Это третья статья из серии о том, почему сопровождение сделок с недвижимостью может стоить по-разному.
Если вы пропустили предыдущие материалы, можно начать с них:
Первая часть:
Почему сопровождение сделок с недвижимостью стоит по-разному.
Вторая часть:
Как на самом деле проходят сделки в дешёвом и среднем сегменте недвижимости.
В них мы разобрали, почему цена сопровождения зависит не только от стоимости квартиры, но и от сложности сделки, уровня рисков и подхода покупателя.
Теперь поговорим о другом вопросе:
почему сделки с дорогой недвижимостью требуют совсем другого уровня экспертизы.
Когда цена ошибки становится очень высокой
Когда речь идёт о дорогой недвижимости — например, объектах стоимостью в сотни миллионов рублей и выше — меняется практически всё.
Становится больше участников сделки, усложняются финансовые расчёты, возрастает размер задатков. Ошибка в документах может стоить уже не десятков тысяч рублей, а миллионов.
Например, неправильно составленный предварительный договор может привести к потере задатка.
Если задаток составляет несколько миллионов рублей, цена такой ошибки становится совершенно другой.
Поэтому в дорогих сделках к юридической проверке обычно относятся гораздо серьёзнее.
Но дело не только в размере возможных потерь.
Сложность самих объектов
Дорогая недвижимость часто имеет более сложную структуру владения.
Например, собственником может быть не физическое лицо, а компания. Иногда объект принадлежит нескольким юридическим лицам, связанным между собой.
Кроме того, в сделках могут участвовать:
· инвестиционные структуры
· номинальные владельцы
· компании с иностранным участием
· арендаторы с долгосрочными договорами
Каждый такой элемент усложняет анализ сделки.
Поэтому проверка в подобных случаях включает не только документы на сам объект, но и более широкий анализ всей структуры владения.
Где скрываются реальные риски
На практике основные риски часто находятся не в самих документах, а в истории объекта.
Например:
· как оформлялось строительство
· какие разрешения выдавались
· были ли нарушения градостроительных норм
· кто принимал решения в органах власти в тот период
Иногда эти вопросы уходят на годы назад.
Поэтому анализ сделки может включать изучение большого количества документов и обстоятельств, которые на первый взгляд никак не связаны с текущей продажей.
Когда риск становится частью стратегии
Есть ещё один интересный момент.
Не всегда инвесторы стараются полностью исключить риски.
Иногда риск принимается осознанно.
Например, предприниматель может найти коммерческий объект по цене значительно ниже рынка.
После предварительного анализа выясняется, что у объекта есть потенциальные юридические проблемы. Например, разрешение на строительство когда-то было выдано с нарушениями, и формально существует риск признания здания самовольной постройкой.
Продавец утверждает, что ситуация давно урегулирована и никаких проблем на практике не возникает.
Инвестор в такой ситуации оценивает два фактора:
· возможные риски
· цену объекта
Если цена настолько привлекательна, что потенциальная прибыль перекрывает риски, он может принять решение о покупке.
В этом случае риск становится частью инвестиционной стратегии.
Такие ситуации на рынке недвижимости встречаются гораздо чаще, чем принято думать.
Почему на рынке такой разброс цен на сопровождение
Именно поэтому услуги по сопровождению сделок могут стоить по-разному.
Где-то достаточно базовой проверки документов.
А где-то требуется серьёзный анализ:
· структуры владения
· истории объекта
· финансовых обязательств
· потенциальных судебных рисков
Это уже совершенно другой объём работы.
И именно поэтому стоимость сопровождения может отличаться в разы.
Итог
Из всего этого можно сделать один важный вывод.
Стоимость сопровождения сделки зависит не столько от цены недвижимости, сколько от трёх факторов:
· сложности объекта
· уровня юридических рисков
· стратегии самого покупателя
Иногда достаточно базовой проверки.
Иногда требуется глубокий анализ всей структуры сделки.
Но было бы неправильно думать, что дешёвая недвижимость не требует серьёзной проверки.
Просто в массовом сегменте покупатели чаще выбирают тот уровень безопасности, который они готовы оплатить.
Если вы пропустили начало серии
Эта статья завершает серию материалов о сопровождении сделок с недвижимостью.
Если вы хотите прочитать предыдущие части:
Первая статья:
Почему сопровождение сделок с недвижимостью стоит по-разному.
Вторая статья:
Как на самом деле проходят сделки в дешёвом и среднем сегменте недвижимости.
В них подробно разобрано, почему рынок услуг в недвижимости устроен именно так.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.
Актуальные материалы так же публикуются:
📱 в Telegram-канале: https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
Ⓜ️ в чате МАКС: https://max.ru/join/D1n9nRN-BF_LEZM8E5vaC6p8x4tx8uYU8e2mXiNipbQ