На российском рынке ипотеки формируется новый риск, который пока остается вне широкого публичного обсуждения. Речь идет о заемщиках, оформивших кредиты по рыночным ставкам с временной субсидией от застройщиков и рассчитывавших в будущем рефинансировать долг после снижения ключевой ставки. Однако ужесточение требований к заемщикам со стороны банков и регулятора начинает ломать эту стратегию.
На проблему обратил внимание автор Telegram-канала «Градономика» Михаил Келеметов, который изучил несколько кейсов заемщиков, пытавшихся перекредитоваться на более выгодных условиях.
По его словам, значительная часть покупателей жилья в последние годы входила в ипотеку «с расчетом на будущее». Речь идет о сделках, когда заемщик соглашался на высокую ставку или на временно субсидируемые условия, предполагая, что после снижения ключевой ставки сможет рефинансировать кредит.
– Многие набрали рыночных ипотек на время, надеясь перекредитоваться на лучших условиях после снижения ключа, — отмечает Михаил Келеметов.
Такая модель поведения действительно была распространенной в 2024–2025 годах. На фоне высокой ключевой ставки часть покупателей приобретала квартиры на вторичном рынке по рыночной ипотеке. На первичном рынке девелоперы активно предлагали программы с временно субсидированной ставкой на первые годы кредита, часто на срок от одного до трех лет. После окончания льготного периода ставка автоматически возвращается к рыночному уровню, который фиксируется в договоре.
При продаже таких программ застройщики и банки нередко транслировали покупателям довольно простой сценарий: переждать период высоких ставок, а затем перекредитоваться.
Однако в последние месяцы ситуация начала меняться. Банк России ужесточил требования к оценке рисков заемщиков и правила резервирования по ипотечным кредитам. Фактически это повысило требования к платежеспособности клиентов, особенно тех, кто находится на границе допустимой долговой нагрузки.
Как отмечает Келеметов, это уже влияет не только на новых заемщиков, но и на тех, кто пытается рефинансировать ранее выданные кредиты.
– Заемщик не может рефинансироваться по новым сниженным ставкам, потому что не проходит уже требования, — объясняет он.
По его словам, в одном из изученных кейсов заемщик пытался снизить ежемесячный платеж даже за счет увеличения срока кредита, однако банк все равно отказал в рефинансировании. Формально клиент остается более рискованным для банка, чем требует новая регуляторная модель оценки заемщиков.
В результате возникает парадоксальная ситуация. Человек может продолжать исправно обслуживать кредит, но при этом не соответствовать обновленным требованиям для выдачи нового кредита или перекредитования.
Если такие случаи станут массовыми, на рынке может появиться новая группа заемщиков, фактически «запертых» в дорогой ипотеке. Речь идет о ставках в диапазоне 20–27% годовых, которые оформлялись в период высоких ключевых ставок.
Отдельный риск связан с сегментом новостроек. Владельцы квартир на вторичном рынке при необходимости могут продать объект и зафиксировать убытки в виде уже выплаченных процентов. Однако в случае с первичным жильем ситуация сложнее. В ряде проектов перепродажа квартиры на ранней стадии строительства может означать значительный дисконт.
По оценке Михаила Келеметова, в отдельных случаях потенциальные потери могут достигать 30–50% от стоимости объекта, если собственнику придется срочно выходить из актива.
Рынок сталкивается с новым ипотечным риском, который пока не стал массовым, но может усилиться по мере окончания льготных периодов субсидируемых программ. Для покупателей жилья это означает, что стратегия «взять дорогую ипотеку сейчас и рефинансировать позже» может оказаться гораздо менее надежной, чем предполагалось еще несколько лет назад.
Раннее мы также сообщали, что цены на новостройки в России снижаться не будут: эксперты объяснили причину.
Если хотите разбираться в рынке раньше, чем он меняется, оставайтесь с нами. Подписывайтесь на наш канал здесь – в Дзен, подписывайтесь в Telegram и MAX: у нас не шум, а реальная картина рынка, цифры и смыслы, которые помогают принимать решения. Читаем новости, анализируем и выдаем вам базу для действий.