Заметное противоречие модели проектного финансирования в России - сроки строительства. Иллюзия, что «банковские деньги ускоряют стройку», разбилась о жесткую реальность рыночных циклов и проблемную практику "прогнозов желаемого рынка".
Когда только переходили на систему проектного финансирования, среди преимуществ подхода называли сроки строительства. Считалось, что теперь девелопер будет строить гораздо быстрее, за счет банковского финансирования. Быстро построил – меньше заплатил за обслуживание долга. Но забыли про продажи и рыночный баланс.
Раньше, в отсутствие достаточного спроса, девелоперы не запускали новые проекты. Теперь консервативный подход к стройке стал признаком отсталости. Сегодня многие компании готовы брать кредиты на стагнирующем и падающем рынке, так как они «лучше и умнее» остальных «динозавров».
Вот только сроки строительства таких проектов максимально растягиваются, так как продавцы не уверенны в будущих темпах продаж. Если раньше средний срок строительства типового проекта составлял около 2 лет, теперь – больше трех. Если раньше у покупателя был заметный дисконт на котловане, сейчас его нет. Более того многие проекты на старте продаются дороже квартир на завершающем этапе строительства.
В текущем контексте стратегия растянутых на 3 года продаж понятна, но продавцы таких проектов должны помнить, что сегодня на рынке остается значительный объем предложения на конечных этапах стройки. Есть квартиры от застройщика в сданных домах. Квартир на вторичном рынке пока мало, но после того, как ставки снизятся активизируются не только покупатели, на рынок выйдут и продавцы. Те самые, за счет которых рынок новостроек жил в предыдущие 5 лет.
Стратегия растянутых продаж — это вынужденная мера. Но ее главная уязвимость — время. Время не только позволяет сбалансировать продажи и стройку. Время - это повышенные риски, которые берет на себя и девелопер, и покупатель.
На графике Екатеринбург, но аналогичные процессы наблюдаются на большинстве рынков.
Михаил Хорьков,
партнер аналитической платформы bnMAP.pro
по Екатеринбургу и Свердловской области
Наш канал в Max