С 1 апреля правила игры на кредитном рынке заметно ужесточаются. Заемщикам, которые не могут подтвердить доход официально, станет значительно сложнее получить как потребительский кредит, так и ипотеку. В расчет долговой нагрузки будут брать только официальные данные из цифровых систем ФНС и Социального фонда. Все, что раньше проходило как «дополнительный доход», например, справки по форме банка, неподтвержденные доходы «на словах», неформальные подработки, теперь фактически выбывает из игры.
⚡ Читайте также: Артем Цогоев: рынок вынудит застройщиков снижать цены в 2026 году
Опрошенные нашим каналом эксперты из банковской сферы подтверждают, что раньше рынок держался в том числе за счет «серых» схем подтверждения доходов. По словам участников рынка, до двух третей заемщиков так или иначе использовали альтернативные способы подтверждения дохода. Кто-то показывал справку по форме банка, кто-то добавлял договор аренды, а кто-то «усиливал» анкету другими документами. Теперь все это перестает работать.
Автор Телеграм-канала «Градономика» Михаил Келеметов отмечает, что в текущих условиях это может привести к массовым отказам по ипотеке. Причем речь не только про инвесторов или людей с несколькими объектами.
– Если сейчас будет невозможно одобриться по справке по форме банка, это приведет к массовым отказам заемщикам. Причем, это коснется и тех кто попался на рассрочки, в надежде на оформление ипотеки после, и тех кто зашел в рыночную ипотеку с расчетом на рефинанс при снижении ставки, – пишет автор канала.
Кто может лишиться возможности взять ипотеку с 1 апреля 2026 года?
Больше всего рискуют те, кто уже зашел в рассрочки от застройщиков. Многие покупали квартиры в рассрочку используя инструмент как временную схему с расчетом, что позже оформят ипотеку. Теперь этот переход может просто не состояться, особенно, если доход не удастся подтвердить официально.
Во-вторых, заемщики, которые входили в рынок на высокой ставке, но с субсидированием на 1-2 года от застройщика и надеждой на рефинансирование. Такая стратегия активно продавалась последние годы: «возьмите сейчас, потом ставка снизится — перекредитуетесь». Но если банк не сможет подтвердить доход по новым правилам, рефинансирование становится недоступным.
⚡ Читайте также: Банки отказывают в рефинансировании ипотеки, кто попал в ловушку?
В-третьих, самая массовая категория – это обычные покупатели. Люди с частично «серыми» доходами, низкой официальной зарплатой или нестандартной занятостью. Это не только фрилансеры или предприниматели, но и вполне классические профессии: врачи, учителя, сотрудники малого бизнеса. Все те, кто живет в реальной экономике, где «белая» зарплата часто далека от фактического дохода.
– Да да, именно так, у застройщиков только в офисе, и то не у всех, белые зарплаты, у магнита и пятерочки половина персонала магазинов на аутстафе, оформленные ни пойми где, ни пойми на кого. Так что злорадствовать не нужно ребята, эти новости очень плохие прежде всего для обычных людей, а только потом для застройщиков, на которых мы плевать хотели, разумеется, – пишет Келеметов.
Рынок много лет жил по этим правилам. Девелоперы, банки, брокеры были встроены в такую модель оценки заемщика. Людям продавали стратегии покупки, исходя из действующих условий. Теперь правила резко меняются, а обязательства остаются.
На фоне ужесточения требований к заемщикам первичный рынок недвижимости, вероятно, будет активнее использовать альтернативные инструменты продаж — прежде всего различные форматы рассрочек. При этом часть таких предложений может носить рисковый характер, особенно если речь идет о краткосрочных схемах с последующим переходом на ипотеку, одобрение которой в новых условиях не гарантировано.
Что будет с рынком новостроек и ипотеки после 1 апреля?
Эксперты допускают, что подобные модели будут активно продвигаться как способ «войти в сделку сейчас», однако через несколько месяцев часть покупателей может столкнуться с невозможностью получить кредит. В таких случаях сценарии могут быть негативными: от расторжения договоров с финансовыми потерями до более серьезных последствий, включая банкротства физических лиц.
⚡ Читайте также: Ипотечный разворот: россияне массово продают квартиры — что происходит
Дополнительно ожидается смещение спроса в сторону более отдаленных или менее ликвидных проектов. Это может быть связано с попытками девелоперов поддержать продажи за счет гибких условий и маркетинговых инструментов, а не за счет прямого снижения цен.
При этом существенного падения цен на первичном рынке, по оценкам участников отрасли, ждать не стоит. Вместо этого девелоперы, вероятно, продолжат работать через точечные скидки, особенно на финальных стадиях строительства и перед вводом объектов в эксплуатацию. Причем объем таких дисконтов может увеличиться.
На этом фоне разрыв между первичным и вторичным рынком может усилиться. Если застройщики будут искать новые механики стимулирования спроса, то на вторичном рынке инструментарий остается ограниченным, что формирует разные условия для покупателей в этих сегментах.
Если хотите разбираться в рынке раньше, чем он меняется, оставайтесь с нами. Подписывайтесь на наш канал здесь – в Дзен, подписывайтесь в Telegram и MAX: у нас не шум, а реальная картина рынка, цифры и смыслы, которые помогают принимать решения. Читаем новости, анализируем и выдаем вам базу для действий.