Уже второй раз в работе у меня объект с формулировкой, которая многих пугает с первого взгляда: «непригодно для проживания».
Звучит почти как приговор. Многие уверены: всё, такую недвижимость никто не купит. Или это какой-то мутный вариант.
Но реальность, как обычно, гораздо интереснее.
Это не аварийный дом и не запрет на продажу
Чаще всего такая запись встречается в старом фонде Петербурга.
Она указывается в выписке из ЕГРН – не в разделе обременений, а в характеристиках помещения. Обычно там есть ссылка на распоряжение районной администрации.
Что это значит на практике? Как правило – есть проблемы с конструктивом: перекрытия, отдельные элементы дома, необходимость ремонта.
Важно понимать:
- это не означает, что дом аварийный
- это не означает, что завтра всех переселят
- это не запрещает продажу квартиры или комнаты
- это не крест на объекте, как думают многие
А теперь самое интересное.
Кто это покупает?
Я раньше тоже думал: ну кто возьмёт такой объект?
Покупают. И довольно осознанно.
История №1. Комната на Декабристов
В 2024 году продавал комнату в коммунальной квартире на улице Декабристов, Адмиралтейский район. Площадь – 17,3 кв. м.
Честно скажу: когда заходишь в квартиру, сразу ощущалось, что пол поехал. Неприятный момент.
Я сразу озвучил собственнику единственно правильную стратегию – говорить всё честно с первого звонка. Без уловок и «приходите, на месте расскажем».
Поставили цену ниже рынка – 1,9 млн рублей. Звонков было много. Но как только люди узнавали детали, исчезали.
Пока не позвонила одна женщина. Спокойно сказала:
Если место хорошее – пережду ремонт.
Ей нравился район, дом, сама комната подходила идеально. В итоге предложила 1,7 млн, продавец согласился. Сделку провели спокойно и успешно.
История №2. Студия на Английском проспекте
Сейчас продаю ещё один похожий объект – просторную студию почти 30 кв. м (по полу, второй уровень считается отдельно) на Английском проспекте.
И место там, честно говоря, шикарное: рядом канал Грибоедова, красивый исторический дом, фасад после ремонта, парадная, второй этаж, хороший вид из окна.
Но есть нюанс: в общем санузле проблемы с перекрытиями. Это отражено в ЕГРН.
И знаете, что особенно обидно? Когда нынешний собственник покупал эту студию, ему об этом нормально не рассказали. Отвлекли красивыми словами, а в документы он не заглянул.
Поэтому мы сейчас работаем иначе: всё говорим прямо.
Да, есть проблема. Да, потребуется решение. Но сам объект – очень сильный. И вырастет в цене после капремонта.
Продажа, кстати, не в связи с дефектом, а просто людям необходимо расширение по семейным обстоятельствам. Иначе, уверен, не продавали бы. Переждать капремонт (у них есть другое жилье) – не такая уж и проблема.
Почему такие квартиры всё равно интересны рынку
У подобных объектов обычно есть мощные плюсы:
- топовая локация
- старый фонд с характером
- хорошие метражи
- редкие планировки
- цена ниже рынка
- перспектива роста стоимости после ремонта
И многие покупатели это понимают.
Что будет с перекрытиями?
Обычно сценария два.
1. Локальный ремонт
Если проблема точечная, делают ремонт в мокрой зоне. Это относительно быстро. Меняют деревянное наполнение смешанных перекрытий по металлическим балкам. Такой вариант встречал в одном из объектов на Петроградке. Фактически жильцов это не напрягло никак.
2. Полная реконструкция
Более серьёзный вариант – укрепление и замена перекрытий. Тогда жильцов временно переселяют в маневренный фонд на несколько месяцев.
Зато после таких работ квартира уже воспринимается совсем иначе. И её цена часто заметно растёт.
Я видел такие объекты лично (недавно покупали клиенту большую квартиру на Римского-Корсакова после реконструкции перекрытий снизу и сверху): после ремонта пол ровный, крепкий, ощущение как в современной квартире.
Главный вывод
Статус «непригодно для проживания» – это не конец истории, а начало. Это просто информация, с которой нужно грамотно работать.
Иногда такие квартиры продаются быстрее обычных – потому что цена честная, локация сильная, а покупатель понимает перспективу.
Самая большая проблема тут не статус.
Самая большая проблема – когда продавец или агент скрывает правду.
Если у вас сложная квартира в Петербурге
Старый фонд, коммуналка, доля, нюансы по документам, неприятные записи в ЕГРН – это не повод опускать руки.
Часто такие объекты вполне реально продать достойно. Нужно только правильно подать рынку и честно выстроить стратегию.
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +79052006402
Пишите в MAX, Телеграм, на почту arezenkov@yandex.ru
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉4000 квартир просто пропали: вторичка, ты что творишь?
👉Почему все бегут из Мурино? Вот вам правда
👉Цены на квартиры снижаются, но есть нюанс
— — —
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.