Вы когда-нибудь покупали что-то красивое — и обнаруживали, что внутри всё совсем иначе?
С квартирами на вторичке это происходит постоянно. Свежие обои, блестящая плитка, натяжной потолок — и довольный покупатель, который ещё не знает, что ждёт его за всем этим великолепием.
Сразу попрошу прощения у наших региональных читателей, а их почти 40 %, за нескромные московские цены. Понимаю, что для многих суммы здесь звучат, мягко говоря, бодро. Скажу по секрету: москвичи сами от них не в восторге. Но Москва — город со своей суровой арифметикой.
Как любит повторять наш директор Артём Николаевич:
«С учётом уровня московской инфраструктуры, транспорта и удобства жизни — ценам здесь ещё есть куда расти».
Меня зовут Игорь, я 12 лет работаю в московской недвижимости, и сегодня хочу рассказать вам про одну недавнюю сделку. Папа из Ростова покупал квартиру для дочери-студентки. Бюджет — до 19 миллионов, район — ЮЗАО, требование — «заехать и жить». Казалось бы, обычная история.
Но именно на этой сделке я в очередной раз убедился: выбрать квартиру с по-настоящему хорошим ремонтом — это отдельное искусство. И без правильного человека рядом здесь очень легко ошибиться.
Кто обратился и какая была задача
Полтора месяца назад к нам в агентство обратился клиент из Ростова — Владимир Андреевич. Серьёзный человек: зерновые, масличные, крупный рогатый скот, переработка сырья. Одним словом, аграрий.
И вот у него возникла вполне понятная отцовская задача: дочь Варя учится в Москве на 3 курсе, уже освоилась в столице, и он решил, что хватит ей жить на съёмной квартире — пора покупать своё жильё.
Честно скажу: хорошо, когда есть такой папа.
Задача была поставлена чётко: большая однушка или евро-двушка, ЮЗАО, поближе к университету, ремонт — чтобы можно было заехать и жить.
Новостройки не рассматривали. Во-первых, цены сейчас
там, мягко говоря, не вдохновляют. Во-вторых, ждать времени не было.
Квартира покупалась с расчётом, что дочь ещё два года доучится, поживёт в
ней, а дальше — если не останется в Москве — квартиру можно будет
сдавать.
Бюджет был до 19 млн, хотя я, как водится, заглянул и в варианты до 21 — потому что в нашей работе иногда и невозможное становится предметом торга.
Циан показал 278 вариантов в нужной локации. Начало бодрое. Но очень быстро бодрость сменилась рабочим реализмом.
Что показал первичный отбор
Варианты до 16 млн в большинстве своём никак нельзя было назвать квартирами с приличным ремонтом. А если говорить честно — там часто была не “косметика”, а такой ремонт, после которого хочется не въезжать, а вызывать бригаду.
В итоге в процессе детальной проработки у меня осталось 15 вариантов. Варе с отцом приглянулись семь.
Потом наш юрист Мария сразу убрала два объекта:
у продавцов были открытые вопросы с налоговиками, долги, суды,
банкротство и прочие вещи, которые в недвижимости очень быстро
превращают “интересный вариант” в “спасибо, до свидания”.
Недвижка — она такая, юридических сюрпризов хватает на любой вкус.
Осталось пять квартир.
Кто поехал с нами на просмотры
Просмотры разделили на два вечера. И оба раза с нами ездил Виктор Сергеевич — консультант нашего агентства, бывший прораб с огромным опытом ремонта квартир в Москве.
Сейчас он на пенсии, но в ремонте, материалах, объёмах работ и
реальной стоимости всего этого ориентируется так, что многие действующие
специалисты рядом с ним просто нервно курят в стороне.
И вот тут начинается самое интересное.
Потому что обычный покупатель на показе чаще всего видит примерно следующее: светло, чисто, пахнет вроде нормально, плитка блестит, обои свежие — значит, хороший ремонт.
А Виктор Сергеевич видит совсем другое.
На что на самом деле смотрит опытный специалист
Подъезд — ещё до квартиры
Сначала он смотрит ещё на подъезд. И это не занудство, а опыт.
Если в подъезде сырой запах, проблемы с вентиляцией, странные пятна, если мигает свет или не работает часть освещения — это уже сигналы.
Иногда продавцы стараются показать только саму квартиру, а всё, что за её дверью, будто бы не считается. Но сырость из подвала, плохая вентиляция, запахи — всё это потом будет частью вашей жизни, нравится вам это или нет.
Стены, потолки, углы
Потом уже сама квартира. Стены, потолки, углы. Особенно если дом панельный.
Виктор Сергеевич не просто “смотрел обои”, он смотрел, что за ними могут прятать. Трещины, деформации, неровности.
И тут я в очередной раз убедился: хороший косметический ремонт иногда делается не для того, чтобы жить, а для того, чтобы удачно замаскировать проблемы.
Одна квартира Варе сначала очень понравилась. Светлая, аккуратная,
всё как на картинке. Но Виктор Сергеевич тихо сказал мне в коридоре:
— Игорь, здесь слишком старались убрать недочёты, и материалы средние.
И он был прав. Квартира выглядела как картинка. Но за этой картинкой скрывалось то, что правильнее было бы назвать не «ремонтом», а «подготовкой к продаже».
Именно о таких случаях часто и говорят: скрытые дефекты не всегда видны при обычном осмотре, особенно если их закрыли гипсокартоном, натяжным потолком, шкафом или просто новыми обоями.
Электрика
Дальше — электрика. Тут, как говорится, уже не про эстетику, а про безопасность.
Виктор Сергеевич обязательно спрашивал, меняли ли проводку, когда меняли, как сделана разводка, хватает ли розеток, где они расположены.
Потому что неработающая розетка — это мелочь. А старая проводка или плохая разводка — уже совсем другая история.
Кухня
На кухне он особенно оживлялся. И это понятно: кухня — главный потребитель электричества в квартире.
Если там всё красиво, но сделано “на глазок”, потом начнутся очень неприятные сюрпризы.
Санузел
Не меньше внимания было и к санузлу. Вот где продавцы особенно любят надеяться, что покупатель постесняется приглядываться. А зря.
Виктор Сергеевич смотрел соединения, зоны возле кранов, раковины, унитаза, проверял, нет ли следов влаги, пятен от протечек, и отдельно обращал внимание на вентиляцию.
Потому что плесень и грибок — это не просто бытовая неприятность, а вещь, которая потом будет портить жизнь ежедневно.
Пол
И ещё пол. Если пол неровный, проблема может быть не только в покрытии, но и в стяжке.
А когда сверху уложен дешёвый ламинат, он первое время может даже выглядеть бодро. Но недолго.
Что стало ясно после просмотров
После каждого просмотра Виктор Сергеевич выдавал резюме — чётко, спокойно, без театра.
Где материалы дешёвые. Где ремонт делали “на продажу”. Где есть риск, что через полгода начнут вылезать проблемы. Где квартира в целом честная.
Ко второму вечеру всё уже стало понятнее. Из пяти вариантов Варе очень понравились два.
Третий держали запасным — подороже, за 21 млн, но я был уверен, что там можно было бы хорошо поторговаться.
Как бы это ни звучало, но умение риелтора вести переговоры — одно из главных качеств в нашей работе.
Но в этот раз до запасного варианта дело не дошло.
Какую квартиру в итоге выбрали
Отец с дочерью выбрали квартиру за 19,4 млн: однокомнатная, 35,6 квадрата, дом 2009 года, 7 этаж.
Собственник говорил, что ремонт делали качественно, для сына, но обстоятельства изменились, поэтому квартиру продают.
И вот тут Виктор Сергеевич с ним разговаривал больше получаса. Не формально, а по-настоящему: про материалы, про объём работ, про стоимость, про нюансы. Даже указал на несколько недочётов.
Собственник в итоге так проникся его знаниями, что попросил контакты.
Вердикт Виктора Сергеевича был такой:
— Ремонт качественный, материалы тоже. Собственник не
лукавит. Потрачено примерно 3 млн. Есть небольшие недочёты - торговаться можно, но в целом вариант хороший.
Юридическая проверка и торг
Дальше, как я люблю говорить, уже дело техники.
Наш юрист Марина провела глубокую проверку. Всё оказалось чисто: один собственник, квартира куплена в браке, нотариальное согласие супруги на продажу есть, по линии рисков вопросов не возникло.
Марина сказала коротко:
— Брать можно.
В итоге договорились на 18.7 млн.
Чем закончилась эта история
Так Варя стала счастливой владелицей однокомнатной квартиры с хорошим ремонтом.
И, честно говоря, за время нашего общения она мне очень понравилась. Редко встретишь такую серьёзность, воспитанность и рассудительность в столь юном возрасте. Сразу видно: родители постарались и воспитали хорошего человека.
Главный вывод
А написать эту историю я решил вот почему.
Когда люди покупают квартиру на вторичном рынке, им часто кажется, что главное — чтобы “всё было красиво”. Но на самом деле самое опасное как раз то, что не видно на первый взгляд.
Трещины, старая проводка, проблемы с вентиляцией, изношенные коммуникации, неровные стены и полы, следы протечек — всё это очень часто маскируется обычным косметическим ремонтом.
Поэтому мой совет простой: если покупаете квартиру, особенно с ремонтом “заезжай и живи”, берите на просмотр такого человека, как наш Виктор Сергеевич.
Строителя, прораба, специалиста по ремонту — неважно, как называется его должность. Важно, чтобы он умел отличать хороший ремонт от красивой декорации.
Это точно сэкономит вам и деньги, и время, и нервы.
P.S.
Если статья вам откликнулась — поставьте «класс». Возможно,
кому-то она поможет вовремя заметить важные детали перед сделкой.
На нашем канале мы регулярно публикуем реальные кейсы из практики агентов: без воды, только конкретные ситуации, типичные ошибки клиентов и выводы, которые действительно стоит учитывать. Подписывайтесь.
Вот ещё 3 материала по теме: