Рынок аренды за последние три года можно сравнить с «американскими горками». Сначала смещение фокуса с покупки на съём жилья из-за недоступной ипотеки, а потом массовый выход на рынок инвестиционных квартир сильно изменили правила игры.
Что произошло с рынком
Главный перелом случился из-за двух факторов.
- Ипотека для многих стала недоступной. Люди отказались от покупки и пошли в съём.
- На рынок начали выходить инвестиционные квартиры. Те самые, которые покупали «на котловане» в 2020–2023 годах.
И вот эта комбинация сначала разогнала цены, а теперь начала их охлаждать.
Ниже представлена аналитика по РФ с разбивкой по 2024, 2025 и началу 2026 года.
Как всё менялось
В 2024-ом цены на аренду росли стремительно. В среднем по России (не беру мегаполисы) снять квартиру стоило в районе 28 тысяч рублей. Жилье сдавалось где-то за 20–25 дней. Иногда и быстрее. Спрос был ажиотажный. Люди буквально «охотились» за нормальными вариантами. И условия диктовали собственники.
2025 — точка перелома
В начале года рост стоимости арендного жилья замедлился. В среднем (опять же без мегаполисов) квартиру можно было сдать в районе 31 тысячи рублей. А вот четвёртом квартале цены упали почти на 4%.
Одновременно начали расти сроки поиска квартирантов. По регионам до 40 дней.
Выросло и предложение до 95 000 квартир (+17%). Рынок начали заполнять малогабаритки. Студии и однушки дали рост +38%.
Это был первый звоночек. Конкуренция стала усиливаться.
Начало 2026
Цены в крупных городах просели ещё на 8%. В нестоличных миллионниках средняя стоимость 37–40 тысяч рублей. Квартира сдаётся примерно за 30–45 дней.
Предложение на рынке максимальное за 3 года. Рост +20%. Причина в том, что на рынок вышли инвест-квартиры. И, соответственно, выросла конкуренция за жильца. Теперь уже выбирает не собственник, а арендатор.
Рынок захлестнули инвесторы
В начале 2026 года на рынок массово вышли квартиры, купленные на этапе котлована в период ипотечного бума (2020–2023 гг.). Дома сдались, ремонты доделаны. Собственники понимают, что продавать сейчас невыгодно, и массово переходят в рантье.
Сегодня доля предложений в новых домах (не старше 5 лет) увеличилась с 14% до 20%. А студии и однушки сейчас занимают более 53% всего предложения на рынке.
Что это значит на практике
Раньше можно было просто поднять стоимость и всё равно квартирант найдётся. Сейчас так не работает. Собственники всё чаще предлагают скидки, потому что простой выходит дороже.
Что касается сроков сдачи, раньше ликвидные квартиры (семейные форматы с кухней-гостиной и двумя спальнями) уходили за несколько дней. Сейчас это может растянуться на месяц-полтора. Арендаторы стали выбирать, сравнивать, торговаться, откладывать решение.
Что делать собственникам?
Время быстрой сдачи квартиры прошло. Сегодня необходимо в финансовое планирование заложить простой между арендаторами в 1–1,5 месяца вместо прежних 2–3 недель.
Из-за жесткой конкуренции с новыми «инвест-квартирами», жильё с устаревшим ремонтом сдаётся хуже. В долгосрочной аренде сейчас выигрывают объекты с современной планировкой и технологичными фишками (например, базовые элементы «умного дома»). Это поможет держать цену выше рынка.
Конкуренцию, выигрывают и собственники, чьи квартиры располагаются недалеко от метро, школ, детских садов, деловых центров или вузов.
Общий вектор рынка в 2026 году – борьба за платежеспособного арендатора и сохранение рентабельности за счет высокого уровня сервиса и качества самих объектов. Еще в начале года я сделал несколько предположений, что ждёт рынок аренды. Интересно перечитать и сравнить, что сбылось, а что нет.
А вы ощутили на себе изменения рынка?