На рынке новостроек появился новый сигнал — россияне стали чаще продавать квартиры, купленные в ипотеку. Это не обвал, но важный индикатор: часть заемщиков больше не справляется с финансовой нагрузкой, а рынок входит в фазу переоценки рисков.
В начале 2026 года к потребительскому кризису добавился новый тренд – собственники продают квартиры, ранее купленные в ипотеку или при помощи многочисленных программ рассрочек.
Давайте разберемся в фактах: что на самом деле происходит с ипотечными квартирами сейчас, что теряют бывшие владельцы таких квартир и в чем причина таких событий?
⚡️ Читайте также: Себестоимость новостройки: эксперты объяснили, из чего складывается цена квартиры
Перебрали кредитов на эмоциях. Заемщики попали в ипотечную ловушку?
По словам генерального директора компании «Метриум» Марии Литинецкой, в комментарии для РБК, рост подобных сделок связан с изменением макроэкономической ситуации и увеличением кредитной нагрузки. Эксперт отметила, что часть заемщиков, оформивших ипотеку в период активного роста рынка, сегодня вынуждена пересматривать свои финансовые возможности и выходить из актива, чтобы избежать просрочек.
Хуже всех себя чувствуют заемщики, которые оформляли кредиты по рыночным ставкам или временно субсидируемым программам, рассчитывая в будущем снизить нагрузку за счет рефинансирования.
Как отмечает автор Телеграм-канала «Градономика» Михаил Келеметов, многие покупатели заходили в ипотеку с расчетом на снижение ключевой ставки и последующее перекредитование на более выгодных условиях. При этом часть заемщиков приобретала вторичное жилье, а часть — новостройки, зачастую по ценам, сформированным в период активного роста рынка.
⚡️ Читайте также: Ипотека «убивает» аренду: почему рухнула схема «купил — сдаю — плачу ипотеку»
Рефинансировать ипотеку оказалось сложнее, чем многие предполагали.
Дополнительным фактором риска стали программы с временной льготной ставкой. В первые годы кредит мог обслуживаться на относительно комфортных условиях, однако затем ставка фиксируется на уровне рыночной, действовавшей на момент подписания договора. Девелоперы при этом нередко транслировали покупателям сценарий, при котором заемщик сможет в дальнейшем рефинансировать кредит и снизить платеж.
Однако в 2026 году ситуация начала меняться. Ужесточение политики ЦБ РФ привело к изменению подходов банков к оценке заемщиков. Были усилены требования к кредитоспособности, а также пересмотрены нормы резервирования, что напрямую повлияло на доступность рефинансирования.
Часть заемщиков столкнулась с отказами при попытке пересмотреть условия кредита. Причем речь идет не только о новых клиентах, но и о тех, кто уже обслуживает ипотеку. Даже попытки увеличить срок кредита и снизить ежемесячный платеж не всегда позволяют пройти скоринг банка.
⚡️ Вам будет интересно: Цены на новостройки в России снижаться не будут: эксперты объяснили причину
Заемщики, изначально рассчитывавшие на снижение ставки, оказываются в ситуации, когда вынуждены продолжать выплаты по высоким процентам — на уровне 20–27% годовых. Это существенно меняет финансовую модель покупки жилья и увеличивает нагрузку на семейный бюджет.
Эксперт подчеркивает, что подобная динамика может привести к росту числа вынужденных продаж. В первую очередь это касается тех, кто изначально входил в сделку с высокой долговой нагрузкой или минимальным первоначальным взносом.
– Еще дополню, те, кто брал вторичку, хотя бы, смогут ее продать. Зафиксируют минуса по процентам, которые платили, но не смертельно. Но те, у кого первичка, продать ее смогут только минус 30-50 и более %! Это важно понимать при принятии решения грузиться на временно субсидируемые ипотеки, которые потом станут рыночными. Ну и смельчаки, которые просто прыгают в рыночную и хотят подождать снижения ключа. Поделитесь с людьми, которые планируют заходить в эту историю. Это важно, – убежден Келеметов.
Ипотечный бум сыграл злую шутку
События, которые разворачиваются сейчас на рынке – яркие последствия ипотечного бума 2023–2024 годов. Тогда кредиты часто выдавались при минимальном первоначальном взносе и высокой долговой нагрузке. Теперь рынок проходит фазу «очистки», в рамках которой наименее устойчивые заемщики постепенно покидают его.
Рост числа таких сделок уже начинает влиять на рынок. Увеличение предложения на вторичном рынке новостроек усиливает конкуренцию и может сдерживать рост цен. Девелоперы, в свою очередь, сталкиваются с более сложной ситуацией в продажах: покупатели становятся осторожнее, а требования банков к заемщикам гораздо жестче.
Отдельно стоит отметить трансформацию инвестиционного спроса. Стратегия «купить в ипотеку и сдавать в аренду» теряет прежнюю привлекательность. При высоких ставках и росте расходов на обслуживание кредита доходность становится менее очевидной. Это заставляет инвесторов либо пересматривать свои ожидания, либо выходить из проекта на ранних стадиях.
⚡️ Актуально по теме: Ажиотажного спроса на новостройки в Сочи больше нет. Что на самом деле происходит с рынком в 2026 году?
Как покупателям оценить свои возможности по ипотеке сейчас?
В текущих условиях вопрос финансовой устойчивости выходит на первый план. Покупка квартиры в ипотеку требует более взвешенного подхода, чем это было несколько лет назад.
Прежде всего, важно трезво оценить уровень долговой нагрузки. Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30–40% от стабильного дохода. Если показатель выше, то риски становятся критическими.
Не менее важно учитывать сценарий роста ставки. Даже если сейчас действует льготная программа, необходимо просчитать платеж при переходе на рыночные условия. Это позволит избежать неприятных сюрпризов через несколько лет.
Покупателям также стоит формировать финансовую подушку безопасности — минимум на 4–6 месяцев платежей по ипотеке. Это базовый инструмент защиты на случай потери дохода или непредвиденных расходов.
Отдельное внимание следует уделить первоначальному взносу. Чем он выше, тем ниже кредитная нагрузка и тем устойчивее позиция заемщика. Минимальный порог не лучшая стратегия в условиях нестабильного рынка.
И, наконец, важно подходить к выбору объекта с инвестиционной логикой: оценивать ликвидность, перспективы района и спрос на аренду. Это позволит при необходимости быстрее реализовать объект без значительных потерь.
Телеграм замедляют, поэтому следить за свежими отраслевыми событиями и получать полезную инсайдерскую информацию о рынке можно в нашем канале в MAX.