В 2025 году стало окончательно ясно, что в среднесрочной, а возможно и в долгосрочной перспективе фондовый рынок в России не сможет обеспечить достойную доходность с капитала. Параллельно с этим уже утвердился тренд на снижение доходности банковских вкладов и я принял решение перевести все свои активы в жилую недвижимость в Москве. Тем более, что мне самому нужно было возвращаться в Москву для работы, а однушка в Реутове с бабушкиным ремонтом никак не подходила для проживания семьи с ребёнком. В этой статье с огромным количеством картинок я опишу свой процесс покупки квартиры, который занял без малого полгода.
Исходные данные
Итак, с какими вводными я подошёл к вопросу подбора квартиры. Было несколько "железных требований", от которых я не планировал отходить ни при каких условиях:
- В квартире должно быть не менее трёх комнат;
- Площадь квартиры не менее 60 квадратных метров. В момент подбора квартиры мы проживали в трёхкомнатной квартире жены в провинциальном центре площадью 58 квадратных метров и нам было уже тесновато;
- Дом обязательно должен быть с лифтом, чтобы выходить с детской коляской было комфортно. Все пятиэтажки автоматически выбывали из выборки;
- Не первый этаж. оптимально от пятого и выше. Первый этаж - это окна на уровне грунта, в окно может заглянуть любой прохожий. А на этажах чуть выше первого существуют риски слушать проходящих под домом жильцов и дышать выхлопными газами паркующихся у дома машин.
Были и дополнительные требования, которыми я готов был поступиться в зависимости от общей совокупности параметров жилья:
- Расположение: от Севера до Запада столицы. В этих районах экология в целом лучше, контингент более сознательный. Кроме того, именно эти районы были интересны с точки зрения временных затрат на дорогу до работы и обратно;
- Доступность метро: оптимально 5-10 минут пешком;
- Ремонт в квартире должен быть свежим. Убитые квартиры, требовавшие ремонта рассматривались только с ощутимым дисконтом к рынку;
- Более свежие дома в приоритете, но погони за новостройками не было. Цель была заехать именно в 2025 году, поэтому новостройки со сроками сдачи в 2026 и позднее уже не рассматривались;
- Парк в пешей доступности является плюсом;
- Близость к центру является плюсом.
После продажи практических всех ценных бумаг (за исключением замороженных американских акций и активов на счетах ИИС) на руках было чуть больше 20 миллионов рублей. Задачей было купить что-то в пределах 24-26 миллионов рублей с привлечением по необходимости ипотеки. Новостройки без ремонта рассматривались с учётом необходимости вложения дополнительных 3-4 миллионов рублей на ремонт и обстановку (другими словами, по новостройкам без ремонта лимит был 20-23 миллиона рублей). Высокая процентная ставка на вторичную недвижимость не пугала, ведь в крайнем случае можно было уже после покупки новой квартиры выставить на продажу квартиру в Реутове и перекрыть долг максимум за полгода. С точки зрения локации цель переезда выглядела вот так:
Подготовка к покупке
Решение о том, что квартиру всё-таки можно купить в 2025 году было принято на основе анализа трендов по ценам квадратного метра. Подробнее об этом я писал здесь:
Конечно же дополнительным фактором в пользу покупки квартиры играла необходимость где-то проживать при переезде в Москву. Альтернативой был съем аналогичного по параметрам объекта по ставке около 120-130 тысяч рублей в месяц, что за год обошлось бы примерно в 1,5 миллиона рублей дополнительных расходов. Параллельная сдача квартиры в Реутове по рыночной ставке менее 40 тысяч рублей в месяц погоды бы не сделало.
Первым делом были отобраны квартиры с фильтрами, заметно шире изначально заявленных. Локации выбирались с охватом смежных от целевого место назначения районов, по цене "с запасом" выставлен лимит 28 миллионов рублей, а удалённость от метро до 15 минут пешком. С такими широкими параметрами в список избранных за два с лишним месяца мониторинга рынка попало более 140 объектов. Далее объекты сравнивались между собой по описанным выше критериям. Квартиры с наибольшим количеством баллов осматривались вживую. Дополнительно вживую рассматривались квартиры с привлекательным ценником, но с убитым ремонтом и сопутствующими проблемами. Я ведь, всё таки инвестор, и отказываться от привлекательного объекта только из-за необходимости организовать ремонт я не планировал. В совокупности вживую я просмотрел более десяти квартир, о наиболее интересных вариантах напишу ниже. И для затравочки сразу один из интересных вариантов, который вживую я так и не посмотрел:
Эта квартира в первую очередь привлекала прекрасным видом с балкона на одну из ключевых магистралей Москвы. К сожалению, других фотографий не сохранилось, только сам вид. Состояние квартиры было удручающим. В ванной просто не было живого места, в комнатах ремонт проводили в лучшем случае лет 15 назад. Кроме того, квартира была в залоге у банка по нетипичным кредитам (не ипотека) на сумму более 9 миллионов рублей. При этом, у квартиры была хорошая площадь и непосредственная близость к центру Москвы. По итогу квартира ушла буквально за неделю.
Был ещё один интересный вариант буквально в минуте от метро Белорусская:
Дом 1920-ых годов постройки. Квартира на самом верхнем этаже, но лифт располагался на лестничных пролётах между этажами. Такое вот нетиповое архитектурное решение, которое заставляло последний пролёт тащить коляску на руках. Объявление по квартире:
На фото, пожалуй, лучшая комната квартиры. Но даже в ней уставший ламинат виден невооружённым взглядом. Состояние других комнат проще описать фразой "вынести всё и сделать заново". Но решающим стоп-фактором было непосредственное примыкание дома к вокзалу и оживлённой улице, что не совпадало с исходными целями.
Смотр реальных объектов
Новостройка №1
Самым первым объектом для смотра была выбрана новостройка в ЖК Михалковский в пешей доступности от метро Коптево. Это не самый удобный с точки зрения транспорта район: Коптево это не метро, а Московское Центральное Кольцо (МЦК). Для выезда практически в любую точку города нужна дополнительная пересадка на соседних станциях на зелёную ветку (Войковская) или на салатовую ветку (Окружная). Но цель первого смотра была в другом. Мне нужно было понять, насколько застройщики готовы двигаться по цене от изначально указанной на сайте и что вообще из себя представляют современные новостройки. Фасад строящегося дома выглядел достойно:
Но внутренний двор уже не так впечатлял. Детская площадка, скудное озеленение и тень от уже построенных корпусов на половину площадки:
Менеджер по продажам мастерски расписывала "преимущества" бизнес-класса. И парковки подземные и облагороженная территория и метро под боком. Острые углы в виде всей инфраструктуры (школы, поликлиники, детсады) на другой стороне от МЦК и близкое расположение кладбища оперативно перебивались преимуществами малоэтажной застройки (21 этаж это в современной трактовке застройщиков мало) и обещаниями облагородить соседний Головинский пруд, рядом с которым можно будет загорать летом жителям ЖК (подозреваю, что и жителям близлежащих старых домов). Сдать дом обещали к концу 2025 года. В итоге решили показать квартиру в "моём бюджете" площадью 58-60 квадратных метров:
Я смотрел на эту квартиру и у меня было ощущение, что она существенно меньше той трёхкомнатной квартиры, в которой мы проживали. За эту малогабартику без ремонта просили 23,5 миллиона рублей. Стоимость квадратного метра почти 400 тысяч рублей без отделки. С отделкой и обстановкой по моим расчётам вышло бы 480 тысяч рублей за квадрат. Аргументы о наличии более интересных предложений на вторичном рынке за сопоставимые деньги безапелляционно отвергались. Рисовались прекрасные картины будущего с предполагаемой стоимостью одного квадратного метра свыше 1 миллиона рублей через 3-4 года после сдачи объекта при сохранении предполагаемого тренда роста стоимости жилья. Было очевидно, что купить за 23,5 миллиона более просторные и пригодные для семейной жизни 68 квадратов не реально. Менеджер по продажам тоже быстро смекнул, что продать мне ничего не выйдет. Для него это была потеря двух часов рабочего времени. Для меня очередное подтверждение неадекватности цен на новостройки.
Что пишут про этот ЖК радостные обладатели квартир? Средняя оценка объекта 4,5. Вроде бы хорошо. Однако, в негативных отзывах описаны все реалии современного новостроя: по генплану мимо дома будет проходить дублёр СВХ (прощай чистый воздух), застройщик вносит изменения в проектную документацию в процессе строительства, ухудшая потребительские свойства жилья (покупаешь одно, получаешь другое). Стоит ли за такое выкладывать более 25 миллионов рублей с учётом отделки?
Новостройка №2
Эту новостройку мне посоветовали друзья. Они же сами купили там квартиру. ЖК "Тринити", пять минут пешком от метро "Верхние Лихоборы". В июне завершалось строительство очередного корпуса, были интересные планировки по привлекательным ценам. Четырёхкомнатная квартира площадью 86 квадратных метров уже на сайте со скидкой 9% давала 300 тысяч рублей за квадрат. При живом общении с менеджером цена падала ещё ниже и фиксировалась на уровне 283 тысячи рублей за квадрат без отделки. С отделкой и обстановкой 360 тысяч рублей за квадрат.
При более удобной транспортной доступности, близких сроках сдачи дома и прочих равных условиях ЖК "Тринити" просто клал на обе лопатки ЖК "Михалковский". Простор в такой квартире налицо:
Дом реально выглядел почти готовым, строители лишь доделывали внешний фасад. Внутри здания работы уже были завершены. Общее впечатление портила лишь плотная застройка и расположение домов "окна в окна":
Я попытался выбить дополнительную скидку мотивируя дорогим ремонтом просторной квартиры, но попытка была неуспешной. В конце концов, к стоимости покупки 24,3 миллиона рублей нужно было закладывать минимум 6 миллионов на ремонт и обстановку квартиры. А квартира стоимостью свыше 30 миллионов рублей в Верхних Лихоборах (что по удалённости от центра не лучше Реутова) меня не заинтересовала.
Что с ЖК сейчас? Несмотря на обещания сдать дом в июле-августе 2025 года, к февралю 2026 года дом до сих пор не введён в эксплуатацию. Истинные причины задержки сдачи мне не известны, но фактически отстроенные более полугода назад квартиры до сих пор не переданы покупателям. Сколько ещё будут тянуть кота за хвост никому не известно и остаётся только пожелать терпения всем, кто решил вложить свои деньги в этот объект.
На момент поиска квартир были и другие новостройки со сроками сдачи в 2025 году, в I квартале 2026 года. Но вживую я даже не стал их смотреть. Объект ПИКа на Большой академической, 85 не пригоден для семьи в принципе. Посмотрите на карту сами:
ЖК находится в треугольнике. Две стороны - СВХ и Дмитровское шоссе, а третья сторона - железная дорога D3. Где там гулять с детской коляской? Такая локация лучше подходит для строительства СИЗО, чем для Жилого Комплекса и улучшения демографической ситуации. Схожие по локации проблемы были также у City Bay(есть выход к реке, но с других сторон МКАД и Волоколамское шоссе), ЖК SOUL (прилегание к железной дороге D2) и других ЖК, проходивших по цене и срокам сдачи. На этом поиск новостроек было решено прекратить.
Почти новострой: дом по реновации
Ближайшими по смыслу к новостройкам являются дома, сданные по реновации. Интересных предложений такого формата практически не было, но по одному из объявлений я все же съездил. Фотографий будет немного:
В целом дом очень даже ничего. Две соседние пятиэтажки тоже были под снос. В одной уже даже окна демонтировали. Но вот квартира совсем не понравилась. Да, она просторная. В таких хоромах даже разместили два санузла. Звучит как что-то на богатом. Но вот состояние в почти новой квартире (дом сдан 3 года назад) было существенно хуже, чем на фотографиях. Искал бы я квартиру для проживания лично, возможно не стал бы заострять на этом факте внимание. Но квартира была нужна для проживания с маленьким ребёнком и я не мог закрыть глаза на явные проблемы. Скажу так: ремонт, выполненный "на отвали" из известной всем субстанции и палок был дополнительно модифицирован под старину усилиями, вероятно, проживавшей в квартире группой кинологов со всеми своими подопечными. Общее состояние на троечку с сильно натянутым плюсом. Штукатурка вроде свежая, но практически у входа на потолке огромная трещина. Обои нейтрального бежевого тона, но до высоты полметра по всей квартиры как-то "притёрты" что ли. Я нечто подобное видел только на своей машине, когда сам не заметил парковочный столбик и повалил его на своём танке. Кухонный гарнитур во главе со столешницей потерял внешний вид просто потому что мог. Или эту столешницу реально грызли и пытали по китайской технологии тысячи мелких порезов. А ещё в квартире стоял неистребимый запах достаточно крупной собаки. Было ясно: к уже довольно высокой цене придётся добавлять минимум 2-3 миллиона рублей для доведения квартиры до состояния, пригодного для жизни. Стоимость квадрата обошлась бы в 372 тысячи рублей за квартиру в спальном районе. Таких денег у меня не было. Мы ещё чуть чуть поговорили с риелтором по ценообразованию и вежливо распрощались.
Флиппинг №1
Флиппинг - схема, при которой покупается убитая вторичка под быстрый фотогеничный ремонт с целью перепродажи с наценкой. Ещё 10 лет назад флиппинг был экономически нецелесообразным. Ремонт и состояние квартиры слабо влияли на стоимость объекта. Наличие современной отделки было преимуществом, которое лишь сокращало длительность экспозиции. Последние пару лет, после введения санкций и удорожания материалов стоимость ремонта квартир существенно возросла. Флиппинг держится на трёх столпах:
- Навык поиска привлекательных с точки зрения локации и планировки квартир по цене ниже рынка;
- Способность быстро и экономно отремонтировать объект для формирования красивой картинки;
- Умение прорекламировать и продать объект дороже вложенных средств новым покупателям.
И эта история действительно выгодна при постановке схемы на поток. При наличии сформированной бригады отделочников, скидок на закупку стройматериалов "за объемы" и уже отработанных типовых проектов ремонта квартир флиппер может сделать из старой квартиры конфетку быстрее и дешевле рядового гражданина.
Вот такая квартира попала в избранное на Севере Москвы:
Чем заинтересовала данная квартира? Конечно же ценой. После покупки этой квартиры ещё бы и деньги остались в ощутимом количестве. По описанию в объявлении ремонт был закончен буквально вчера, в квартире никто не жил. Фотографии обещали начало красивой жизни:
В такой компактной трёшке даже умудрились расположить гардеробную, что необычно для старых планировок. Продавец и не скрывал, что является профессиональным флиппером. Но и минусов у этого объекта хватало. Расположение не самое удачное: двор тихий, но на существенном отдалении от неблизкой к центру станции метро. А ещё кухня, которая заявлялась как "маленькая" в реальности оказалась миниатюрной. В ней даже вдвоём находится дискомфортно:
А ещё вопросы были к качеству ремонта. Картинка красивая, но при детальном изучении даже без специнструмента выявлялись проблемы, несовместимые с комфортным проживанием. В спальне поскрипывал пол. В углу комнаты это не очень критично, но на входе в комнату этот скрип ежедневно испытывал бы моё терпение. В двух местах отклонение от вертикальности стен более, чем в 5 миллиметров визуально считывалось в расхождениях с рядом стоящим шкафом и дверной коробкой. Щели между дверной коробкой и плиткой в ванной были толщиной в полпальца. Квартира была интересной, но не для меня. Продали её буквально на следующий день после моего просмотра. Стоимость квадратного метра 333 тысячи рублей, почти окраина Москвы.
Флиппинг №2
Квартира у метро Щукинская, в пешей доступности от метро. За домом парк-набережная у канала имени Москвы, рядом когда-то самый дорогой ЖК "Алые паруса".
Двор тихий, спокойный, вокруг очень много зелени. На фото не попало, на чуть правее, буквально в 10 метрах от входа висели плоды красной смородины на кусте. Это было не единственное преимущество квартиры. Она также проходила по схеме флиппинга, картинки в объявлении выглядели примерно вот так:
Цена менее 23 миллионов рублей (последнее объявление по этой квартире было 22 500) за квартиру, расположенную в пяти станциях от кольцевой линии метро. Примерно 345 тысяч рублей за квадратный метр. По деньгам это выходило даже дешевле ЖК Тринити с ремонтом при такой же транспортной отдалённости от центра, но заезжать можно было сразу и гулять с ребёнком можно было в зелёной парковой зоне, а не между бетонными небоскрёбами. Были и минусы: примерно в 300 метрах от дома пролегала ветка D2. При закрытых окнах поездов было не слышно, но летом из открытого окна доносился гул проходящего состава. В косметическом ремонте квартиры были незначительные косяки, устраняемые собственными силами или не сильно влияющие на проживание. Я бы оценил внутрянку на пятёрку с минусом. Расхождений с фотографиями не заметил, во мне больше негодовал внутренний перфекционист.
Эта квартира мне очень понравилась и я даже готов был её купить. Но квартира не понравилась моей жене. Дом располагался в 200 метрах от улицы, освещение дороги от улицы до дома было скудным. Сам дом - двенадцатиэтажка с газовым снабжением и узкими пассажирскими лифтами. В общем, комфорта от переезда в новую квартиру фактически не ощущалось. Квартира довольно быстро нашла своего клиента, возможно даже по цене ниже 22,5 миллионов рублей.
Итоговый выбор
В конечном итоге я нашёл свою квартиру. Она понравилась и мне и жене. Квартира не идеальна с точки зрения соответствия всем целевым критериям, но близка к идеалу. Все карты раскрывать не буду, но вот ключевые характеристики:
Локация: до ближайшего метро 10 минут пешком, дом располагается в пределах Третьего Транспортного Кольца (ТТК), что очень близко к центру. Показывать сам дом не буду для сохранения анонимности. Из минусов: в пешей доступности парков нет. Ближайший сквер в 15 минутах ходьбы.
Площадь и планировка: трёхкомнатная квартира 65 квадратных метров. Планировка квартиры ниже:
Тип и серия дома: II-68, панельная 16-этажка. Это чуть хуже наиболее распространённых 17-этажных панелек П44, но существенно лучше более старых 9-этажных панелек серии I-515. По сравнению с девятиэтажками в 68 серии уже устанавливали два лифта, в том числе грузовой. Доступ к лифту маломобильным гражданам реализован через невысокую лестницу уже внутри подъезда (в нашей девятиэтажке была небольшая лестница у входа в подъезд, а ещё узкая лестница высотой метра три внутри подъезда). В то же время 68 серия проигрывает 44 планировкой квартир, а точнее площадями. Трёхкомнатные квартиры в более современных панельках предлагают 72-74 метра против 65 в старой серии. Внешне дом выглядит непривлекательно, надеюсь, их хотя бы начнут красить в более жизнеутверждающие цвета:
Состояние квартиры: ремонт сделан менее года назад, делался "под себя", в квартире оставляли всё кроме тапочек.
Из дополнительных преимуществ:
1. Возле дома три детские площадки, спортивная площадка, хоккейная коробка с баскетбольными кольцами для игры в летний период, а также въезд в подземный гараж, крышка которого используется зимой в виде детской горки.
2. Въезд во двор закрыт шлагбаумом. Мест мало, но ещё ни разу не пришлось парковаться за пределами двора. Но на всякий случай парковочное резидентство на год куплено.
3. За счёт переезда поближе к центру время проезда до работы у меня сократилось на 15 минут в одну сторону. У жены (после выхода из декрета) сокращение длительности поездки составит 40 минут в одну сторону. С точки зрения транспортной доступности даже до работы все другие рассмотренные объекты давали бы ощутимо меньший эффект. И только ещё более дорогие и проблемные квартиры около метро Белорусская, указанные в начале статьи, дали бы более интересные цифры.
Стоимость квадратного метра в купленной квартире превысила 400 тысяч рублей за квадратный метр. Это на 15% дороже квартиры на Щукинской (компенсируется близостью к центру), на 10% дороже новостройки в Верхних Лихоборах с учётом расходов на ремонт (объясняется опять же локацией), на 8% дороже квартиры в доме построенном по реновации (локация дальше, чем лихоборы и требуются вливания в ремонт) и явно дешевле "бизнес-класса" по собственному мнению застройщика ЖК Михалковский в отдалённом Коптево. С остальными 100+ вариантами, прошедшими мой первичный фильтр даже не сравниваю, там всё очевидно.
Но с этой квартирой было не всё так просто и гладко. Она висела в продаже с апреля, а на сделку я вышел только в сентябре. Квартира не вызывала интереса на рынке в течение полугода и на то были свои причины. А подробнее о подводных камнях я указал в своём телеграм-канале. Переходи и читай самое интересное там.
Последняя статья с оценкой рынка новостроек здесь:
Понравилась статья? Подпишись, поставь лайк, задай свой вопрос в комментариях. Алгоритмы устроены так, что только такие действия приводят к показу материала читателям без подписки.
#личныефинансы #капитал #богатство #недвижимость #финансоваяграмотность #личныйопыт