Друзья, добрый день, просили статью об определении ликвидности квартир. Попробую. Статья дискуссионная, выражаю собственное субъективное мнение, полученное опытным путём, которое, конечно, может быть неверным/неполным, поэтому буду признателен за Ваше мнение в комментариях.
Итак, давайте разбираться в терминах. В узком смысле "ликвидность" это способность вещи быть быстро проданной.
Ну, то есть что-то пользуется спросом и, как только выставляется на продажу, находит своего покупателя, а что-то - нет.
Первое - ликвидно, второе, соответственно, нет.
Понятно, что с дисконтом можно продать практически всё, поэтому в более широком смысле ликвидность предполагает способность вещи быть проданной "быстро и дорого".
"Дорого" в данном контексте, наверное, как минимум способность вещи сохранять стоимость, а лучше - показывать какой-то инвестиционный доход. Дальше углубляться не будем, инфляция, эквивалентная стоимость и т.д. - считаем в рублях. Т.е., если Вы купили квартиру за 10 млн рублей, и через год можете эту квартиру
быстро продать за 10 млн рублей, то квартира ликвидная;
быстро и за 12 млн - очень ликвидная;
долго за 10 млн - менее ликвидная;
долго и менее, чем за 10 млн - неликвидная.
Дальше встаёт вопрос, а что считать "быстрым". Опять, не будем уходить в дебри и сосредоточимся на "ликвидном" "масс-маркете", в этом случае приемлемыми сроками считаются:
4-5 недель экспозиции для 1-комнатных;
7-8 недель для двушек и студий;
12-13 недель для трёшек.
Если Вы смогли продать однушку за 2 недели, а трёшку - за 5, то это "быстро".
Дальше. Для оценки квартиры как материального объекта может применяться всего 3 способа оценки:
Затратный;
Доходный;
Сравнительный.
Затратный метод предполагает оценку на основе понесённых затрат. При постройке дома, было использовано Х кирпичей, Y тонн цемента, Z человекочасов и т.д.
Сравнительный - какая из квартир-аналогов продаётся по минимальной цене.
Доходный - какой доход актив может генерировать за единицу времени (обычно за месяц) и как быстро он окупается.
Собственники сознательно или подсознательно исходят из затратного метода. Именно поэтому, при продаже квартиры будут ссылаться на цену в ДДУ или использовать аргумент "20 лет назад я заказывала этот аутентичный кухонный гарнитур за Х тысяч ЕВРО в Барселоне и сама привезла его оттуда". В последнем случае неявно постулируется высокая добавленная ценность, потому что "выбирал и привозил сам собственник".
Покупатели сознательно или подсознательно исходят из сравнительного метода - выбираем самый бюджетный из представленных на рынке аналогов и игнорируем всё остальное; если всё-таки приходится смотреть что-то ещё, используем цену самого бюджетного аналога в качестве ценового ориентира. Это также часто приводит к совершенно нелепым казусам, когда покупатель пытается, к примеру, купить большую однушку в лужковском монолите бизнес-класса, держа в уме стоимость самой бюджетной (а это либо "хрущи" либо дома эпохи конструктивизма) 1-комнатной с намного меньшей площадью в этом же районе.
Естественно, это приводит к гневу и фрустрации, так как, то, что клиент реально хочет стоит (цена последних сделок) 30 млн, а самый бюджетный вариант в этом же районе - 12 млн. Понятно, что первая квартира выставлена за 33 млн и при правильных переговорах, её за 30 отдадут, возможно, даже за 29, но точно не за 12 млн.
Соответственно, применение различных методов оценки и приводит к "неразрешимому конфликту между продавцами и покупателями на рынке недвижимости" и именно поэтому нам с Вами порой так трудно выйти на сделку - проблема не в нас, она, к сожалению, встроена и неразрешима :-(
В итоге, если Вы всё это принимаете, остаётся один-единственный метод оценки, который на самом деле и используют профессиональные участники рынка.
Доходный.
В этом случае, нам совершенно всё равно, какие затраты понёс собственник и также иррелевантно, насколько относительно дёшев объект.
К примеру, в условной 4-ой очереди ЖК "Милый Дом", сданной пол-года назад, выставлено 16 аналогичных 2-комнатных квартир "в бетоне" с ценой от 15 до 22 млн;
для нас всё это неважно, потому что мы купим квартиру в первой очереди этого ЖК, сданной в 2018, а там такие же квартиры стоят от 12 млн, но уже с ремонтом;
соответственно переоценены все 16 квартир 4-ой очереди и мы не будем рассматривать ни одну из них, даже самую дешёвую за 15 млн.
Доходный метод предполагает, что любой объект недвижимости должен иметь возможность генерировать доход от сдачи в аренду, а, если он этого делать не способен, то и ценность его неопределима и сомнительна.
Пример: ноябрь 1916 года. Вы - крупный российский промышленник. Продаёте свой великолепный загородный дом закадычному другу за Х рублей.
Внимание, вопросы:
1. Будет ли этот объект оставаться ликвидным через год?
2. Можно ли будет в декабре 1917 определить его стоимость доходным методом?
Доходный метод - максимально "честен" и "репрезентативен" и снимает кучу иллюзий. Клиенты зачастую отождествляют высокую стоимость, ликвидность и доходность, но это "4 разных человека" (с).
Друзья, что-то уже получилось многабукв, причем так как ни финансового, ни экономического образования у меня нет, возможно, всё написанное выше чушь и терминологическая путаница.
Давайте обсудим, ладно?
Если, вдруг, рассуждения показались Вам верными, на днях продолжим и рассмотрим уже основные факторы ценообразования, их "вес" и как всё это использовать на практике.
Буду очень признателен за Ваши мысли в комментариях.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov