Я давно работаю риэлтором и из сделки в сделку вижу одну и ту же ошибку покупателей. Люди вносят аванс (или задаток, обеспечительный платёж) за понравившуюся квартиру – и не прописывают подробно условия выхода на сделку в предварительном договоре купли-продажи
А потом удивляются, почему деньги им не вернули.
Сразу скажу, что если внесен именно аванс, то по закону он всегда подлежит возврату, если сделка не состоялась – хотя и тут придется пободаться, если продавец неграмотный или просто наглый.
Поэтому, скорее всего, вам предложат внести обеспечительный платеж (не возвращается, если срыв сделки по вине покупателя) или задаток (тоже не возвращается, зато если срыв по вине продавца, то деньги вернут в двойном размере).
Далее в статье для удобства будем использовать слово «аванс», но не в юридическом, а в обиходном смысле, потому что этим словом часто обозначают для краткости любую частичную оплату при бронировании квартиры на вторичке («куда вносить аванс..», «какая сумму аванса..» и т.д.).
Как это обычно происходит
Покупатель находит «ту самую» квартиру и спешит её забронировать.
Чтобы объект не ушёл другому, вносится аванс – продавцу или агентству (если у агентства есть агентский договор и право принимать деньги).
Дальше начинается подготовка к основной сделке – к подписанию договора купли-продажи.
И вот тут кроется проблема.
«Главное же – цена и срок?» Нет.
Обычно в предварительном договоре указывают:
- цену квартиры
- срок выхода на сделку
На этом фантазия заканчивается.
А все остальные договорённости остаются «на словах».
А зря.
Что обязательно нужно прописывать в предварительном договоре
Вот неполный список пунктов, которые часто забывают, а потом из-за этого теряют аванс:
1. Порядок взаиморасчётов
Как именно будут передаваться деньги?
- аккредитив
- сервис безопасных расчётов
- депозит нотариуса
- банковская ячейка (уже реже, но бывает)
И обязательно – кто оплачивает эти расходы.
2. Регистрация сделки
- электронная регистрация или через МФЦ
- кто подаёт документы
- кто оплачивает электронную регистрацию
Не прописали – готовьтесь к сюрпризам.
3. Форма сделки
- нотариальная или простая письменная
- за чей счёт нотариус
Для многих это внезапно всплывает уже накануне сделки.
4. Документы от продавца – и сроки
Очень важный пункт.
Недостаточно написать «продавец предоставляет все необходимые документы».
Нужно конкретно:
- какие именно документы
- к какой дате
Забыли указать, что вам нужна справка из ПНД, форма №15 из ЗАГСа или ещё что-то?
Вспомнили за день до сделки?
Продавец может отказаться брать эти документы для вас – и будет абсолютно прав.
А если вы из-за этого не выходите на сделку – формально виноваты вы.
А значит, деньги остаются у продавца.
5. Личное присутствие продавца
Не прописали, что продавец обязан быть на сделке лично?
Поздравляю – вместо него может прийти представитель по доверенности, и вы ничего с этим не сделаете.
6. Мебель и техника
Что остаётся в квартире?
- холодильник
- стиральная машина
- кухня
- шкафы...
Если это не прописано в предварительном договоре, не удивляйтесь, что на приёме квартиры чего-то не досчитаетесь.
7. Срок передачи квартиры по акту
Нет срока – будете «ждать у моря погоды», пока продавец соизволит передать объект по акту приёма-передачи.
Пишите в предварительном соглашении, в течение сколько дней (рабочих или календарных) после регистрации перехода права в Росреестре вам обязаны передать квартиру по акту.
8. Снятие с регистрационного учёта
Кто прописан?
Когда выписываются?
К какому сроку?
Очень надеюсь, что вы это не забываете. Но на практике – забывают часто.
«Да аванс же небольшой…»
Иногда – да.
Хорошо, если это 50 000 ₽.
Но бывает, что люди теряют:
- 200 000 ₽
- 300 000 ₽
- и даже больше
В каждом регионе свои «привычные» суммы авансов.
Кстати, в Петербурге в последнее время чаще всего это 50 тысяч, даже по дорогим объектам.
А у вас в регионе как? Напишите в комментариях.
Важный момент про «договор бронирования»
Отдельно хочу сказать про так называемые договоры бронирования, которые часто предлагают агентства.
Как правило:
- объект снимут с рекламы
- но никакой конкретики в договоре нет
- и реальных договорённостей с продавцом у покупателя, по сути, тоже нет
Формально – вы «забронировали» квартиру.
По факту – вы почти ничем не защищены.
Вывод
Многие пункты предварительного договора потом повторяются или уточняются в основном договоре купли-продажи.
Но чем подробнее всё прописано заранее – тем меньше рисков.
Предварительный договор – это не формальность.
Это ваш главный инструмент защиты.
Если не прописали – значит, согласились.
А аванс в таком случае вам действительно могут не вернуть. И будут правы.
— — —
Если вам нужно продать квартиру выгодно или подобрать объект на первичном / вторичном рынке
Запишитесь на бесплатную консультацию – разберём вашу ситуацию и варианты без воды и навязывания.
📞 +7 905 200-64-02
Telegram @rezenkov / MAX
Алексей Резенков, АН «Невский Простор»
Лучший агент по результатам 2023–2025 гг.
Аттестат № РОСС RU РГР ТОС АН 13518
— — —
📌 Рекомендуемые материалы:
👉За какое время семья в Петербурге "проест" квартиру
👉Почему советская вторичка лучше новостроек
👉Как купить квартиру по цене ниже рыночной
— — —
📲 Telegram: «Метры и деньги» – инвестиции и реальные кейсы.
💬 Новинка! Чат «Спроси риэлтора» – бесплатные консультации.