Покупка квартиры под сдачу в аренду с использованием ипотеки в 2026 году в большинстве случаев становится убыточной стратегией. Разрыв между арендными платежами и кредитной нагрузкой достигает критических значений, что делает классическую модель «купил — сдаю — плачу ипотеку» экономически несостоятельной.
По расчетам опрошенных нашим каналом экспертов, ежемесячные платежи по кредиту сегодня могут превышать доход от аренды в 2–3 раза. В результате инвестор вынужден регулярно доплачивать из собственного кармана, превращая инвестицию в затратный актив.
Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов подчеркивает, что текущие рыночные условия практически исключают возможность самоокупаемости жилья при покупке в кредит.
— Поэтому приобрести квартиру в ипотеку, которую будет окупать аренда, практически невозможно. Даже если мы говорим о семейной ипотеке со ставкой 6%, владельцам придется сильно постараться, чтобы закрывать ежемесячный платеж арендной выручкой. Шансы повышаются, если квартира сдается в краткосрочную аренду, но и риски в этом случае возрастают, — объясняет Гутнов.
Даже в регионах ситуация остается сложной: аренда покрывает лишь около половины ипотечного платежа. В столичных рынках разрыв еще более ощутим, инвестор может терять десятки тысяч рублей ежемесячно.
Эксперты сходятся во мнении: при ставках 19–28% ипотека перестает быть инвестиционным инструментом и превращается в способ покупки жилья «с переплатой», а не в источник дохода.
Снижение доходности связано с ростом цен на жилье и высокими ставками по ипотеке, которые охлаждают рынок. При этом дополнительные расходы — ремонт, налоги и периоды простоя, еще сильнее уменьшают реальную прибыль инвестора.
Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева отмечает, что ключевое преимущество недвижимости — это совокупный эффект доходности.
— За последний год однокомнатные квартиры на вторичке подорожали в среднем 9,4%. Сложив показатели арендной доходности и роста капитала, получим совокупный результат порядка 15%. Сегодня банки уже не предлагают депозиты с такими процентами, и недвижимость оказывается вне конкуренции. Но есть нюанс: эта формула работает, только если вы выбрали правильный объект и не связаны коротким периодом, в который должны его продать, — подчеркивает Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС».
Рынок смещается от модели «пассивного дохода» к стратегии долгосрочного накопления капитала. Инвестор зарабатывает не столько на аренде, сколько на росте стоимости актива.
Если хотите разобраться, какие города и форматы сегодня действительно дают доходность — читайте наш разбор ТОП городов для сдачи квартиры в аренду и чек-лист для самопроверки.
Телеграм замедляют, поэтому следить за свежими отраслевыми событиями и получать полезную инсайдерскую информацию о рынке можно в нашем канале в MAX.