Российский Клуб Финансовых Директоров: Российский рынок недвижимости в 2026 году вступает в фазу фундаментальной структурной перестройки. Соотношение сил между сегментом новостроек и вторичным жильём, сложившееся в последние годы под влиянием массовых льготных ипотечных программ, претерпевает кардинальные изменения. Ведущий аналитик Альфа-банка Ирина Фомкина в интервью Радио РБК обозначила ключевой вектор этой трансформации: понижение ключевой ставки окажет стимулирующее воздействие в первую очередь на рынок вторичной недвижимости, тогда как будущее новостроек остаётся тесно связанным с условиями действия семейной ипотеки.
Экспертный совет Российского клуба финансовых директоров (РКФД) провёл анализ текущей ситуации и перспектив развития обоих сегментов рынка. Представляем основные выводы.
1. Итоги 2025 года: ажиотаж на первичке и его последствия
Год завершился беспрецедентным всплеском активности на рынке новостроек. По данным аналитического центра ЦИАН, декабрь 2025 года вошёл в число лучших месяцев по объёмам продаж за всю историю наблюдений: в Московском регионе заключено 18,6 тыс. договоров долевого участия (+29% к ноябрю), в Санкт-Петербургской агломерации — 8,9 тыс. (+37%), а в целом по России объём сделок достиг 81 тыс. квартир.
Причиной ажиотажа стали ожидания изменений условий семейной ипотеки, которые вступили в силу с 1 февраля 2026 года. Покупатели стремились «запрыгнуть в последний вагон», оформив льготные кредиты по старым правилам.
Ключевое изменение программы: теперь семья может получить только один льготный кредит по семейной ипотеке (ранее право было у каждого из супругов), причём участие в программе в статусе созаёмщика также засчитывается.
Как отмечает Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group), в декабре 2025 года в петербургской агломерации состоялось 10,6 тыс. сделок, что позволило завершить год с объёмом продаж 2,8 млн кв. м — на 10% выше показателей 2024 года. При этом ипотечные сделки составили 53% от общего объёма, и 83% из них пришлись на семейную ипотеку.
Однако столь высокая активность имела и обратную сторону: произошло «вымывание» спроса из будущих периодов. По оценке Дарьи Постниковой, директора по продукту девелоперской компании «Сити21», в ближайшие месяцы рынок ожидает временное затишье и спад продаж.
Данные девелопера Level Group подтверждают этот прогноз: в первые два месяца 2026 года общее число сделок на первичном рынке сократилось на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В феврале 2026 года спрос упал на 48% год к году и на 16% к январю 2026-го.
2. Факторы перестройки: ключевая ставка и семейная ипотека
Эксперты РКФД выделяют два основных фактора, определяющих траекторию развития рынка жилья в 2026 году.
2.1. Снижение ключевой ставки и его эффекты
В 2025 году Банк России, по мере замедления инфляции, начал постепенное снижение ключевой ставки, доведя её к концу года до 16%. Прогнозы на 2026 год колеблются в диапазоне 11–14%.
Как отмечает Ирина Фомкина (Альфа-банк), именно понижение ключевой ставки окажет стимулирующее воздействие в первую очередь на рынок вторичной недвижимости. Объяснение простое: в отличие от первичного рынка, где действуют льготные программы, вторичный рынок полностью зависит от рыночных ипотечных ставок.
В настоящее время средняя рыночная ставка по ипотеке держится на уровне около 20%. При таком уровне кредитной нагрузки ежемесячный платёж по ипотеке на вторичную квартиру составляет порядка 82,9 тыс. рублей, что в 2,5 раза превышает стоимость аренды аналогичного жилья (33,1 тыс. рублей).
При снижении ставки до 14% разрыв сократится: платёж по ипотеке на вторичку снизится, а разница с арендой уменьшится до 1,8 раза. Это сделает покупку на вторичном рынке более доступной и привлекательной для широкого круга покупателей.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», отмечает: «Если регулятор будет последовательно двигаться к этим значениям, ипотечные ставки к осени могут опуститься до 14–15%, что уже приемлемо для заёмщиков. Это оживит спрос, особенно на вторичном рынке, где сейчас цены почти не растут из-за отсутствия альтернатив рассрочке и высокой стоимости кредитов».
2.2. Семейная ипотека: адресность и дифференциация
Будущее сегмента новостроек, по мнению Ирины Фомкиной, тесно связано с условиями действия семейной ипотеки. В настоящее время это единственная массовая льготная программа, оставшаяся после завершения общей льготной ипотеки в июле 2024 года.
В 2025 году на семейную ипотеку пришлось почти 90% всех выданных льготных кредитов на жилье — 409 тыс. займов на сумму около 2,37 трлн рублей. Для некоторых девелоперов доля сделок по семейной ипотеке достигала 90–97%.
Однако с 1 февраля 2026 года программа претерпела существенные изменения. Помимо ограничения «один кредит на семью», обсуждаются и другие корректировки:
- дифференциация процентных ставок в зависимости от количества детей;
- привязка ставки к ключевой ставке Банка России;
- возможное расширение аудитории за счёт семей с детьми до 14 лет (сейчас — до 6 лет).
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО «Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга», отмечает: «Возобновились дискуссии о том, чтобы давать льготные кредиты семьям с детьми до 14 лет, а не только до шести, как сейчас. Это расширит аудиторию кредитования, а значит, может увеличить продажи новостроек как минимум на 10-15%».
Однако пока всё упирается в лимиты финансирования: в 2025 году семейная ипотека получила дополнительное финансирование в объёме более 2 трлн рублей — 8,65 трлн вместо запланированных 6,25 трлн.
3. Структурные сдвиги: переток спроса на вторичный рынок
Новые условия семейной ипотеки уже начали менять структуру спроса. По данным портала Restate.ru, в марте 2026 года фиксируется устойчивый переток покупателей с первичного на вторичный рынок.
Основные причины перетока:
1. Лимиты кредитования.
Максимальная сумма кредита по семейной ипотеке в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях составляет 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн рублей. При средней стоимости новостройки в Москве 397,2 тыс. рублей за кв. м даже однокомнатная квартира площадью 35 кв. м стоит около 13,9 млн рублей, что превышает лимит. На вторичном рынке средняя цена ниже (121,9 тыс. рублей за кв. м), что позволяет уложиться в лимит.
2. Желание избежать ожидания.
Семьи, особенно с маленькими детьми, предпочитают готовое жильё, в которое можно въехать сразу, не дожидаясь окончания строительства.
3. Ужесточение требований банков.
Банки стали чаще отказывать в одобрении семейной ипотеки на новостройки, если заёмщик не может подтвердить высокий доход или не располагает крупным первоначальным взносом.
Как отмечают риелторы, рост числа запросов на вторичное жильё фиксируется в популярных районах Москвы: Потапово, Давыдково, Филатов Луг, Ватутинки и других.
4. Вызовы для девелоперов: «первичная вторичка» и новые стратегии
Перестройка спроса создаёт серьёзные вызовы для девелоперского сообщества. По оценке стратегического консультанта в девелопменте Натальи Тимохиной, около 19 млн кв. м (1,7 тыс. проектов), или 40% от объёма строящегося жилья, рискуют стать нераспроданной «первичной вторичкой» в 2026 году.
Термин «первичная вторичка» означает нераспроданные лоты внутри уже сданных многоквартирных домов. Если в 2022-2023 годах средняя распроданность к вводу объекта составляла 87-90%, то в 2025 году нормой стали 70%, а в настоящее время, по данным ДОМ.РФ, распроданность составляет около 60%.
В условиях стагнации спроса девелоперы вынуждены пересматривать стратегии продаж. Дарья Постникова («Сити21») отмечает: «Массовые инструменты стимулирования покупки, такие как универсальные скидки, становятся всё менее действенными. Первоочередное значение в глазах покупателя сегодня имеет сам продукт, его локация и гибкие финансовые инструменты: рассрочки, субсидированные ставки, комбинированные модели, работа с первоначальным взносом».
Александра Мамохина, директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group, добавляет, что в середине 2026 года возможен новый всплеск спроса в случае дальнейших изменений условий семейной ипотеки, особенно в части введения дифференцированных ставок для семей с разным количеством детей.
5. Прогнозы РКФД на 2026 год
На основе анализа текущей ситуации и экспертных оценок Российский клуб финансовых директоров представляет прогноз по ключевым параметрам рынка жилья в 2026 году.
5.1. Ценовая динамика
Эксперты РКФД сходятся во мнении, что цены на жилье продолжат расти, но с разной интенсивностью в разных сегментах.
По прогнозу Валерия Тумина, директора рынков России и СНГ fam Properties, новостройки могут прибавить 13-15% за год, тогда как вторичное жильё — 7-8%. Причины разрыва: застройщики сталкиваются с удорожанием проектного финансирования, ростом себестоимости стройматериалов и повышением НДС с 20% до 22%.
Аналитики «Ведомости. Город» также не ожидают резких скачков цен, прогнозируя плавный рост на фоне снижения ключевой ставки и постепенного перетока средств населения из депозитов в недвижимость.
5.2. Объёмы продаж
В 2026 году, по оценкам экспертов РКФД, объёмы продаж на первичном рынке могут снизиться на 20-30% по сравнению с 2025 годом. Это связано с «вымыванием» спроса в конце 2025 года, сокращением доли инвестиционных сделок (которые в московском регионе составляли порядка 10% продаж) и ужесточением условий льготного кредитования.
Доля вторичного рынка в общем объёме сделок, напротив, вырастет. По оценкам портала Restate.ru, в Москве и Подмосковье этот показатель уже увеличился на 15% по сравнению с прошлым годом.
5.3. Структура спроса
Семейная ипотека становится максимально адресной программой. Из числа покупателей исключаются те, кто приобретал квартиры не как семейный актив и не для собственного проживания, а для спекулятивного заработка. Это приведёт к оздоровлению рынка, но в краткосрочной перспективе — к сокращению спроса.
По мнению Дениса Моргунова, члена комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов, через полгода-год рынок адаптируется: часть спроса уйдёт на стандартную ипотеку или в аренду, что стабилизирует цены.
6. Рекомендации для финансовых директоров
Российский клуб финансовых директоров рекомендует участникам рынка учитывать следующие факторы при планировании финансовой стратегии на 2026 год:
Для девелоперов:
- Пересмотреть продуктовую линейку с учётом новых ограничений семейной ипотеки: увеличение средней площади квартир (в связи с отсечением спекулянтов и ориентацией на реальные семьи), развитие сопутствующей инфраструктуры.
- Активно развивать альтернативные финансовые инструменты: рассрочки, субсидированные ставки, комбинированные модели оплаты.
- Учитывать риски образования «первичной вторички» и корректировать графики вывода новых проектов.
Для банков и финансовых организаций:
- Готовиться к росту спроса на рыночную ипотеку во втором полугодии 2026 года по мере снижения ключевой ставки.
- Адаптировать скоринговые модели к новым условиям семейной ипотеки (учёт единственного кредита на семью, дифференциация по количеству детей).
- Развивать программы кредитования на вторичном рынке, который станет более активным.
Для инвесторов и покупателей:
- При наличии доступа к семейной ипотеке — решение о покупке экономически оправдано, особенно с учётом прогнозируемого роста цен.
- При отсутствии льгот — рассмотреть стратегию аренды до снижения рыночных ставок. По оценкам ЦИАН, даже после снижения ключевой ставки до 14% аренда останется в 1,8 раза дешевле покупки на вторичном рынке.
- Вторичный рынок в 2026 году может предложить более выгодные условия по сравнению с первичным, особенно в сегменте ликвидных объектов с хорошей транспортной доступностью.
Заключение
2026 год становится переломным для российского рынка жилья. Уход массовой льготной ипотеки и переход к адресным программам, изменение условий семейной ипотеки и ожидаемое снижение ключевой ставки создают новую конфигурацию спроса.
Прогноз Ирины Фомкиной (Альфа-банк) о стимулирующем воздействии снижения ставки на вторичный рынок находит подтверждение в текущей динамике: покупатели всё активнее обращают внимание на готовое жильё, где можно уложиться в лимиты кредитования и избежать ожидания строительства.
Будущее новостроек остаётся в прямой зависимости от решений регулятора по семейной ипотеке. Если параметры программы сохранятся в текущем виде, объёмы продаж будут сопоставимы с показателями 2025 года, однако структура спроса изменится в сторону семей с детьми, приобретающих жильё для собственного проживания, а не для инвестиций.
Российский клуб финансовых директоров продолжит мониторинг ситуации и информировать участников рынка о ключевых изменениях.
Материал подготовлен экспертной группой Российского клуба финансовых директоров (РКФД) на основе анализа данных Банка России, ДОМ.РФ, ЦИАН, аналитических обзоров ведущих девелоперских компаний и экспертных оценок участников рынка.
Столичная Бухгалтерская Корпорация
127055, г. Москва, улица Бутырский вал, д.68/70, стр.2
- Офисный телефон: +7 (495) 626-22-93; +7 (495) 626-22-94;
10 линий, единый телефон офиса, старший секретарь Анна - Мобильный телефон: +7 (903) 179-47-69
Коллеги, подпишетесь на канал на канал «Столичная Бухгалтерская Корпорация», чтобы быть в курсе всех важных изменений в налогах и бухгалтерском учёте. Мы делимся практическими советами, которые помогут избежать ошибок и сэкономить на штрафах.
Читайте также наши материалы:
#недвижимость #рынокжилья #ипотека #новостройки #вторичкажилье #инвестиции #экономика #ставки #ключеваяставка #рынок2026 #аналитика #жилье #покупкаквартиры #семейнаяипотека #банки #девелоперы #спросипредложение #ценынажилье #финансы #столичнаябухгалтерскаякорпорация