В предыдущей статье я объяснял, почему сопровождение сделок с недвижимостью может стоить по-разному. Если вы её пропустили, можете сначала прочитать первую часть:
«Почему сопровождение сделок с недвижимостью стоит по-разному».
В ней мы разобрали главный принцип: цена услуг зависит не столько от стоимости квартиры, сколько от сложности сделки и уровня рисков.
Теперь давайте посмотрим, как сделки реально проходят на практике в разных ценовых сегментах.
Потому что теория и реальность рынка часто отличаются.
Дешёвый сегмент: сделки «на доверии»
Если посмотреть на рынок недорогой недвижимости, можно заметить одну интересную особенность.
Очень многие сделки там проходят максимально просто.
Обычно это выглядит примерно так:
· покупатель находит объявление
· связывается с продавцом
· скачивает шаблон договора из интернета или получает его от агента
· подписывает документы
· переводит деньги или передает их напрямую на сделке до регистрации
· приемка квартиры может проходить как сразу в день сделки, так и после регистрации
И на этом всё.
Иногда даже без какой-либо проверки.
С юридической точки зрения это, конечно, рискованная схема. Но на практике она встречается очень часто, где недвижимость недорогая.
Почему люди покупают без проверки
Причин здесь несколько.
Первая — экономическая.
Если квартира стоит условно 1–2 миллиона рублей, многие покупатели не готовы тратить значительную часть стоимости объекта на юридическую экспертизу.
Даже если такая проверка была бы разумной.
Вторая причина — информационная.
Многие люди просто не представляют, какие риски могут скрываться за сделкой. Когда человек никогда не сталкивался с проблемами, ему кажется, что их просто не существует.
Есть и третья причина — психологическая.
Потеря недорогой квартиры воспринимается как маловероятный сценарий. Поэтому покупатель чаще ориентируется на цену объекта, а не на уровень безопасности сделки.
В результате получается парадоксальная ситуация.
Иногда именно дешёвая недвижимость может иметь самые сложные юридические проблемы, но именно в этом сегменте проверки проводятся реже всего.
Какие риски встречаются даже в дешёвых квартирах
На практике у недорогих объектов могут быть вполне серьёзные юридические риски.
Например:
· банкротство собственника
· использование материнского капитала
· наследственные конфликты
· старые спорные сделки
· скрытые права третьих лиц
· брачные споры
· права детей
· мошенничество
Иногда такие ситуации требуют очень внимательного анализа.
Но рынок работает иначе.
Покупатели чаще выбирают допустимый по бюджету уровень защиты, а не максимальный.
Средний сегмент: формальная проверка
Когда стоимость недвижимости начинает расти, отношение покупателей к рискам постепенно меняется.
В сегменте квартир стоимостью примерно 10–30 миллионов рублей большинство людей уже заказывает проверку объекта или юридическое сопровождение.
Но здесь появляется другая особенность рынка.
Для многих покупателей проверка квартиры выглядит как стандартный продукт.
Кажется, что это просто набор действий:
· получить выписку из реестра
· проверить собственников
· собрать справки
· подготовить договор
Поэтому возникает ощущение, что все проверки примерно одинаковые.
В результате люди начинают выбирать услуги в основном по цене.
Почему это не всегда работает
Такой подход действительно может работать.
Но только в одном случае.
Если объект изначально не содержит сложных юридических рисков.
Проблема в том, что покупатель редко знает об этом заранее.
Формальная проверка документов показывает только верхний слой информации. Но многие проблемы скрываются глубже — в истории объекта или структуре сделки.
Именно поэтому иногда возникают ситуации, когда вроде бы всё проверили, но проблемы появляются уже после сделки.
Можно ли получить хорошую проверку в среднем сегменте
Здесь важно сделать одно уточнение.
Иногда возникает мнение, что качественная экспертиза существует только при дорогих объектах.
Это не совсем так.
Покупатель квартиры за 20 миллионов рублей вполне может получить очень глубокий анализ сделки.
Всё зависит от того, какую стратегию он выбирает:
· ограничиться формальной проверкой
· или провести более серьёзный анализ рисков.
Другими словами, уровень экспертизы определяется не столько стоимостью квартиры, сколько подходом к самой сделке.
Где начинаются настоящие сложности
Когда речь идёт о более дорогих объектах недвижимости, структура сделок становится значительно сложнее.
Появляются дополнительные факторы:
· номинальные владельцы и бенефициары
· инвестиционные структуры
· сложные финансовые расчёты
· крупные задатки
· риски объектов
· готовый бизнес
В таких ситуациях сопровождение сделки превращается в полноценную экспертную работу.
И именно поэтому стоимость сопровождения в дорогом сегменте обычно выше.
Но об этом подробнее поговорим в следующей статье.
Что будет в третьей части
В следующей статье мы разберём:
· почему дорогая недвижимость требует другой экспертизы
· какие реальные риски встречаются в крупных сделках
· почему инвесторы иногда осознанно принимают юридические риски
Это самая интересная часть всей темы.
Читать третью часть:
Почему дорогая недвижимость требует другой экспертизы.
Если вы пропустили начало серии
Первая статья цикла:
Почему сопровождение сделок с недвижимостью стоит по-разному.
Там мы разобрали главный вопрос:
почему одна и та же на первый взгляд услуга может стоить по-разному.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.
Актуальные материалы так же публикуются:
📱 в Telegram-канале: https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
Ⓜ️ в чате МАКС: https://max.ru/join/D1n9nRN-BF_LEZM8E5vaC6p8x4tx8uYU8e2mXiNipbQ