Друзья, добрый день, просили статью про дома по реновации, МосКварталы и варианты квартир с упором на Запад Москвы. Выполняю.
Но сначала, как обычно, немного теории. Смотрите, мы с Вами понимаем, что при подборе самое важное понять - дорого/не дорого и, если неприемлемо дорого, то что является аналогом.
Условный пример из вчерашней статьи. Допустим, мне квартира в доме ПИК нравится, да, но по цене 814 000 рублей за кв.м я её точно брать не готов.
А за сколько готов? Нужно разложить по параметрам/факторам и понять "вес" каждого фактора. Начиная, естественно с локации.
Бывшая промка в Очаково-Матвеевском в табеле о рангах стоит высоко или не очень? Ну, прямо скажем, не Арбат и не Воробьёвы Горы.
А дом какой? ПИК же обычно строит панели? Нет, этот конкретный дом монолитный. Хорошо.
Можно ли считать этот дом полноценным бизнес-классом? Вероятно, да. Соответственно, если я готов покупать монолитный дом бизнес-класса где-то там, мне бы желательно посмотреть аналоги, верно? При этом, дом должен быть новым, мы же не хотим что-то старое? Старое фу-фу-фу, смотрим только от 2021 года постройки и только в этой локации.
И понимаем, что даже в том конкретном "пятачке" выбор будет между достаточно большим количеством аналогичных объектов. Которые можно объединить в группу "современный монолит" или "современный монолит бизнес-класса".
Понятно, что точные характеристики бизнес-класса для домов в условном "Матвеевском Парке" ПИК и условном "Stories" от October Group могут оказаться различными, но понимаем, что оба проекта гораздо сильнее отличаются от соседней брежневской застройки, чем друг от друга и на этом основании мы можем считать чем-то схожим.
С домами по реновации основная проблема, что такая схожесть отсутствует. То есть, нельзя сказать все дома по реновации хороши, потому что.. или плохи потому что. Они разные. Очень разные.
Есть, к примеру, Мукомольный 2
Монолитный проект, строился одновременно с рядом стоящим Headliner, и даже, если я правильно помню, тем же самым генподрядчиком - Ant Yapi. Из окон домов открывается вид на Москва Сити, который расположен совсем неподалеку - в 200 метрах.
Если его как-то характеризовать, то, наверное, нужно говорить о монолите в классе "комфорт+" (а то и бизнес, локация и потребительские свойства позволяют).
Похожий по классу проект - Бауманская 47, также, как и первый проект расположенный в ЦАО
А есть, например, Щёлковское шоссе 74
Тоже всё хорошо. Но проект же панельный, верно? И, наверное, справедливо, его считать "эконом"-классом. Т.е., когда Вы будете описывать этот дом, получится "современная панель эконом-класса". И, конечно, расположение. Сравнивать ЦАО и "Щелчок" напрямую - за гранью.
Т.е., общим у проектов по реновации является лишь то, что их строит город, а не коммерческие застройщики (которые при этом, в частности, ПИК, являются активными подрядчиками) и все дома построены сравнительно недавно. Ну, такое себе, согласитесь? Как ни крути, общей группы не получается.
Поэтому, мне кажется правильным и логичным большую часть проектов по реновации рассматривать вместе с "современной панелью" и проектами ПИК, а отдельные - рассматривать как аналог полноценного бизнес-класса от коммерческих застройщиков (т.е. по этой логике, Мукомольный 2 это не "супер - Щелковское шоссе 74", а "бюджетный аналог Hedliner").
Дальше. Основной ресурс для поиска и оценки - Сайт Фонда Реновации. Там есть характеристики домов, кто откуда куда расселялся, подробные карты и т.д.
Ок. Вы нашли достойный дом и хотите купить квартиру именно там. Отлично. Идём на сайт МосКварталы и ищем варианты там.
Находим, например
Что-то очень похожее на студию с тремя маленькими окнами, но называемое однокомнатной. Пусть так. Цена указана 565 т.р. за кв.м за квартиру в бетоне на 13 этаже. Ок, принято.
Дальше пытаемся найти что-то от физиков в ЦИАНе:
То же самое, но на 3-ем этаже и на 8 т.р за кв.м дороже. Если по лоту на портале "МосКварталы" указана окончательная цена и аукциона не будет, с учётом этажа, наверное, первый лот интересней. Если там аукцион - сложно сказать.
Дальше думаем, насколько нам в принципе интересна цена 570 т.р за кв.м в бетоне и насколько она оправданна? Может быть, есть резон добавить ещё 250 т.р. за кв.м и купить самую первую квартиру? Ту, которая ПИКовский бизнес-класс по 814 000 рублей? Там-то понятно, цена обоснована, в отличии от непонятного дома по реновации :-)
Но не будем торопиться и пойдём другим путём. Если мы хотим только и исключительно дом по реновации, он же, всё-таки не один, верно? Вроде как их уже под 600 сдано в Москве, может быть что-нибудь поинтереснее найдём?
Возвращаемся на сайт Фонда Реновации и понимаем, что в ЗАО целых 50 введенных домов по реновации. Ищем адреса и пытаемся найти что-то более интересное.
После 20-секнудных поисков находим, например квартиру по адресу Давыдковская 10. Можно сэкономить 700 000 и получить двушку с ремонтом, а не однушку в бетоне, сократив цену кв.м. до 432 000.
А можно ещё немного заморочиться и найти, например, такой вариант
За 2 минуты поиска смогли сократить бюджет на 10 миллионов и найти 1-шку с готовым ремонтом, а не "в бетоне" и с ценой 373 000 вместо 573 000.
Также помним, что когда делают сравнительный анализ, сравнивают, как правило, квартиры в бетоне. Сколько Вы в статье о ремонтах насчитали за такой ремонт? 5 миллионов :-)? Понятно, тут нет 5 миллионов, но пусть будет 2,5 млн. Тогда получаем 14,9-2,5=12,4 млн. 12,4 млн/40 кв.м = 310 000 рублей за кв.м.
Прикольно, да? Цены на 2 квартиры в домах по реновации на западе Москвы могут различаться практически в 2 раза. Стоит ли оно того?
Если мы покупатели у нас же нет задачи слушать разный бред от "стратегических аналитиков" и покупать втридорога "бизнес-класс от ПИК" или прелестные дома по реновации на аукционах от города, верно? Задача же стоит строго иная? Купить максимально дёшево. Дёшево в наших реалиях вообще не значит "хуже". Как бы не наоборот. Для нас с Вами же абсолютно очевидно, что квартиры выше - аналоги? Так отчего такая разница?
Знаете, что Вы можете купить за 573 000 рублей за кв.м? Например, такую квартиру
Это полчаса до Кремля. Не на транспорте, конечно, а неспешным шагом. Рядом - Маяковка, памятник Пушкину, куча театров, Патриаршии с Музеем Булгакова и вайб настоящего московского центра, а не вот это вот всё с непонятным качеством и по совершенно нелепым ценам :-)
Решать - Вам :-)
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov