Индикаторы оценки стоимости недвижимости
Недвижимость - один из базовых инструментов для сбережения и накопления капитала не только в России, но и по всему миру. В отличие от мимолётных криптовалют и прочих сомнительных акций, квадратные метры стоически переживают панику на финансовых рынках и помогают людям сохранить существенные средства на протяжении десятков лет. Однако, как и на любом другом рынке, цены на квартиры могут быть привлекательными для покупки, или наоборот избыточно завышенными. А какие цены рынок предлагает сейчас? И как вообще понять, стоит ли вкладывать деньги в бетон, или лучше вложить из в другие инструменты? Попробуем разобраться в этом вопросе.
Те, кто сталкивался с оценщиками недвижимости, например, для подтверждения стоимости объекта под ипотеку, примерно понимает процесс оценки объекта. Независимый оценщик приезжает на объект, фотографирует всё самое основное, проводит сравнение стоимости объекта со схожими по параметрам альтернативными предложениями и формирует свою оценочную стоимость жилья с погрешностью плюс-минус 10%. Следует понимать, что цель такой оценки – подтвердить отсутствие мошеннического завышения стоимости объекта ради получения от банка кредитных средств без соответствующего обеспечения. Такая оценка вообще не для покупателя и уж точно не ставит себе целью отговорить его от покупки по завышенной цене или убедить в необходимости срочно завершать сделку, если ценность объекта сильно выше его стоимости. Но в открытом доступе есть другие данные, на которые точно стоит обратить внимание для формирования итогового решения.
Натуральные показатели стоимости квартир и квадратных метров
Именно эти показатели чаще всего на слуху у населения. Некоторые из них абсолютно бесполезные, другие помогают хотя бы отследить динамику и определить текущие тренды.
Абсолютная цена квартир
Встречается в новостных агрегаторах. Обычно выглядит как новость о том, что «найдена самая дешёвая квартира в городе» и далее идут фотографии скорее будки, чем квартиры за цену в 60-70% стоимости от студий или хотя бы апартаментов.
Что по факту? А по факту особо предприимчивые дельцы нарезают трёх- и четырёхкомнатные квартиры на маленькие коробки. В каждую встраивают индивидуальный душ-туалет, отдельную входную дверь, опционально кухонную зону. По документам – это доля к большой квартире, которую потом будет очень сложно перепродать по рыночной цене. Более того, все эти новые «мокрые зоны» с вас же могут потребовать демонтировать за ваши же деньги. Но указанный ценник является отличным магнитом для увеличения числа читателей жёлтой прессы.
На другом конце рекордных цифр обитают квартиры-дворцы, чьи ценники призваны удивлять своей эпатажностью. Ещё лет пять назад в Москве самая дорогая квартира продавалась за миллиард рублей. На начало 2026 года такой ценой уже никого не удивить, в заголовках начали публиковать цифру 10 миллиардов. Жду лет через пять цифры в 50-70 миллиардов рублей просто для создания очередного хайпа.
Даже среди такой информации иногда можно найти что-то ценное, так сказать, для тех, кто начал интересоваться рынком. Очень редко отдельные авторы могут указать цены трёх-пяти самых дешёвых «настоящих» квартир, убрав предварительно все сомнительные предложения из выборки. Но такую информацию, при желании, можно найти и самому за 5-10 минут реальной аналитики.
Стоимость квадратного метра
Для изучения динамики по данному показателю я предпочитаю применять цифры из двух источников информации. Первый – график «Индикаторы Рынка Недвижимости». Ссылку не даю, но по скриншотам и через поисковик можно всё оперативно найти самостоятельно.
У этого источника есть несколько преимуществ:
- Он бесплатен;
- Данные по Москве с 2000 года (а в долларах с 1991 года);
- Есть динамика по отдельным категориям (в зависимости от комнатности, округа, района и даже типу жилья).
Это самый известный из самых старых и независимых источников информации по рынку недвижимости.
Второй – график «Цен на недвижимость по фактическим сделкам» от СберИндекса.
Тут, кстати, можно посмотреть стоимость по регионам России, но я бы предложил разработчикам добавить отдельно хотя бы все города-миллионники. По заявлениям платформы данные отражают цифры из реальных сделок (отдельный вопрос, как они их получают), что позволяет оценить уровень дисконта как минимум по первичному рынку.
И вот от этих данных уже есть хоть какая-то польза. Можно оценить динамику цен на недвижимость по годам и сравнить её с инфляцией. Можно в целом понять тренд (цены растут/падают/находятся в боковике). Но при этом всё же необходимо хотя бы концептуально уметь определять стоящие за динамикой цены факторы.
Соотношение цены недвижимости со средней зарплатой в регионе
Маркетологи научились навязывать нам определённые представления о рекомендуемых тратах на некоторые ненужные товары. Например, считается хорошим тоном носить наручные часы стоимостью 1-2 месячные зарплаты. Или автомобиль должен стоить ровно столько, сколько вы зарабатываете за один год. С квартирами такой трюк реализовать (пока что?) не получилось. Достаточно сложно объяснить человеку, что он должен лет 20 не есть, не пить, чтобы купить квартиру мечты. Наши соотечественники с трудом привыкли к тезису «платить банку ипотеку 30 лет» с возможностью сохранять часть зарплаты на одежду и еду. Но в то же время очень похожая метрика доступности жилья существует и используется по всему миру. Проблема лишь в том, что в каждом регионе свои параметры проведения расчётов и провести прямое сравнение коэффициентов между странами разных регионов, вероятно, не получится.
Например, в одной найденной мною методике для расчёта принимают медианную стоимость квартиры площадь 55 квадратных метров и делят её на медианную заработную плату. В другой методике берут среднюю арифметическую стоимость покупки квартиры площадью 90 квадратных метров в центре и делят на медианный доход. Индекс 8 по первой методике, очевидно, не равен по смыслу индексу 8 по второй методике. Более того, по первой методике 8 – жильё крайне недоступное, а по второй методике 8 – удивительно выгодная история. И та и другая методика ясно дают понять: в отличие от «рекомендуемого» года работы на покупку автомобиля своя недвижимость в целом история гораздо более недоступная во всё мире.
Чаще всего расчёт делают по количеству лет начисления средней зарплаты для покупки жилья, но иногда встречается и альтернативный вариант – соотношение средней заработной платы к стоимости квадратного метра. По миру жильё считается доступным, если стоимость квадратного метра не превышает средней заработной платы по региону.
Соотношение стоимости покупки со стоимостью аренды
Наличие места для проживания – базовая потребность человека. Необходима крыша над головой, тепло и безопасное место для сна и отдыха. Необаятельно быть собственником такого места, достаточно обладать беспрепятственным доступом к нему. Покупка своего жилья наделяет определёнными преимуществами: тебя никто не выгонит, можно сделать ремонт по своему усмотрению, приглашать друзей-гостей и жить с котами-собаками без запроса отдельного разрешения. Но ради получения этих привилегий необходимо распрощаться с кругленькой суммой. Аренда жилья таких преимуществ не даёт, но зато и платить можно по чуть-чуть, а в случае изменения предпочтений переехать в другой район или в квартиру другого размера. Вот только за арендуемую квартиру придётся отдавать собственные средства чужому дяде. И делать это на регулярной основе.
С финансовой точки зрения вопрос звучит банально. Что выгоднее? Купить или снимать? Однако, этот вопрос трансформируется в другие формы в зависимости от дополнительных внешних факторов. Например:
- У вас есть достаточный для покупки такой квартиры капитал. Что выгоднее: снимать квартиру и получать доходы от вложенных в другие инструменты средств или потратить средства на покупку такой же квартиры?
- У вас нет достаточного капитала. Что выгоднее: снимать и копить деньги или выплачивать ипотеку и жить в собственном доме?
Есть и другие факторы: ваши ожидания по развитию рынка недвижимости в регионе, возможность получения наследства в среднесрочном горизонте (не только непосредственно квартиры, но и крупной суммы денег), желание остаться в регионе проживания и многие-многие другие. И всё же исходный вопрос один: выгоднее снимать или купить?
Исторически в Москве арендная ставка на квартиры находится в пределах 5-6% от стоимости данного жилья. Или, если посмотреть на обратный показатель, квартира полностью окупается за 15-20 лет её сдачи в аренду. Был несколько лет назад у моего знакомого показательный пример при переезде в Казань. Можно было купить однокомнатную квартиру в свежем доме за 5,5 миллионов рублей (деньги были). И снять похожие квартиры на районе за 14,5 тысяч рублей в месяц. Доходность арендодателя составляла 3,2% годовых. Арендовать квартиру выглядело более логичным решением. Обратный пример пару лет назад наблюдался в малых городах с развитой экономикой и большим наплывом новых специалистов. Ижевск, Челябинск, Томск, Киров – аренда не поспевала за спросом, а вот выкупить квартиру у местного жителя за дёшево ещё можно было успеть. Доходность в тот момент в указанных городах была на уровне 9-10%+ годовых.
Сравнение с ценами в других странах
Актуальная для Москвы история. С чем только не сравнивали стоимость квартир в Москве. Были и трёхэтажные особняки на юге Италии (трехэтажные виллы с Рублёвки будут ещё дороже) и древние французские замки и даже целый остров недалеко от Стокгольма со своим весьма уютным домиком можно купить дешевле двушки в спальном районе Москвы. Последний хит – сравнение однушки в Чертаново с квартирой в Нью-Джерси (пригород Нью-Йорка) с доступом к бассейну на крыше.
Конечно же, к таким сравнениям нужно относится с определённым уровнем критичности. В разных локациях разные уровни доходов населения, разные налоги на недвижимость, различные транспортно-логистические проблемы. Ну какой толк от острова под Стокгольмом (даже если работа непосредственно в Стокгольме), если добираться до работодателя придётся более 4 часов в одну сторону? Понравится ли вам жить в замке, естественный свет в который попадет только через узкие окошки под потолком, а сырость и холод являются постоянными спутниками этого жилья? Ещё не ясно, сколько денег потребуется вложить в реставрацию и насколько сложно будет согласовывать любое улучшение замка как потенциального объекта культурного наследия.
Нужен ли такой инструмент? Определённо нужен. Кому он может пригодится? В первую очередь тем инвесторам, которые действительно являются международными с точки зрения бизнеса и готовы вкладывать деньги не только в границах страны обитания, но и за её пределами. Почему бы не вложить 3-4 миллиона рублей в строящееся жилье во Вьетнаме или Тайланде, если есть чёткое представление о потенциальной доходности инвестиций? Или что мешает купить недвижимость в Рио отлично ориентирующемуся в городе россиянину?
Ипотечные квази-индикаторы
По некоторым квази-индикаторам можно наблюдать смену эпох на рынке. Ещё буквально лет десять назад банковские маркетологи активно предлагали сравнивать ипотечные платежи с арендными платежами. Посыл формировался на том, что по прошествию 30 лет аренды вы останетесь ни с чем, а по прошествию 30 лет ипотеки у вас будет своя квартира. Нюансы, конечно, в рекламе не подсвечивались: квартира в ипотеку продавалась без ремонта (и кроме первоначального взноса нужно было искать ещё и деньги на ремонт), а её площадь и формат были чуть хуже сопоставимой по арендной стоимости квартиры (обычно, крохотная студия взамен полноценной квартиры). Справедливости ради могу лишь добавить, что ипотечный платёж, зафиксированный на тот момент остаётся неизменным на весь срок кредита, в то время как арендные платежи за этот период уже выросли на десятки процентов.
На сегодняшний день такая реклама уже не актуальна. Сейчас в целом сложно рекламировать ипотечные кредиты. Раньше первоначальный взнос был 10%, а в отдельных случаях составлял 1 рубль. Сейчас же сложно подступить к рыночной ипотеке без хотя бы 30% стоимости квартиры. Кроме того, к заёмщикам предъявляют повышенные требования по платёжеспособности. Очень внимательно следят за потенциальным соотношением ипотечного платежа к доходам. А потому, скорее как пугало для чиновников, используют цифру «минимально требуемый доход заёмщика» для оформления ипотеки. Особенно в Москве. История получается яркая. При минимальном первоначальном взносе с растягиванием ипотеки на максимально длительный срок при минимальной цене первичной недвижимости москвичу требуется зарабатывать не менее… 267 тысяч рублей в месяц. Что существенно выше среднего дохода даже по Москве и как бы намекает о недоступности продукта для среднестатистического жителя.
Заключение
В вопросе оценки рынка недвижимости информации и инструментов оценки столько, что глаза разбегаются. Но далеко не все из них одинаково полезны и всё зависит от целей проведения оценки. В случаях, когда нужно определиться «стоит ли покупать своё жильё или выгоднее продолжать снимать» рекомендую применять лишь два критерия:
1. Соотношение стоимости покупки к стоимости аренды недвижимости. При доходности от сдачи в аренду менее 5% годовых рынок переполнен и покупка будет невыгодной. При доходности свыше 8% годовых дефицит жилья и вкладываться определённо стоит;
2. Тренд изменения стоимости квадратного метра в регионе. Падающий тренд абсолютно негативный фактор. Рост стоимости на уровне инфляции не стоп-фактор, но и не самое лучшее время. Рост быстрее инфляции - отличное время для входа.
Всё остальное вторично при поиске верной точки для входа в рынок. Ну а в следующих статьях мы обсудим ключевые параметры, влияющие на стоимость объекта.
Предыдущая статья по теме:
Понравилась статья? Подпишись, поставь лайк, задай свой вопрос в комментариях. Алгоритмы устроены так, что только такие действия приводят к показу материала читателям без подписки.
Хочется коротких статьей, но с глубоким смыслом? Подписывайся на мой телеграм-канал. Там всегда есть интересная аналитика на происходящие вокруг экономические события.
#личныефинансы #капитал #богатство #недвижимость #финансоваяграмотность