Друзья, добрый день, не успели мы с Вами проанализировать, что происходит с рынком недвижимости, как пришла новая порция статистики.
Усаживайтесь поудобнее, давайте подумаем вместе.
1. Динамика продаж
01 Февраля отменили семейную ипотеку. Да-да, не отменили полностью, а видоизменили, и это не важно, так как ни на продажи ни на цены не повлияет. Кто-то из читателей меня убеждал, что семейная ипотека вообще ни на что не влияет и я уверен, что это действительно так.
Тем не менее, по какой-то причине, очевидно, никак не связанной с отменой льготной ипотеки, продажи упали.
Вот что нам сообщает РБК:
В феврале 2026 года продажи новостроек столичного региона резко ушли в минус. В Старой Москве количество сделок за месяц упало на 24,3%, в Новой Москве — на 38,3%, в Подмосковье — на 34,2%. Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили эксперты системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro.
Смотрим подробнее аналитику от dataflat:
-39% в Новой Москве,
-35% в МО,
и минус 25% внутри МКАД.
Но это же не совсем правильная аналитика, верно? В январе 2026 все бежали покупать, а в феврале - решили отдохнуть и подумать; при этом и рабочих дней в феврале кот наплакал. Кому вообще в голову пришло сравнивать февраль с январем.
Принимаю. Давайте сравним февраль с другим февралём.
Ой, лучше бы не смотрели. Внезапно, совсем "ужос" какой-то :-)
-49% внутри МКАД
-55% в Новой Москве
И совершенно скромный, практически незаметный спад продаж в Московской области в размере 34% :-)
Кто сказал из-за семейной ипотеки? Ну, конечно, нет. Настоящую причину ещё только предстоит найти :-)
2. Рассрочка
Давайте рассуждать дальше. Отмена семейной ипотеки ни на что не повлияла, с этим мы с Вами разобрались.
А как ещё покупают новостройки? За нал. Да, наверное, но, боюсь, не много.
И очень много покупали по рассрочке. Волшебные условия:
Друг, дай 10% сейчас, всё остальное заплатишь потом, через 2 года.
Переживаешь, что и через 2 года не будет денег? Не унывай, дорогой, возьмёшь ипотеку со ставкой 10% годовых или меньше.
Как не будет такая ставка? Будет однозначно. Может быть, даже 6 или 5%. Ты, давай много не думай, вноси деньги :-)
В марте 2026 ставка всё ещё в районе 19%, а энтузиазм клиентов успел пропасть.
И тут новая беда, откуда не ждали. С 01 апреля начинают действовать новый закон "О рассрочке". Не буду Вас утомлять, для нас важно, что рассрочки на новостройки сохраняются, но их срок теперь ограничен 6 месяцами. Плохо представляю портрет клиента, берущего рассрочку на 6 месяцев. Хотя, если осенью 2026 года ипотеку будут давать по 5-6%, то да, надо брать.
С другой стороны, никакие изменения в условиях рассрочки на вечнорастущий рынок новостроек повлиять не смогут. Всё будет расти и колоситься пуще прежнего. Наверное.
3. Падение цен и скидки
Все, что происходит на рынке новостроек с 2019 года с моей точки зрения нелогично, но, возможно, я просто многих вещей не понимаю.
В сложившейся ситуации, при падении продаж, особенно при падении продаж вдвое, продавец должен искать способ залежалый товар скинуть. Даже со значительными скидками. Но, видимо, есть и другая стратегия - поднять цены ещё выше, чтобы при меньшем количестве продаж сохранить ту же выручку.
Тем не менее, любые продажи упираются в платёжеспособный спрос. Есть ли клиенты, заинтересованные в покупке этого товара и готовы ли они заплатить запрошенную цену?
6 лет таким клиентом косвенно выступало государство, перекачивающее налоги всех граждан в покупки немногих. Теперь, с 01 февраля 2026 года, праздник жизни закончился и всем пора привыкать "жить на свои".
Мы с Вами уже обсуждали текущие скидки, которые "действовали только до конца февраля" и зафиксированное падение цен. И предполагали, что в марте появятся новые скидки. Похоже, так и произошло. У ПИКа, например была программа "Ограниченное предложение", она, к сожалению, закончилась, но сменилась новой "Выгода 15%". Думаю, что-то похожее будет и у других застройщиков.
С другой стороны, к чему эти скидки? Может быть, продавать и не надо?
По объёму построенного, но не проданного жилья в Москве нашёл такую информацию.
Более 44% непроданного строящегося жилья в Москве по данным на февраль 2026 года может быть реализовано за два года. Об этом рассказал ТАСС в кулуарах Российской строительной недели директор проекта bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
"Около 44% от всего объема нераспроданных новостроек в Москве (по данным на февраль 2026 года) может быть реализовано за два года и более. Это 2,964 млн кв. м или 49,6 тыс. объектов", - сказал он.
По его словам, 15% непроданных проектных остатков жилья в столице по данным на февраль этого года может быть распродано за 12-24 месяцев (более 1 млн кв. м или 17,5 тыс. лотов). При этом 21% нераспроданных жилых объектов могут быть реализованы до введения в эксплуатацию (1,4 млн кв. м или 25,3 тыс. жилых объектов).
Мы же с Вами помним, что "бетон хлеба не просит". Можно строить "впрок", вообще не продавать и даже при этом повышать цены и исправно оплачивать кредиты банкам. Наверное :-)
4. Коммерческие застройщики или реновация?
Мое внимание привлекла ещё одна новость
Аналитики отметили снижение цен на новостройки в ряде районов Москвы ... самое большое снижение, на 11,8%, было зафиксировано в Бабушкинском районе — это связано с новым объемом комфорт-класса жилья по программе реновации.
Объём реновации в Москве колоссален. И строят в основном что-то похожее на комфорт-класс, в отличии от коммерческих застройщиков, сосредоточенных на бизнес и премиум-классе.
Причём, если рассматривать вторичку, при желании можно найти варианты и до 300 000 рублей за кв.м.
Дом по реновации 2022 года, ремонт, мебель. Да, в Бирюлёво, но и цена 285 000 за кв.м.
Если немного повысить бюджет за кв.м, можно найти уже что-то рядом с метро.
Может ли весь оставшийся платежеспособный спрос перетечь от проектов коммерческих застройщиков в дома по реновации? Думаю, да, такое возможно.
5. Вторичка vs новостройки
По моим ощущениям застройщики долгие годы (где-то с 2014) отстраивали новостройки от вторички.
Покупай новостройки, они лучше, интереснее, ипотека дешевле, дворы "закрытее", а "евро-двушка" это не какая-то там однушка в старом хруще.
В итоге, своего добились и где-то года с 2024 сложились 2 параллельных рынка, малосвязанных друг с другом.
Вторичка живёт по своим законам, сильно отличным от "мира новостроек". Здесь никогда не было льготных ипотек, поддержки государства и благостного новостного фона, скорее, наоборот, жесточайший прессинг со всех сторон, традиционное обесценивание вторички "непредвзятыми" журналистами, разнообразные "дела Долиных" и безжалостный торг за каждую копейку.
В общем, как там сказал какой-то европейский политик - "райский сад" и джунгли :-)
Проблема в том, что "райский сад" жутко дорогая история, которая стоит россиянам 2 триллиона рублей в год
А, если денег не давать, "райский сад", думаю, быстро превратится в джунгли, с теми же законами.
Не готовы люди переплачивать за лапомойки, не готовы. Я спрашивал много раз и всегда получал один и тот же ответ :-)
В масс-маркете, а это более 90% всего предложения на рынке и, думаю, порядка 93% всех сделок, к сожалению или счастью это так. Рулит его величество "Нал", а цена является ключевым, если не единственным, фактором в принятии решения о покупке.
Друзья, как всегда, буду очень признателен за Ваши комментарии.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov