Две сделки за день, 17 миллионов, 74 миллиона и банковский менеджер, на которого без слёз не глянешь
Иногда один рабочий день в недвижимости легко заменяет целый сериал.
С утра — спокойная сделка на 17 миллионов для семьи, которая покупает квартиру дочери-студентке. Днём — продажа инвестиционного объекта за 74 миллиона. А между этими двумя историями — банковский менеджер, на которого в какой-то момент действительно было без слёз не взглянуть.
Рассказываю, как в московской недвижимости за один день помещаются и радость, и прибыль, и нервный театр абсурда.
Приветствие и немного о формате канала
Рад приветствовать подписчиков нашего канала про недвижимость в Дзене, да и просто читателей, которым эта тема интересна.
У нас формат уже понятный: кейсы агентов, блог нашего юриста Марии, новости рынка и мои статьи на разные темы. Раз обещал — раз в неделю будет статья или обзор рынка, значит так и будет.
И дело тут не только в дисциплине ради дисциплины. Просто когда каждый день работаешь, как говорится, играющим тренером в хорошей команде специалистов, истории сами идут в руки. Потому что любая сделка с недвижимостью — это не только цифры, документы и квадратные метры. Это всегда немного психология, немного переговоры, немного нервов и очень часто — целый эмоциональный квест.
Небольшая оговорка про московские цены
Сразу попрошу прощения у наших региональных читателей, а их почти 40 % , за нескромные московские цены. Понимаю, что для многих суммы здесь звучат, мягко говоря, бодро. Скажу по секрету: москвичи сами от них не в восторге.
Но таковы реалии большого города. И всё же моя точка зрения прежняя: с учётом уровня московской инфраструктуры, транспорта и удобства жизни ценам здесь ещё есть куда расти. Это не эмоция, а сухая экономика.
Как родилась тема этой статьи
О чём писать сегодня, я понял вчера вечером, когда ехал домой по Садовому кольцу и мысленно прокручивал прошедший день.
Вторник, конец апреля 2026 года. Погода такая, что иначе как “плач природы” и не назовёшь: мокро, серо, тоскливо. Но я в тёплой машине, за окном ночная Москва, впереди дом, жена и дочка.
А в голове крутится одна короткая фраза, которой очень точно можно было подвести итог одному из эпизодов дня: без слёз не глянешь.
Хотя утро начиналось вполне мирно.
Утро и план на день
В 10:20 я сидел у себя в кабинете с чашкой кофе, под свежие новости на РБК и с открытым ежедневником. Да, я из тех людей, кто до сих пор не может окончательно расстаться с бумажными носителями. Хороший ежедневник в переплёте всё-таки как-то теплее, чем заметки в телефоне. Хотя с прогрессом я, конечно, не спорю.
День был расписан ещё с пятницы:
- в 12:00 — сделка в банке 1, которую ведёт Алла;
- в 15:00 — сделка в банке 2, которую ведёт Евгений;
- в 18:00 — переговоры с клиентом на Чистых прудах.
Первая сделка: квартира для будущего дизайнера
В полдень у нас была покупка однокомнатной квартиры на юго-западе Москвы для семейной пары из Новосибирска — Максима и Елены.
Клиенты пришли по рекомендации другого моего клиента, которому я ещё
восемь лет назад помогал купить квартиру в новостройке для дочки. Та
девушка тогда поступала в МГИМО, квартиру мы нашли
рядом с вузом и по цене, которая по нынешним временам кажется почти
сказочной. Сейчас ей уже 25, и я в очередной раз поймал себя на мысли: как же быстро летит время.
С Максимом и Еленой задача была похожая. Только теперь речь шла уже о вторичном рынке: квартира нужна была для дочери, которая с сентября должна учиться в Москве.
Девочка талантливая — окончила с отличием художественную школу в
Красноярске, победитель и призёр многих художественных олимпиад, уже
практически зачислена в вуз рядом с метро Павелецкая.
У родителей как раз подходил срок окончания депозита, 12 млн рублей, и они решили направить эти деньги на покупку квартиры, плюс своих накоплений 5 млн рублей. Итого — около 17 миллионов рублей.
По нынешним московским меркам это хорошая однушка площадью 35–40 метров в приличном спальном районе, с косметическим ремонтом.
Почему выбрали именно этот район
Именно такую задачу Алла и решила. Смотреть решили район у зелёной ветки метро, ближе к Коломенскому.
Логика была понятной:
- до вуза около получаса;
- удобный транспорт;
- рядом парк и набережная Москвы-реки;
- а для человека с художественным взглядом это, согласитесь, не мелочь.
Какую квартиру нашли
Квартира нашлась удачная:
- 22 этаж;
- 37 квадратных метров;
- дом 2010 года;
- косметический ремонт;
- формат “заезжай и живи”;
- с балкона приятный вид.
А от двери квартиры до двери вуза — 30 минут. По московским меркам это вообще прогулка.
Лот стоял в рекламе за 17,5 млн, но в процессе переговоров нам удалось снизить цену до 17 млн.
Как Алла сбила цену
И здесь Алла отработала как надо.
На второй просмотр, где покупатели из Новосибирска были онлайн, она взяла с собой Виктора Сергеевича — консультанта нашего агентства, бывшего прораба с огромным опытом ремонта квартир в Москве. Сейчас он на пенсии, но в качестве ремонта, объёмах работ и ценах ориентируется лучше многих действующих специалистов.
Не знаю, что сыграло сильнее — срочность продавцов или присутствие грозного Виктора Сергеевича, — но Алла, наша “лиса”, сумела убедить собственников, что лучше 17 миллионов здесь и сейчас, чем 17,5 когда-нибудь потом.
Хотя я, честно говоря, считаю, что и 17,3 для этой квартиры были справедливой ценой.
Проверка документов и задаток
Неделю назад оставили задаток 100 тысяч.
По документам всё было чисто:
- один собственник;
- договор купли-продажи 2009 года;
- на момент покупки в браке не состоял;
- по линии рисков вопросов не возникло.
Наш юрист Мария резюмировала коротко: можно брать.
Как прошла сделка
На подписание в Москву прилетела вся семья.
Сделка прошла, как я люблю говорить, с иголочки. Алла — молодчина. В 13:30 я уже поздравлял клиентов с покупкой первого московского “места силы” для будущего, как мы надеемся, известного дизайнера.
Вторая сделка: 74 миллиона и проверка на терпение
Дальше — короткий перекус, и к 15:00 я уже был в банке на второй сделке.
Это была продажа инвестиционного объекта.
Наш клиент решил, как я иногда шучу, “выйти из кирпичей и войти во что-то другое”. “Кирпичами”
финансисты нередко называют недвижимость — немного свысока, будто это
что-то скучное и неповоротливое. Но цифры, как известно, быстро лечат
снобизм.
Почему эта инвестиция оказалась удачной
Этой сделкой занимался Евгений. Именно он два года назад и покупал эту квартиру для клиента на старте продаж.
Тогда удалось взять хороший актив:
- отличная планировка;
- хорошая цена;
- вид;
- плюс поэтапная схема платежей.
Через два года вышли из актива с прибавкой 46%. То есть 23% годовых.
Вот вам и “кирпичи”.
Вот вам и консервативные инвестиции.
Как нашли покупателя
Покупателя на такой лот нашли довольно быстро. Но сильная сторона Евгения была даже не в этом.
Мы начинали рекламировать объект с так называемой “хотелки” — то есть с цены чуть выше рыночной, но не из фантазии, а из расчёта по локации, качеству дома и параметрам квартиры.
А дальше уже включается умение почувствовать, с каким покупателем
можно начинать серьёзный разговор и где важно не продешевить. У Евгения
это чувство есть.
Через месяц покупатель нашёлся.
Переговорная в банке
Сидим в переговорной банка:
- я;
- Евгений;
- наш клиент;
- покупатель;
- и его юрист.
Никаких ипотек, кредитов и прочей многоходовки — живые деньги. Расчёты через аккредитив. Сумма — 74 миллиона рублей.
Ждём банковского менеджера.
И тут появляется он.
Тот самый менеджер
Молодой человек лет тридцати, в очень растрёпанном виде, но с доброй приветственной улыбкой. Представился Алексеем и сообщил, что ведёт нашу сделку.
Скажу честно: особой радости в глазах присутствующих я не увидел.
Открываем документы. В договоре цессии, который подготовил Евгений, всё нормально. А в договоре на открытие аккредитива — ошибка: цифры в паспорте покупателя не совпадают с реальными.
Алексей смущённо улыбнулся и ушёл переделывать.
Через полчаса вернулся.
С точно такой же ошибкой.
Когда терпение заканчивается
Вот тут мне уже пришлось аккуратно сдерживать клиента. Потому что когда речь идёт о 74 миллионах, терпение у людей, прямо скажем, не безграничное.
Во второй раз Алексей уже точно понял, что день у него идёт не по сценарию. В третий заход он всё-таки попал в цель.
Ещё через полчаса мы наконец пожали руки и поздравили клиента с удачным выходом из актива.
Вот такой он, обычный рабочий день
После этого я ещё успел на не самые простые переговоры на Чистых прудах.
А вечером ехал по красивой мокрой и холодной Москве домой и почему-то никак не мог выкинуть из головы образ Алексея: растрёпанный вид, добрая улыбка и два подряд жёстких промаха в важнейших документах.
Наверное, так бывает. Просто не его день. Для нас — потеря времени. Для клиента — лишние нервы. Но Алексей извинился. Мы в ответ улыбнулись.
И я ещё раз подумал, насколько быстро мозг иногда ставит точный диагноз ситуации одной короткой фразой: без слёз не глянешь.
Вывод
Вот так обычно и выглядит мой более-менее стандартный рабочий день: одна, две, иногда три сделки, плюс бесконечные переговоры и консультации.
Недвижимость — это всегда про деньги, но ещё чаще — про людей. А значит, скучно здесь не бывает.
Если после этого рассказа кому-то из читателей вдруг захочется попробовать себя в этой профессии — что ж, добро пожаловать. В Москве работы хватит всем.
P.S.
Если вам понравилась статья, поставьте класс. Возможно, для кого-то она также будет интересной. А ещё можете прочитать две мои статьи,
которые я раньше опубликовал на нашем канале.
Быть может, вас также заинтересует наша статья - кейс нашего сотрудника, набравшая более 1800 дочитываний в Дзене!