Друзья, добрый день. Давайте обсудим динамику изменения рынка за февраль и подумаем, что нас может ждать весной 2026 года.
К сожалению, я угадываю далеко не всегда, предсказанного мной снижения цен на вторичку в феврале не произошло; тем ценнее "коллективный разум", возможно, вместе поймём ситуацию намного лучше.
1. Вымывание с рынка самых бюджетных квартир
Лучше, чем ИРН я не сформулирую, поэтому проще просто скопировать их аналитику:
И далее: "...в ощутимом плюсе только старый советский жилой фонд и современные панельные дома. А по комнатности прирост обеспечили в основном маленькие и самые недорогие квартиры: одно- и двухкомнатные"
К сожалению, это именно то, что мы с Вами обычно смотрим. Нижняя граница ценового коридора сдвинулась вверх, самые бюджетные квартиры - подорожали :-(
2. Падение спроса на новостройки и снижение цен
И дальше: "...В феврале в Старой Москве ни в одном из классов первичного жилья не было зафиксировано роста цен, говорится в исследовании.
Наибольшее снижение — в 10% — пришлось на элитный сегмент, что обусловлено выходом на рынок новых проектов с менее высокой средней ценой 1 кв. м. Средняя цена «квадрата» в элит-классе по итогам февраля составила 2,73 млн руб.
Новостройки комфорт-класса подешевели за месяц на 4%, до 420,6 тыс. руб. за 1 кв. м.
Ещё в двух сегментах столичного рынка новостроек цены за месяц не изменились. Средняя цена квадрата по итогам февраля по-прежнему составила:
в новостройках бизнес-класса — 616,4 тыс. руб.;
в новостройках премиум-класса — 1,17 млн руб"
Снижался и "комфорт-класс", но незначительно, на 4%, при этом средний ценник 421 т.р за кв.м. Я полагаю, что в исследовании учитывали и Новую Москву, потому что внутри МКАД ценник выше.
Про количество сделок пишут такое:
"Февраль 2026: сделки с жильем в Москве и регионах обрушились на 30%
В феврале 2026 года число зарегистрированных сделок с жильем в Москве, Санкт-Петербурге и регионах резко снизилось. Прогнозы по итогам месяца указывают на двузначное падение спроса, что вызывает опасения у экспертов и участников рынка."
3. Снижение цен на аренду
"Стоимость долгосрочной аренды квартир снизилась сразу в нескольких крупных городах России, сообщили «Известиям» аналитики. По данным «Авито Недвижимости», заметнее всего цены упали в Челябинске — на 9%, Ростове-на-Дону, Краснодаре и Москве — на 8%, Перми — на 5%. Главная причина — смягчение условий ипотечного кредитования после снижения ключевой ставки. Всё больше арендаторов принимают решение не продлевать договоры найма, а приобретать собственное жилье.
На фоне улучшения условий по рыночной ипотеке в столице постепенно начинается переток спроса из длительной аренды в продажу, — отметил руководитель категории долгосрочной аренды сервиса Константин Каменев. — Например, москвичи всё активнее ищут возможности улучшить свои жилищные условия через покупку недвижимости на первичном и вторичном рынке, а не с помощью долгосрочной аренды."
Если это действительно так, мы нашли людей, скупающих бюджетные квартиры. Потому что иначе рост цен на вторичку при снижении цен одновременно на новостройки (бенчмарк для вторички, формирующий ценовые ожидания при продаже) и аренду (маржинальность вторички доходным методом снижается на 8% вместе со снижением цен на аренду и должна отразиться на цене) - не объяснить.
4. Ближний Восток, финансы и релоканты
Что происходит в Дубае мы с Вами недавно обсуждали. За последние пару дней слушал выступления нескольких политологов, которые говорят примерно следующее: Дубай был одним из главных финансовых центров Британии, а теперь его нет.
Т.е. сам Дубай ещё на месте с блэкджеком и ... эээ... красивыми девушками, а вот как место хранения денег ака "Новая Швейцария" его больше не воспринимают. Потому что у Швейцарии были брутальные "швейцарцы", защищающие до сих пор даже Папу Римского и сама Швейцария находится там, куда без спроса не попадешь, а в Дубайске только несравненный дубайский шоколад и простреливаемые со всех сторон стеклянные небоскребы посреди ровной как стол пустыни :-) Попадёт даже начинающий артиллерист. Даже не целясь :-)
При этом Мистер Трамп вчера сказал, что теперь США будут страховать караваны застрявших в Персидском заливе танкеров. Т.е. и финансы и страхование у Британии отбирают. А до этого Иран уничтожил в Дубае американские дата-центры.
И получается, что Дубай из транспортного хаба, финансового центра Ближнего Востока и глобальной IT-столицы на наших глазах превращается в заштатный городишко, в который сложно добраться, и из которого невозможно выехать.
А ведь в дубайскую недвижимость вкладывали не только наши релоканты, но и всё СНГ. Есть ли вероятность, что часть этих людей и этих денег поедут в город, чья безопасность очевидна? Думаю, не исключено.
При этом, рынок Москвы кажется огромным на фоне остальной России, а в мировом масштабе - ничего особенного. Достаточно не очень большого впрыска ликвидности, чтобы цены пошли вверх и достигли хотя бы уровней 2008 года.
5. Москва - центр притяжения
Есть интересная статья, в которой автор сравнивает рынок недвижимости Москвы с рынками других регионов России, в частности, Питера и приходит к следующим выводам:
"Центростремительная сила: Москва как финансовый бункер
Главный итог февраля — столица демонстрирует агрессивную устойчивость к любым макроэкономическим ветрам. В то время как "перегретые" льготной ипотекой рынки остывают, Москва продолжает пылесосить капитал. Это не спекулятивный отскок, а фундаментальный приток денег, которые ищут "тихую гавань" внутри страны. Подтверждением служат не только цены на жилье, но и рынок земли..."
Ну, суть ясна, если перспективы туманны, а капитал сохранить нужно, вероятность сделать это гораздо выше в Москве, чем в любом другом регионе России.
Не бесспорно, но очень похоже на правду.
6. Ожидания и прогнозы
Из самого важного, пожалуй, заявление Грефа:
Дальше опять про наш любимый БВ:
"Если Иран решит перекрыть доступ танкеров к этому проливу, то начнется настоящий энергетический апокалипсис. Не будет ни одной страны в мире, которую не затронет это страшное событие. Чтобы погрузить мир в энергетический кризис, на самом деле достаточно выбить с рынка всего пять миллионов баррелей в сутки. А если одним махом остановить перевозку целых 20 миллионов баррелей нефти плюс 20 процентов мирового экспорта СПГ, то разразится небывалый по своим масштабам энергетический кризис. В моменте цены на нефть могут улететь легко даже к 200 долларам, а на газ — под несколько тысяч долларов за 1000 кубометров."
Дальше, прогнозы относительно ключевой ставки
Наверное, здесь же нужно как-то попытаться подумать о влиянии на недвижимость ситуации со вкладами, но никакой путной аналитики не нашёл, буду признателен, если выложите в комментариях.
Без выводов, друзья, с удовольствием послушаю Ваши мысли.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov