Рынок первичной недвижимости в России, особенно в Москве, последние годы живёт в парадоксальном состоянии. С одной стороны — рекордные объёмы строительства, льготная ипотека, агрессивный маркетинг застройщиков и уверения в том, что «лучшего момента для покупки не будет». С другой — растущие цены, падающее качество и всё больше вопросов к экономическому смыслу покупки новостройки как финансового актива.
Ниже разберу по пунктам, что именно «сломалось» на этом рынке и почему покупка квартиры в новостройке сегодня — решение скорее эмоциональное, чем рациональное.
1. Квадратный метр в новостройке дороже, чем во вторичке — и это не норма
Я уже приводил в прошлой статье скриншот с цифрами от СберИндекса с ценами на недвижимость по фактическим сделкам с 2017 года.
График демонстрирует, что с 2017 года по конец 2020 цена квадратного метра во вторичной недвижимости была выше цены квадратного метра первичной недвижимости. Это логично и объясняется тем, что покупая вторичную недвижимость ты не ждёшь окончания строительства и можешь сразу пользоваться квартирой. Кроме того, вложившись в строящееся жильё, которым ты ещё не можешь пользоваться ты уже замораживаешь деньги в этой недвижимости, что не позволяет тебе получать проценты за деньги, которые ты мог разметить на депозите, а ещё всегда существует риск, что дом не достроится и придётся долго-долго ждать момента, когда найдётся другая строительная организация, которая когда-нибудь достроит твой дом. Но в 2020 году цена новостроек начала обгонять цены вторичного жилья. Всему виной запуск льготной ипотеки, которая позволяла купить квартиру в новостройке по выгодным условиям. Даже обладая полной суммой для покупки недвижимости, взять ипотеку под 6% годовых, а свои деньги крутить на депозите под 8% годовых. Изначально льготная ипотека позиционировалась, как поддержка строительной отрасли в ковид и должна была завершиться в ноябре 2020 года (её запустили в мае 2020 года), но потом её продлевали до 2021 года, потом до 2022 и далее. Только в 2025 году её было решено резко ограничить до семейной ипотеки в формате одна семья – одна льготная ипотека на фоне новостей о том, что некоторые чересчур хитрые граждане воспользовались специальной программой более 20 раз. И, если в начале программы выравнивание стоимости квадратного метра в новостройке со стоимостью квадратного метра во вторичке с натяжкой ещё выглядело логичным, то в настоящий момент разрыв в стоимости за квадрат превышает 60 000 рублей. Фактически, всю экономию на процентах за кредитные средства с лихвой переложили в наценку за квадрат. Да, есть влияние на увеличение стоимости новых квартир фактора строительства более комфортабельных проектов, но доля этого фактора объясняет максимум 20-25 тысяч рублей наценки. Всё остальное – уже жадность банков и застройщиков. Оплачивать их сверхприбыли годами работы на ипотечные выплаты не имеет никакого смысла.
2. «Комфорт», «бизнес», «элит» — красивый обман ваших ожиданий
Вторая наиболее острая проблема – продажа чуть улучшенных квартир под соусом премиум-объектов. Чем отличаются дома комфорт класса от эконома, а бизнес-класс от комфорта? Теоретически, квартиры должны быть просторнее, прилегающая к дому территория должна быть более облагороженной, потолки выше, соседей меньше. Но чётких критериев отнесения объектов к тому или иному классу нигде не прописано. Чаще всего обещают умные домофоны с доступом через приложение на смартфоне, дворы без машин, дизайнерское лобби. Но жить-то приходится всё равно в евро-однушках и евро-двушках по 10 квартир на этаже 24-этажного дома.
Обещаются красивые дворы – парки, а строятся замощённые каменной плиткой коробки с 4 деревцами по углам. Всё бы ничего, но предъявлять за несоответствие рендеров сданному объекту просто нечего. Рендер – это фантазия застройщика, а реальность по проектной декларации на этапе начала строительства никто визуализировать не будет. После получения ключей от квартиры невозможно отсудить у застройщика хотя бы 5% стоимости квартиры за несоответствие обещанного благоустройства и общих зон фактически реализованному. Ваши ожидания – ваши проблемы. А то, что картинка не реализовалась… ну не шмогла я, не шмогла.
3. Срыв сроков сдачи проектов
Строительство многоквартирного дома – сложный проект, в котором всё может пойти не так, как было задумано изначально. В общем-то и раньше квартиры от ключей выдавались с задержкой в пару месяцев примерно в каждом втором объекте. После введения санкций проблемы со стройками усугубились. Лифты, отделочные материалы, электроника – множество товаров под стройку поставлялось из-за границы, часто из Европы. Прикрываясь данным фактом, застройщики пролоббировали запрет на компенсацию покупателям длительных сроков задержки передачи ключей. Но задержки вызваны далеко не только сложностями поставки заложенных в проект материалов. В последний год застройщики нагло злоупотребляют своим правом на срыв сроков сдачи объектов. В Москве сроки сдвигаются вправо по всем строящимся объектом, а задержка на полгода относительно исходных планов стала нормой.
При этом покупатели вынуждены продолжать оплачивать из своего кармана арендуемое жильё (оцените убытки помножив на месячную аренду аналогичного жилья) и подсчитывать удорожание материалов отделки, мебели и бытовой техники на уровень инфляции из-за более позднего начала обустройства квартир. В начале 2026 года мораторий на начисление штрафов отменили. Но легче покупателем от этого не стало. Разрешено только «начислять» эти штрафы. А ведь их ещё надо получить. А с кого их можно будет получить и в каком объеме? Юридически под каждый новый проект создаётся отдельное юрлицо, именуемое спецзастройщиком. У этих спецзастройщиков активов на балансе по минимуму. В случае массовой подачи исков будет реализовано контролируемое банкротство. Какую долю от расчётного смогут получить обманутые покупатели? Процентов 10-20? Это системная проблема модели проектного финансирования, где риски ассиметрично переложены на физических лиц.
4. Человейники как новая городская норма
Современная первичка – это дома высотой 25-30 этажей, на каждом из которых располагается по 8-12 квартир. Для сравнения: типовая вторичка до 2010 года как правило представлена 6-17 этажными зданиями по 4 квартиры на этаже. Уплотнение застройки ведёт к тому, что пробки начинаются уже не на выезде со двора, а на этажах в ожидании свободных лифтов, а дома стоят настолько близко друг к другу, что вид из окна перекрывается соседней новостройкой.
Дополнительной проблемой становится поиск парковочного места во дворах, рассчитанных под количество автомобилей по стандартам 25-летней давности.
С точки зрения законов рынка это ухудшение потребительских характеристик, которое по необъяснимым причинам продаётся дороже.
5. Качество строительства: прими и переделай
По данным Мосжилинспекции и Роспотребнадзора за 2024-2025 года более 60% новостроек имеет дефекты при первичной приёмке. В среднем фиксируется 15-25 замечаний на квартиру. Только вдумайтесь в эти цифры. Вы покупаете новый товар и с вероятностью 60% (более половины) вам придётся устранять порядка 20 косяков. Формально дефекты должны быть устранены силами застройщика и за счёт застройщика. По факту застройщик пытается уклониться от своих обязанностей всеми правдами и не правдами. Самое банальное – предлагать неудобные для покупателей время и дату прихода специалистов в надежде на отказ от претензий. Причём, даже приход специалиста в согласованный день ещё не означает устранение дефекта. Специалист может заявить, что пришёл сделать уточнённый расчёт, а устранение дефекта будет назначено на дополнительную дату, ради чего владельцу квартиры в теории требуется ещё раз отпрашиваться с работы. А в случае, если владелец пройдёт все круги ада, устранение дефекта будет реализовано максимально убого для формального закрытия претензии. Что чаще всего встречается в новостройках? Слабая шумоизоляция (слышно разговоры соседей за стенкой), слабая теплоизоляция (промерзание углов), неровности стен (необходимость нанесения десятков килограмм шпатлёвки), а ещё протечки труб (в том числе в межэтажных перекрытиях), перекосы оконных блоков и не выдерживающая критики электрика.
По оценкам строительных экспертов квартира «без отделки» часто требует дополнительных вложений суммой 500 тысяч – миллион рублей только для доведения до состояния «можно начинать ремонт».
Вместо выводов
С точки зрения личных финансов, новостройка – это дорогой, рискованный и слабо предсказуемый актив с отрицательной реальной доходностью. Она может подойти только при существенной субсидии работодателя или государства или при покупке уникального объекта. Рынок первичной недвижимости в Москве выглядит скорее как витрина с красивым светом и завышенным ценником.