляет. Не редкость, когда после такой бумаги деньги находились буквально за пару часов.
В документе должно быть: за какой период образовался долг, сколько конкретно человек не оплатил, есть ли штрафы, проценты и, главное, до какого числа он обязуется всё вернуть.
Можно идеально составить документ, но, если потом не доказать, что человек его получил, считай, всё зря. Одно из решений, отправлять через почту с описью вложения и уведомлением о вручении. Чтобы потом арендатор не заявил, что ему ничего не приходило или внутри было пусто.
Статья 165.1 Гражданского кодекса РФ гласит: «Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним». Это особенно важно, когда квартирант уклоняется от получения письма.
При этом не стоит забывать, что сейчас многое завязано на мессенджерах. Если в договоре они были прописаны как официальный канал, можно дублировать всё туда. Важно, чтобы скриншоты были заверены и на них было видно, кому отправлено, когда и что именно.
И остаётся ждать ответа. Стандартный срок 30 дней. Отсчет начинается, как только письмо поступило в почтовое отделение адресата.
Если квартирант проигнорировал письмо или отказался платить, то досудебный порядок урегулирования считается соблюденным и пора переходить к следующему этапу.
Судебный процесс
Сценариев, по сути, три.
1. Договор закончился, квартирант не платит, но и не съезжает. Здесь самым логичным кажется выставить его за дверь вместе с вещами и поменять замки. Но это чревато последствиями для собственника. Об этом чуть ниже напишу. Поэтому действовать нужно спокойно и последовательно. Сначала письменное уведомление, что договор закончился, продлевать его вы не собираетесь и просите освободить квартиру. Если игнор, тогда в суд. Важный момент, за весь срок пока идёт разбирательство, и человек продолжает жить в вашей квартире, вы вправе требовать оплату.
2. Досрочное расторжение. Значительно облегчает жизнь, если вы в договоре прописали, что при просрочке вы можете расторгнуть его в одностороннем порядке и удержать обеспечительный платёж. Но если такой пункт отсутствует, аннулировать документ можно через суд. Собирайте доказательства: переписки, даты, выписки со счетов. По закону досрочно выселить жильца можно по следующим основаниям:
- Более двух просрочек оплаты при договоре до года
- Неоплата свыше 6 месяцев (договор более чем на год)
- Квартирант испортил имущество.
3. Договора не было. Один из выходов — подключить участкового и зафиксировать факт проживания посторонних людей. Полиция никого насильно не выселит. Но когда арендатор понимает, что ситуация выходит в официальное поле, желание «жить бесплатно» резко уменьшается. Правда, тут есть и обратная сторона: если всплывёт, что квартира сдавалась без оформления, вопросы могут появиться и к вам.
Важно понимать, что когда вы сдаете квартиру без договора, то нарушаете законы РФ. Это знает и квартирант, и нередко этим пользуется, чтобы надавить. Например, угрожают написать заявление в Федеральную налоговую службу. Если до этого всё же дойдет, то это существенно ударит по вашему карману. Начислят НДФЛ 13% за весь период, который смогут подтвердить. Плюс штрафы и пени.
Если есть переводы на карту, регулярные платежи, переписка, доказать, что квартира сдавалась, несложно. Поэтому, как ни крути, легализация — это контроль и защита.
Выселить силой
Самый распространенный совет: "да просто зайди, вынеси вещи и поменяй замки".
Я понимаю эти порывы. Когда человек живёт в твоей квартире, не платит, да ещё и ведёт себя нагло, руки чешутся сделать именно так. Кажется, что это самый быстрый и справедливый вариант.
Но это нарушение закона. Единственный легальный путь — через суд. Любые силовые действия могут быть квалифицированы как самоуправство, это подпадает под административную или даже уголовную ответственность (в зависимости от обстоятельств).
К тому же, квартирант может заявить, что у него пропали деньги, техника или личные вещи. Доказать обратное крайне сложно. И из пострадавшего вы можете превратиться в виновного.
В статье ниже рассказали, как подобные проблемы решаются нами.
Защита от неплатежей
Всё начинается с договора. Очень многие до сих пор используют шаблоны, скачанные из интернета, а потом удивляются, почему в спорной ситуации закон не на их стороне. Документ нужно составлять индивидуально. Учитывать особенность объекта и ваши личные требования к квартирантам.
То же самое с залогом (обеспечительным платежом). Многие воспринимают его как «оплату последний месяц», хотя по сути это подушка безопасности. И именно она спасает, когда начинаются проблемы. В идеале залог должен быть таким, чтобы у арендатора(нанимателя) была мотивация, его вернуть.
И ещё один важный момент. Нужно понимать, кто заселяется в вашу квартиру.
Надеюсь, эта информация поможет по-новому взглянуть на ситуацию с арендаторами и избежать проблем. Интересно, сталкивались ли вы с подобными историями и как в итоге их решали?