История из практики: «забыл, что был женат»
Меня зовут Арам. Уже больше 10 лет я работаю в московской недвижимости и помогаю людям продавать и покупать квартиры. И сегодня хочу рассказать вам одну свежую историю из практики. Название у неё почти готовое: «Забыл, что был женат».
Сделка завершилась буквально на днях, а началось всё ещё в конце февраля.
С чего всё началось
К нам в агентство по рекомендации обратилась молодая семья: Евгений, Дарья и их трёхлетняя дочка Настя. Москвичи, живут в своей однокомнатной квартире в Раменках. Запрос был понятный и очень жизненный: продать свою квартиру, добавить около 5 миллионов накоплений, недостающую сумму добрать семейной ипотекой и купить уже что-то более подходящее для семьи — желательно в новостройке.
Остаться, конечно, хотелось в своём районе. Это вполне понятно:
когда привыкаешь к месту, к инфраструктуре, к привычным маршрутам и
ритму жизни, решиться на перемены непросто. Тем более когда этот район
связан ещё и с тёплым ощущением дежавю из детства. Но математика, как
обычно, быстро возвращает нас из мира желаний в реальность московской недвижимости.
Бюджет и реальность рынка
Считаем. Их однушка — примерно 20 миллионов. Плюс 5 миллионов своих. Плюс до 12 миллионов по семейной ипотеке.
Итого бюджет выходит около 37 миллионов рублей.
Сумма для большинства регионов звучит, наверное, как бюджет на
небольшую пятиэтажку. Поэтому заранее прошу прощения у читателей не из
Москвы за эти наши «неприличные» цифры. Но Москва — город со своей
суровой арифметикой.
Как любит повторять наш директор Артём Николаевич:
«С учётом уровня московской инфраструктуры, транспорта и удобства жизни — ценам здесь ещё есть куда расти».
Так вот, при бюджете в 37 миллионов новая двухкомнатная квартира в Раменках в хорошем проекте оказывалась, мягко говоря, задачей со звёздочкой. А если честно — почти недостижимой.
За эти деньги рынок предлагал либо очень скромные варианты по метражу, либо компромиссы, на которые семья идти не хотела.
Почему решили смотреть другой округ
Мы подробно поговорили с клиентами об их планах на ближайшие 5–10 лет. Дарья и Евгений уже думали о втором ребёнке. Оба работают в современных и востребованных сферах, на будущее смотрят уверенно.
Значит, им нужна была не просто квартира «на сейчас», а нормальная семейная база на годы вперёд.
На первой предметной встрече, как это у нас часто бывает, присутствовал Артём Николаевич. Он умеет очень точно задать направление. Выслушал, задал несколько вопросов и предложил мысль, которая в итоге всё и решила: подумать о переезде в другой округ.
Клиенты к этому отнеслись здраво. Тем более к моменту обращения к нам они и сами уже успели посмотреть предложения застройщиков и понимали, что чудес на рынке давно не наблюдается.
В итоге договорились так: продажей их квартиры и подбором вариантов занимаюсь я.
Продажа квартиры в Раменках
С продажей всё прошло ровно так, как мы и предполагали. Квартиру в Раменках выставили чуть выше рынка — за 20,5 млн, с пониманием, что будем смотреть на реакцию.
Через месяц уже нашли покупателя, подписали договор задатка, и в итоге продали за 20,05 млн.
Важный юридический момент
Тут, кстати, был важный юридический момент, который и дал тему для этой статьи.
Собственником квартиры был только Евгений, и квартира была куплена им до брака.
Значит, согласие супруги на продажу не требовалось. Но был действительно важный момент: Дарья с дочкой оставались зарегистрированы в квартире родителей Дарьи, благодаря чему удалось избежать участия органов опеки. Хорошо, что этот нюанс предусмотрели заранее.
Поиск нового жилья
Пока шла продажа, мы с Дарьей подбирали будущее «место силы» для их семьи. Кстати, именно так я однажды это и назвал. Эту формулировку я позаимствовал у нашей сотрудницы Ксении — сильного профессионала и при этом немного эзотерика. В шутку она называла «местом силы» квартиры, которые клиенты выбирали и приобретали с нашей помощью. И хотя это звучало с улыбкой, как известно, в каждой шутке есть доля правды. Дарье это выражение "очень зашло".
Дарья подошла к выбору основательно: смотрела районы, ездила по стройкам, оценивала не только дома и планировки, но и собственное ощущение от места. По её словам, надо было «прочувствовать энергетику района».
Исключений было много. ВАО и ЮВАО не зашли совсем. Часть северных направлений тоже была решительно отвергнута.
В итоге фокус сместился на Хорошёво-Мнёвники.
Почти сделка с застройщиком
Сначала мы почти вышли на сделку с застройщиком по одному из ЖК в этом районе.
Хороший проект, бизнес-класс, срок сдачи — первый квартал 2028 года, трёхкомнатная квартира 84,2 кв. м, white box, цена 45,6 млн.
Артём Николаевич подключился к переговорам и, как это часто бывает, добился для клиентов более интересной скидки — вместо 19% вышло 22%.
Казалось бы, всё складывается.
Неожиданный поворот
Но тут рынок решил подкинуть поворот.
На ЦИАНе появилось предложение по переуступке в другом ЖК, тоже в Хорошёво-Мнёвниках. Тот же бизнес-класс, но уже на берегу реки, и срок сдачи — первый квартал 2027 года. То есть ждать на год меньше.
Площадь, правда, скромнее — 67 метров, но планировка хорошая, локация сильная, и главное — вариант мог уложиться в наш бюджет.
Я позвонил по объявлению. Ответил риэлтор Сергей из «Миэль». Он рассказал, что продаёт квартиру своего клиента — начинающего, но уже довольно известного актёра. Имя, конечно, называть не буду.
Два года назад тот зашёл в проект, сейчас планы поменялись: подписал пятилетний контракт с петербургским театром, решил выйти из московской
недвижимости и купить квартиру в центре Санкт-Петербурга.
Всё — срочно, быстро, «здесь и сейчас».
В общем, творческая натура. А у творческих натур, как показывает практика, слово «срочно» иногда сильнее слова «выгодно». Поэтому продавец был готов на существенную скидку.
«Будем жить у реки»
Я предложил этот вариант Дарье. Она взяла паузу, сама всё ещё раз посмотрела, обдумали с супругом и через день сказала фразу, после которой я понял:
нашли.
«Будем жить у реки. Это именно то, что я искала».
Проверка продавца
Дальше началась уже полноценная проверка. Когда продаёт не застройщик, а частное лицо, юридическая глубина сделки становится совсем другой.
Проверяем уже не так объект - качество застройки, конечно, тоже является краеугольным камнем, как самого продавца — практически по тем же принципам, что и на вторичном рынке.
И вот здесь история и сделала тот самый поворот, из-за которого я и решил о ней написать.
По словам риэлтора, собственник был один, в браке на момент покупки не состоял, квартира приобреталась с полной оплатой, часть суммы добиралась кредитом — около 6 миллионов под залог другой квартиры.
На первый взгляд всё выглядело спокойно.
Но в ходе проверки выяснилось, что за эти два года наш актёр успел жениться, прожить в браке восемь месяцев и развестись.
Разговор с риэлтором
Я задаю Сергею вопрос:
— Сергей, вы в курсе, что ваш продавец, оказывается, человек семейный… точнее, уже бывало?
Сергей выдержал профессиональную паузу и ответил в духе хорошего риэлтора:
— Я уточню и перезвоню.
Перезвонил примерно через час. Оказалось, да — продавец просто «забыл» сообщить, что за время владения квартирой успел побывать в браке.
Такие вот они, актёры. Роль холостого, видимо, слишком убедительно вжилась в образ.
Нужно ли было согласие бывшей супруги?
Теперь главное.
Требовалось ли в этой ситуации согласие бывшей супруги на сделку? Нет, не требовалось.
Квартира была приобретена до брака, а значит, никаких прав на сам объект у бывшей жены не возникало.
Но есть важное «но»
В браке люди наживают не только имущество, но и вместе несут финансовую нагрузку.
Если кредит по этой покупке частично выплачивался уже во время брака, бывшая супруга теоретически могла бы потребовать компенсацию части выплаченных в браке денег.
Не долю в квартире, а именно денежные претензии к бывшему мужу.
Как решили вопрос
В таких случаях проблему обычно решают нотариальным обязательством.
Так и сделали: продавец подписал заверение, что если бывшая супруга когда-либо предъявит иск по поводу выплаченной в браке части кредита, то он урегулирует этот вопрос самостоятельно, и наши покупатели к этим отношениям никакого отношения иметь не будут.
После этого сделка спокойно вышла на финиш.
Чем всё закончилось
Сейчас ждём ключи к марту 2027 года. А на время ожидания семья сняла двухкомнатную квартиру примерно в километре от стройки — за 75 тысяч в месяц.
Дарья сказала, что за год они успеют привыкнуть к району и понять его уже не как будущие жильцы, а как свои люди.
Главный вывод
И знаете, после таких сделок я каждый раз ловлю одно и то же ощущение. Не радость от подписанных бумаг и не профессиональное удовлетворение от того, что всё юридически выстроено правильно. Хотя и это, конечно, важно.
Главное — это видеть уверенность людей в том, что они сделали правильный шаг.
А если по пути ещё и удаётся вовремя поймать момент, где кто-то «забыл, что был женат», значит, всё было не зря.
P.S.
Если вам понравилась статья, поставьте класс. Возможно, для кого-то она также будет интересной.
На нашем канале мы регулярно публикуем реальные кейсы из практики агентов: без воды, только конкретные ситуации, типичные ошибки клиентов и выводы, которые действительно стоит учитывать.
Вот ещё 3 материала по теме: