Рынок мини-студий в историческом центре Санкт-Петербург в последние годы переживает настоящий бум. Спрос растёт, цены тоже. Но рынок этот таит опасности. Можно крупно попасть
На рынке студий в историческом центре СПб можно неплохо заработать, но также можно и очень неприятно «попасть».
Разберёмся, как устроен этот сегмент и на каком этапе покупки риски минимальны.
Почему студии в центре так популярны
Главная причина спроса – относительно низкий порог входа.
Квартира в историческом центре Петербурга стоит дорого. Но если большая коммунальная квартира делится на несколько студий, стоимость каждой из них становится намного доступнее.
Для многих покупателей это шанс приобрести недвижимость в центре – пусть и небольшую. Я видел варианты и менее 10 кв. м, впрочем при наличии высокого потолка и второго уровня со спальным местом получается неплохо и даже уютно.
Один такой вариант сейчас покупает моя клиентка - студия 11 кв. м на Васильевском острове, причем это включая площадь доли в местах общего пользования, сама комната около 8 квадратов. Но есть второй уровень, и цена хорошая 3,3 млн. Для студии в центре СПб это сейчас очень низкая цена. Далее я еще расскажу про цены на жилье такого формата.
Спрос на такие объекты формируют:
- инвесторы под аренду
- люди, которым нужна небольшая квартира в центре
- покупатели, рассчитывающие на рост цены после завершения проекта
По сути, это напоминает старую модель долевого строительства: покупка на ранней стадии стоит дешевле, но сопровождается повышенными рисками.
Как появляются такие студии
Схема обычно выглядит так.
Компания-инициатор (условно назовём её девелопером) находит перспективную коммунальную квартиру в центре города.
Дальше происходит несколько этапов:
- Поиск покупателей. Квартира уже рекламируется как будущие студии – показываются планировки и визуализации.
- Формирование пула покупателей .Обычно находят 3–4 клиентов, а оставшиеся доли компания выкупает на себя.
- Нотариальная сделка. Коммунальная квартира выкупается в долевую собственность. При этом доли перераспределяются – не так, как они были в старой коммуналке, а в соответствии с будущей нарезкой студий.
Юридически покупатель приобретает долю в праве общей собственности, а не отдельную квартиру.
Кадастровый номер общий для всей квартиры. Вы владеете долей. Отказы соседей (других покупателей) от преимущественного права покупки обычно делаются сразу, чтобы в будущем ни у кого не было проблем с продажей своей доли. Эти отказы могут храниться у нотариуса, который вел сделку или в офисе девелоперской компании.
Обратите внимание еще на один момент: важно, чтобы доли соответствовали определенным комнатам. Это достигается путем заключения соглашения о порядке пользования между всеми собственниками (желательно в нотариальной форме, но и бывает обычная).
Если такое не сделали сразу, и продавец студий отдал это на откупа самим жильцам, то есть вероятность, что они так и не соберутся все вместе, чтобы заключить данное соглашение. И этот вопрос подвисает надолго в воздухе.
Владельцу доли, которая не соответствует никакой конкретной комнате, будет потом чрезвычайно сложно продать ее на вторичке. Если и купят ее, то намного дешевле.
Приведу реальный пример. Мы искали студию клиентке. Одна студия на Измайловском проспекте очень понравилась, но у собственника доли не было заключено соглашение о порядке пользования с другими соседями. А, учитывая, что там более 10 собственников, и некоторые из них проживают даже не в России, а за пределами страны, собрать их всех вместе нереально.
Нас убеждали, что это реально, но за 6 лет, пока собственник владела студией, этого не было сделано. Вряд ли будет сделано и в будущем.
Этапы проекта и цены
Итак, стоимость студии сильно зависит от стадии проекта.
1. Этап «нерасселённой» коммуналки
Самые низкие цены. За студию площадью около 20 кв. м нужно заплатить от 5,5 млн рублей.
Фактически покупатель вкладывается в идею проекта:
студии существуют только на планах и в рекламе.
2. Этап ремонта и перепланировки
Коммунальная квартира переделывается в несколько студий.
Появляются:
- отдельные санузлы
- кухни
- новые коммуникации
Но перепланировка ещё не узаконена. Обычно этот процесс занимает около года после завершения работ.
Цена на этом этапе – средняя. За студию площадью около 20 кв. м попросят 6,5-7 млн рублей.
3. После согласования перепланировки
Когда все изменения официально зарегистрированы, студии становятся максимально ликвидными.
Но есть нюанс:
к этому моменту большинство объектов уже давно продано. Если что-то и осталось, то цена за студию примерно такой же площади 20 кв. м будет приближаться к 8,5-9 млн.
И купить такую студию можно только на вторичном рынке, обычно значительно дороже. На вторичке продавцы могут просить за студию и более 9 млн.
Главный риск таких проектов
Ключевая проблема – перепланировку не всегда удаётся узаконить.
И далеко не все компании доводят процесс до финала.
Если согласование не проходит, собственники студий оказываются в крайне неприятной ситуации: они живут в нелегально созданных помещениях.
Пока никто не жалуется – всё работает.
Но стоит появиться жалобам, и начинаются проверки.
Реальная история с Петроградки
Недавно видел показательный случай в Петроградском районе.
Покупатели приобрели несколько студий на втором этаже. Но под ними находилось жилое помещение, а не коммерция.
После перепланировки резко выросла нагрузка на коммуникации – особенно на водоснабжение. Соседи начали жаловаться на ухудшение напора воды.
Дальше последовала цепочка событий:
- обращения в контролирующие органы
- судебные разбирательства
- экспертизы
В итоге владельцы студий оказались в тупике.
Решение оказалось радикальным: собственники объединились и выставили объект единым лотом – фактически как большую квартиру. Так ее и продают.
Но уже дешевле рынка.
Новому покупателю придётся:
- демонтировать все санузлы
- убрать перегородки
- восстановить исходную планировку
Иначе говоря, превратить «мини-отель» обратно в одну большую квартиру.
Но это хоть какое-то утешение для тех, кто вложился в студии без перспектив узаконивания перепланировки. В этом случае все, что остается, выходить из проекта вот таким вот образом - путем продажи всей квартиры целиком. В деньгах, скорее всего, потеряют. Цена за метр будет ниже, чем была при покупке студий.
Как снизить риски при покупке
Чтобы не оказаться в такой ситуации, важно учитывать несколько принципиальных моментов.
1. Этаж
Лучший вариант –
- первый этаж
- второй этаж над коммерческими помещениями
Это сильно повышает шансы согласования.
2. Статус дома
Если дом является объектом культурного наследия, согласовать перепланировку будет значительно сложнее, а иногда невозможно.
3. Коммуникации
Дополнительные санузлы сильно увеличивают нагрузку на:
- водоснабжение
- канализацию
- стояки
Если проект сделан без расчётов, проблемы могут появиться очень быстро.
4. Репутация компании
Это один из ключевых факторов.
Я бы рекомендовал работать только с теми компаниями, которые:
- уже реализовали несколько проектов
- довели их до стадии узаконенной перепланировки
- имеют понятную историю на рынке
Гарантий всё равно нет
Но важно понимать одну вещь. Ни одна компания не может гарантировать согласование перепланировки.
Да, обычно заключается договор, по которому компания представляет интересы собственников в согласующих инстанциях. Но это лишь сопровождение процесса.
Решение принимают городские органы.
В этом смысле рынок студий в старом фонде чем-то напоминает ранние времена долевого строительства: можно хорошо заработать на входе в проект – но риски тоже остаются.
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +79052006402
Telegram @rezenkov / MAX
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉За какое время семья в Петербурге "проест" квартиру
👉Почему советская вторичка лучше новостроек
👉Как купить квартиру по цене ниже рыночной
— — —
📲 Telegram: «Метры и деньги» – инвестиции и реальные кейсы.
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.