Когда люди сравнивают стоимость сопровождения сделок с дешёвой и дорогой недвижимостью, у них часто возникает вполне логичный вопрос.
Почему услуги стоят по-разному?
На первый взгляд кажется, что проверка квартиры за 5 миллионов и за 100 миллионов — это одна и та же работа. Документы те же, выписки из реестров те же, договоры выглядят похожими.
Поэтому создаётся впечатление, что и стоимость сопровождения должна быть примерно одинаковой.
Но на практике всё устроено иначе.
Сделки с недвижимостью могут отличаться друг от друга гораздо сильнее, чем кажется на первый взгляд.
И чем дороже объект, тем выше цена возможной ошибки.
Именно это и влияет на стоимость сопровождения.
Цена ошибки в сделке
Любая сделка с недвижимостью — это система рисков.
Иногда они минимальны.
Иногда могут стоить очень дорого.
Если покупатель приобретает квартиру за 3–5 миллионов рублей, то даже серьёзная ошибка в большинстве случаев не приводит к катастрофическим финансовым последствиям.
Но когда речь идёт об объекте стоимостью 100 миллионов или больше, ситуация меняется.
Ошибка в документах может стоить:
· потери задатка
· длительных судебных споров
· блокировки сделки
· проблем с правами собственности
Поэтому при дорогих объектах обычно требуется более глубокая экспертиза.
Но дело не только в цене риска.
Чем дороже объект — тем сложнее сделка
Когда речь идёт о дорогой недвижимости, особенно коммерческой, сама структура сделки часто оказывается значительно сложнее.
Даже на этапе предварительного анализа приходится изучать гораздо больше факторов.
Например:
· структуру собственности объекта
· историю переходов прав
· вид разрешённого использования земельного участка
· соблюдение градостроительных норм
· инженерные мощности объекта
· активы, входящие в состав недвижимости
Иногда один только предварительный анализ может занимать больше времени, чем вся проверка обычной квартиры.
Поэтому сопровождение таких сделок требует больше времени и экспертизы.
Но есть важный нюанс
Из этого легко сделать неправильный вывод.
Можно подумать, что дешёвую квартиру можно проверять поверхностно, а дорогую — обязательно тщательно.
На самом деле это не так.
Даже недорогой объект иногда требует очень серьёзного анализа.
История квартиры может быть сложной:
· наследственные вопросы
· старые сделки
· скрытые права третьих лиц
· банкротства собственников
Иногда именно дешёвые квартиры оказываются юридически самыми сложными.
Но здесь вступает в игру другая реальность рынка.
Экономика решений
Главная проблема заключается не в том, что дешёвые квартиры безопаснее.
Проблема в том, что покупатели в дешёвом сегменте чаще всего не готовы платить за глубокую экспертизу.
Если квартира стоит условно 1–2 миллиона рублей, то полноценный юридический анализ может составлять заметную часть стоимости сделки.
Поэтому люди выбирают более простой вариант.
Иногда это базовая проверка.
Иногда — минимальная консультация.
Иногда — сделка проводится вообще без анализа.
И это не всегда связано с легкомыслием.
Часто это просто экономическое решение.
Откуда берётся разница в ценах
Поэтому различие в стоимости сопровождения связано не столько с ценой квартиры, сколько с тремя факторами:
1) уровнем риска сделки
2) сложностью объекта
3) готовностью покупателя инвестировать в безопасность
Где-то достаточно базовой проверки документов.
А где-то требуется глубокий анализ всей структуры сделки.
И это уже совсем другой объём работы.
В следующей статье
В этой статье мы разобрали общий принцип:
почему сопровождение сделок с недвижимостью может стоить по-разному.
В следующей части разберём более практический вопрос:
"Как на самом деле проходят сделки в дешёвом и среднем сегменте недвижимости" и почему многие люди покупают квартиры практически без проверки.
Там начинается самое интересное.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.
Актуальные материалы так же публикуются:
📱 в Telegram-канале: https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
Ⓜ️ в чате МАКС: https://max.ru/join/D1n9nRN-BF_LEZM8E5vaC6p8x4tx8uYU8e2mXiNipbQ