Рынок новостроек в России в 2025 году словно нажал на тормоз - сделки начали исчезать из статистики быстрее, чем девелоперы успевали выводить новые корпуса. И хотя в масштабах страны падение выглядит умеренным, региональная картина показывает куда более тревожный сдвиг: в 33 субъектах количество договоров долевого участия сократилось, а крупнейшие рынки оказались в числе аутсайдеров.
По итогам 2025 года в России было зарегистрировано 794,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве - на 2,1% меньше, чем годом ранее. Эти данные основаны на статистике Росреестра и анализе отраслевых компаний по состоянию на февраль 2026 года. На первый взгляд снижение не выглядит драматичным, однако за средней цифрой скрывается существенная региональная дифференциация и изменение структуры спроса.
Где просели продажи сильнее всего
Наиболее заметное сокращение числа сделок зафиксировано в Ивановской области - минус 31% к 2024 году. В Ханты-Мансийском автономном округе падение составило 27,3%, в Санкт-Петербурге - 24%, в Севастополе - 23%. Существенное снижение также отмечено в Краснодарском крае - 20,5%, Томской области - 18,1%, а также еще в ряде регионов с динамикой от 17% до 15%.
Во вторую десятку по сокращению сделок вошли Астраханская область - минус 14,7%, Ульяновская область - 13,3%, Тамбовская область - 10,4%, Москва - 10%, Московская область - 4,6%. Даже крупнейший рынок страны - столичный регион - продемонстрировал отрицательную динамику, что стало одним из ключевых трендов 2025 года.
При этом наименее выраженное падение наблюдалось в Калужской области - 1,4% и Приморском крае - 1,3%. В некоторых субъектах снижение оказалось символическим, в пределах 2-5%, что говорит о большей устойчивости локального спроса.
Почему крупнейшие рынки оказались в зоне риска
Генеральный директор федеральной сети агентств недвижимости «ДомЭксперт» Михаил Корнеев поясняет, что именно наиболее развитые и перегретые рынки первичного жилья оказались чувствительнее к изменению финансовых условий. По его словам, в 2024 году крупнейшие регионы аккумулировали около 45% всех продаж новостроек в стране, а по итогам 2025 года их доля сократилась до 40%.
Это означает, что рынок стал менее концентрированным. Продажи перераспределились в пользу регионов со средним объемом строительства, где цены на жилье остаются ниже, а локальная экономика демонстрирует устойчивость.
Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Свердловская область, Новосибирская область и Тюменская область - все эти территории в 2025 году столкнулись со снижением количества зарегистрированных ДДУ. В крупных агломерациях рост цен предыдущих лет и высокая база сделок сделали рынок более уязвимым к ужесточению ипотечных условий.
Главная причина - дорогая ипотека
Ключевым фактором падения спроса эксперты называют высокую стоимость заемных средств. По состоянию на февраль 2026 года средняя ставка по рыночной ипотеке в крупнейших банках вне программ субсидирования составляет около 20%. Даже несмотря на сигналы о смягчении денежно-кредитной политики, ипотечные продукты для широкого круга заемщиков остаются заградительными.
Ипотека традиционно формирует от 50% до 80% всех сделок на первичном рынке в зависимости от региона. При этом около 70% транзакций проходят именно с использованием кредитных средств. Когда ставка превышает 20%, ежемесячный платеж становится неподъемным для значительной части потенциальных покупателей.
Семейная ипотека продолжает поддерживать спрос, но только среди тех, кто соответствует условиям программы. Для остальных граждан покупка жилья на рыночных условиях оказывается недоступной.
Кроме того, банки ужесточили требования к заемщикам, усилили проверку доходов и кредитной истории, а в ряде случаев вернули дополнительные комиссии. Это дополнительно сократило круг одобренных клиентов.
Локальные лидеры роста - парадокс 2025 года
Несмотря на общую негативную динамику в 33 регионах, в ряде субъектов количество сделок выросло. Абсолютным лидером стала Тульская область, где число зарегистрированных ДДУ увеличилось более чем в два раза - с 7,7 тыс. в 2024 году до 15,7 тыс. в 2025 году. Это максимальный показатель прироста среди регионов с развитым первичным рынком.
Среди других территорий с заметным ростом спроса - Курская область - плюс 99,4%, Забайкальский край - 48,9%, Белгородская область - 41%, Мордовия - 35,7%.
По словам Михаила Корнеева, феномен Тульской области объясняется сочетанием факторов. Регион сохраняет устойчивую занятость в промышленности, демонстрирует относительно высокие зарплаты по местным меркам и выигрывает за счет близости к Москве. Цены на жилье здесь значительно ниже столичных, что делает покупку доступной для удаленных специалистов и семей, переезжающих из мегаполиса.
Кроме того, до 80% сделок в регионе проходили с использованием семейной ипотеки, что позволило компенсировать недоступность рыночных программ.
Эффект высокой базы и перегрев
В 2023-2024 годах рынок новостроек во многих крупных городах демонстрировал рекордные показатели благодаря масштабным льготным программам. Это создало эффект высокой базы. Когда условия субсидирования были пересмотрены, а рыночная ипотека осталась дорогой, продажи неизбежно сократились.
В Москве и Санкт-Петербурге снижение на 10-24% во многом отражает именно коррекцию после перегрева. Девелоперы активно наращивали объемы строительства, рассчитывая на продолжение льготной поддержки, однако в новых условиях часть потенциальных покупателей отложила решение.
Одновременно выросла осторожность инвесторов. При ставке по депозитам, сопоставимой с доходностью от аренды, часть средств была временно перераспределена в банковский сектор.
Как меняется поведение девелоперов
Строительные компании адаптируются к новым условиям. В 2025 году девелоперы активнее стали использовать рассрочки, субсидированные программы совместно с банками, индивидуальные условия для отдельных категорий клиентов.
Рынок постепенно переходит в режим более рыночного финансирования сделок. Это означает снижение доли агрессивных маркетинговых акций и большую зависимость от макроэкономической конъюнктуры.
По мнению Михаила Корнеева, в случае дальнейшего снижения ключевой ставки можно ожидать постепенного оживления спроса. Если к середине 2026 года ставка опустится до уровня 12-13%, ипотечные кредиты на уровне около 15% станут психологически более приемлемыми для части покупателей.
Январский сигнал 2026 года
Интересной деталью стала динамика января 2026 года. В ряде регионов, включая Москву, спрос на первичное жилье в январе оказался выше, чем в январе 2025 года. Это может свидетельствовать о начале постепенного восстановления рынка.
Покупатели, ожидавшие дальнейшего снижения ставок, начали возвращаться на рынок, рассчитывая на возможность рефинансирования в перспективе полутора лет. Такая стратегия выглядит рациональной в условиях ожиданий смягчения денежно-кредитной политики.
Что дальше - стабилизация или новое падение
Сценарий 2026 года во многом зависит от динамики ключевой ставки и политики банков. Если снижение стоимости заемных средств будет постепенным и предсказуемым, рынок может выйти на уровень стабилизации при скорректированном спросе.
Эксперты не ожидают повторения резкого обвала продаж, подобного наблюдавшемуся в отдельных регионах в 2025 году. Скорее речь идет о формировании нового равновесия, при котором объемы сделок будут ниже пиковых значений 2023-2024 годов, но более устойчивыми.
При этом важно учитывать, что ограничение спроса в крупных городах может привести к дальнейшему перераспределению активности в пользу регионов со средним уровнем цен. Это продолжит снижать концентрацию рынка и усиливать роль локальных экономических факторов.
Итог
Сокращение числа сделок с новостройками в 33 регионах России стало отражением структурных изменений на рынке. Высокая ипотечная ставка, пересмотр льготных программ и ужесточение банковских требований сузили круг покупателей. Крупнейшие рынки первыми ощутили эффект охлаждения, тогда как отдельные регионы продемонстрировали рост за счет локальных преимуществ и активного использования семейной ипотеки.
По состоянию на февраль 2026 года рынок находится в фазе перестройки. Он больше не опирается исключительно на масштабную государственную поддержку и учится работать в условиях более дорогих денег. Дальнейшая динамика будет зависеть от темпов смягчения денежно-кредитной политики и способности девелоперов предлагать гибкие инструменты покупки. Однако уже сейчас очевидно, что эпоха сверхбыстрого роста спроса завершилась, а рынок новостроек вступил в период более сложного и взвешенного развития.