Друзья, мы с Вами уже начали обсуждение этой темы и очень признателен за Ваши комментарии. Давайте продолжим? Как и в прошлый раз выражаю своё субъективное, возможно, ошибочное мнение и буду очень рад живой дискуссии.
Прежде чем перейдём к конкретным факторам, хотел бы сделать небольшое отступление. В прошлой статье я сделал предположение, что при подборе квартиры можно смело игнорировать затратный и сравнительный методы оценки, сосредоточившись только на доходном. Всё так, но есть нюанс. Горизонт планирования. Каждый раз, принимая решение о покупке нам сначала необходимо найти "справедливую цену в моменте" и постараться купить именно по этой цене, а потом ответить себе на вопрос: на какой срок и с какой целью я покупаю эту квартиру. Если относительно целей у людей, как правило, есть понимание, то относительно сроков, обычно, нет. А это важно, потому что учёт сроков покупки может привести к переосмыслению стратегии.
О чём речь? Мы с Вами можем купить либо что-то крайне интересное с точки зрения доходного метода - квартиру с неплохим ремонтом рядом с метро, с окупаемостью до 200 МАПов. Условная 1-комнатная в спальном районе. Вроде всё хорошо, но дом староват - 1965 года постройки. За этот же бюджет можем купить квартиру большей площади в доме 1985 года постройки с гораздо более интересной планировкой. Проблема в том, что пока в том районе метро нет, аренда чуть дешевле, соответственно, срок окупаемости выше. На горизонте 3х лет - очевидно, что первый вариант интересен. Однако, если принять в расчет то, что через 4 года рядом со вторым домом появится метро, картина заиграет другими красками, согласитесь? Применение доходного метода "в моменте" чётко указывает на квартиру в более старом доме, но рядом с метро, во втором - уже не так однозначно.
Давайте вот эту вторую стратегию назовём "инвестиционной" - т.е., если у нас горизонт планирования превышает 5 лет, мы можем принимать в расчет не только предполагаемый доход от аренды в следующем месяце, но и иные факторы, главным из которых в условиях Москвы является расширение/улучшение транспортной доступности. Дегунино образца 2017 года и 2024 - 2 совершенно разных района, просто потому что появилось метро, что повлекло за собой и массовое строительство более дорогого жилфонда и кратный рост цен. Сюда же - программа реновации. Если есть вероятность покупки относительно "дёшево" того, что в итоге город поменяет на нечто более "дорогое" - конечно, очень интересно.
В общем, при подборе смотрите и текущую ситуацию и ситуацию "в динамике" для принятия обоснованного решения. Развитие метро и программу реновации мы с Вами уже разбирали.
Теперь давайте переходить к факторам ценообразования.
Локация
Не буду оригинален, локация - решающий фактор. На самом деле Москва крайне консервативный город. Престижность чего-то там к западу от стен Кремля не менялась веками, просто сдвигалась от Тверского Бульвара к Патриаршим, Пресне через Крылатское куда-то в сторону Рублёвки.
Ну и Бульварное/Садовое кольцо своё расположение не меняют веками. И, естественно, не поменяют.
Локация формирует до 80% стоимости лота. Всё остальное - гораздо менее важно.
Ну и, конечно, при принятии решения изучайте историю конкретного дома/места/района. Очень часто кажущиеся "несуразности" с ценой (2 дома стоят в 50 метрах друг от друга выглядят одинаково, но ценник различается на 30%) имеют какие-то логические обоснования. Первый дом изначально стоял на пригорке, на месте снесённой в 30-ые годы церкви. Церковь снесли, а намоленное место осталось. А второй - на месте оврага. Овраг закопали, но суть не изменилась. Оно на первый кажется бредом, но, поверьте, работает. Люди могут этого не понимать, но всегда чувствуют. В итоге, в первом доме будут жить поколениями, не продавая фамильную квартиру, а во второй будет очень высокая ротация жильцов с большим процентом "странных" соседей.
Также, конечно, смотрите перспективы районов "в динамике".
На мой взгляд сейчас недооценены Можайский (должна появиться Филевская линия метро и район сильно вырастет в цене, части Ярославского/Лосиноостровский рядом со строящимися станциями метро красной линии, Отрадное - "конвергенция" с уже очень дорогим Свиблово, северная часть Печатников, части Бирюлёво, примыкающие к строящимся станциям метро и т.д.).
Периодизация
Мы с Вами помним, что в Москве представлены дома следующих периодов:
Дореволюционные доходные дома - 1880-1917
Советский конструктивизм - 1925-1935
Сталинки - 1935-1956
Хрущёвки и раннебрежневские серии - 1957-1979
Позднебрежневские - 1979-1998
Лужковский период - 1998-2013
Собянинский период - 2014 - настоящее время.
Понятно, года не всегда точные, в Москве есть "доходники" и конца XVIII века, просто их совсем немного, и Собянин стал мэром в 2010, но ещё какоое-то время достраивались проекты прошлого периода.
Если "широкими мазками" - старайтесь выбирать дома, построенные после 1979 года - позднебрежневские П-3, П-44, КОПЭ и т.д. уже вполне соответствуют представлениям о приемлемом качестве жилья. Конструктивизм за пределами Садового (да и в пределах Садового зачастую тоже - Рочдельская на Пресне - на очень большого любителя) точно нужно игнорировать, хрущёвки - по возможности избегать, всё остальное - на вкус и цвет. Являются ли дома ПИК-1/ПИК-2 и дома по программе реновации чем-то существенно иным, чем П-44Т или ГМС-2001 - каждый волен решать самостоятельно.
Опять же помним про приоритет локации. С моей субъективной точки зрения жить в "хруще" в Замоскворечье сильно интереснее, чем в доме по реновации в Капотне. Т.е. характеристики дома/жк на мой взгляд, всё-таки вторичны по отношению к локации.
Транспортная доступность
Ну тут всё понятно. Чем ближе до метро, тем лучше, при этом, конечно, желательно избегать домов вдоль главных транспортных артерий столицы.
То есть дом в 2 минутах до метро на второй линии лучше, чем в 1 минуте с окнами на какую-нибудь магистраль.
При сдаче в аренду предпочтительны дома в 7 максимум 10 минутах от станции метро. МЦД - хорошо, но по наблюдениям пока полноценным аналогом традиционного метро не воспринимается. МЦК - лучше МЦД, но тоже не уверен до конца, что полный аналог метро.
Ну и, соответственно, крайне въедливо присматривайтесь к новостройкам построенным "где-то там" в бывших промках в 25-30 минутах от метро. Этот тот же масс-маркет, но часто неудачно расположенный. Пока идёт активная реклама от застройщика и была льготная ипотека, вроде бы выглядело интересно, как только объект сдан - он начинает напрямую конкурировать со всей вторичкой в данной локации. Но при выборе 5 минут пешком до метро в доме 2005 года или 25 минут до метро в доме 2025 года с лапомойками и кофейней на первом этаже, выбор неочевиден (на самом деле по моему опыту общения с клиентами - очевиден, но давайте сохраним интригу :-).
Этаж
Тоже всё понятно. Первый этаж, как правило, до минус 9% от среднего этажа, последний - до минус 5% (с последнем этажом вариантивность выше - иногда без дисконта, иногда, в случае высокопотолочных 5-этажных сталинок без лифтов - до 12%).
Ремонт
Можете бросать в меня тапками, но, честно, какой-то сверхценности ремонта не понимаю. Поясню. Часто клиенты ищут квартиру "с идеальным ремонтом", но давайте подумаем вместе, возможно ли такое?
Есть собственник, который купил квартиру для себя любимого, сделал изумительный ремонт из качественных дорогих материалов опять же для себя любимого, а потом ему в голову пришла мысль: надо квартиру продавать. Ну да, сразу после того, как он сделал "идеальный ремонт". Бывает такое? Ну, наверное, бывает, но я пока не встречал. Обычно "идеальный ремонт" этот ремонт от флипперов, который должен выглядеть и выглядит "идеальным" на картинке. Но. Его делали исключительно для того, чтобы квартиру подороже продать, верно? То есть, "не для себя" и не из лучших материалов? Ну, либо из лучших, но с соответствующей наценкой. Верно?
Ну, либо, второй вариант, некто купил в 2023 году чудесную квартиру в новостройке для инвестиций, в 2025 году получил ключи и только что закончил в ней ремонт. Если он изначально делал это для продажи - возвращаемся к пункту флиппинга, а вот, если для себя и продаёт это значит лишь одно: не тянет ипотеку. А, если не тянет ипотеку, значит есть риск банкротства. Не в том плане, что это должно сильно напугать, просто здесь уже история не про "красивый ремонт", а про покупку "стрессовых активов", возможно, проблемных. Другая логика.
В общем, с моей точки зрения, ремонт не важен. Где бы Вы ни выбирали - найдите вариант с "прекрасным ремонтом" и "в бетоне"/"с уставшим ремонтом". Вычислите разницу в цене за кв.м. Возьмите с собой прораба и прикиньте стоимость и длительность ремонта. Сведите всё в таблицу. Думаю, сразу всё будет очевидно.
Ну и, конечно, зависит от цели. Покупка квартиры "для сдачи" в масс-маркете точно не предполагает покупки с "идеальным" ремонтом - прямо противопоказано, потому что скорее всего Вы разницу не отобьёте. Проще взять что-то "средненькое" и сдать на 5-7 т.р. дешевле.
А, если берёте для себя, то, вероятнее всего, всё под себя и переделаете. Тогда смысл в "дорогом новом" ремонте вообще отсутствует.
В общем, с моей точки зрения, при подборе, скорее стоит смотреть не на картинки ремонта, а на характеристики дома и планировку квартиры; всё остальное - малозначимо.
Юридическая чистота
Здесь крайне деликатная тема и могу дать неправильный совет. По общему правилу, как и в случае с ремонтом, все клиенты ищут квартиру с "идеальными документами". Естественно, такие есть, проблема в том, что конкурентов на эти квартиры много и цены выше рынка.
С моей точки зрения, квартиры "с изъянами" намного интереснее. Понятно, что "с изъянами" не означает "проблемных квартир", второе, точно нет. Но не "идеальные".
Представьте ситуацию. Молодой человек получил в наследство квартиру. Он начинает продавать сам и, возможно, даже в объявлении напишет "наследство 2026 года". В итоге звонить ему не будут вообще :-) Через пару месяцев до него дойдёт, что он что-то делает не так и он эту ужасную фразу из объявления убирает и снижает цену сразу на миллион. Вроде бы всё сделал правильно? Как бы не так :-) На той стороне - не дураки. Квартиру никто не смотрел 2 месяца, а теперь собственник скинул цену. Надо уточнить. Звоним.
- А что с квартирой не так?
- Всё так.
- А почему снизили цену?
- Захотел и снизил.
- Так-так-так. А как Вы эту квартиру получили?
- По наследству.
- А когда?
- Три месяца назад.
О чём тут дальше разговаривать? Бросаем трубку :-)
В общем ещё через месяц такого общения, у несчастного собственника разовьётся целый букет психологических проблем. Хотя, казалось бы, наследство по закону, прямой родственник, других претендентов нет, собственник максимально открыт и готов скинуть весь архив сделки до аванса :-) Но нет, не интересно. Туда же квартиры с залогами, доли, собственники старше 65 и т.д. Это не "проблемное имущество", хотя часто покупателями воспринимается таковым.
Это имущество с некими "изъянами" относительно "эталонно чистого".
И опять же, каждый решает самостоятельно, какой вариант предпочтительнее, но, если важна цена и рычаг воздействия на собственника, то стоит подумать дважды.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov