В 2025 году в России были расторгнуты сделки с 14,2 тыс. строящимися квартирами в новостройках на общую сумму 155 млрд руб., что составило 3% от общего объема продаж первичного жилья в прошлом году. Такие данные содержатся в свежем еженедельном отчете института жилищного развития «Дом.РФ».
Вначале немного цифр от «Дом.РФ»:
Согласно отчёту «Дом.РФ», в 2025 году расторжения договоров долевого участия (ДДУ) достигли пятилетнего максимума — и по абсолютным значениям, и по доле от общего числа сделок. Так, в 2024 году были расторгнуты ДДУ на сумму 91 млрд руб., что соответствовало 1,9 % от всех продаж в новостройках за год. При этом наименьший показатель за последние пять лет зафиксирован в 2023 году: тогда отменили ДДУ на 65 млрд руб., или 1,3 % от годового объёма продаж.
Помимо этого, в институте жилищного развития отметили увеличение доли ипотечных кредитов с просроченной задолженностью (когда платежи не вносятся три месяца и дольше). Если на конец 2024 года такая просрочка составляла 0,7 %, то к ноябрю 2025 года она выросла до 1,2 % — более свежих данных пока нет.
Что касается общих итогов рынка новостроек за 2025 год, то, по информации «Дом.РФ», в России было продано 25,6 млн кв. м жилья в новостройках, что на 1 % превышает показатель предыдущего года. Объём продаж в денежном выражении достиг 5,2 трлн руб., продемонстрировав рост на 11 % по сравнению с 2024 годом.
Аналитики прогнозируют, что в 2026 году на первичном рынке будет реализовано от 25 до 27 млн кв. м жилья, а суммарный объём продаж составит от 5,2 до 5,7 млрд руб.
А теперь без "официоза" и сухих цифр.
Я всегда считал, что покупать жилье надо тогда, когда это необходимо семье. Пишу именно про покупку жилья, а не про средство вложения финансов. Есть необходимость — есть покупка. Не надо делать прогнозы, что будет с жильем: вырастет цена или упадет. В нашей стране делать прогнозы — дело абсолютно бесполезное. Но это касается "вторички", т.е. уже готового жилья, продаваемого на вторичном рынке.
С новостройками все сложнее. Большинство еще с начала 2000-х рассматривало покупку недвижимости в новостройке как вложение капитала. Вложили на стадии котлована, подождали года 2-3 — дом достроили, и можно продавать раза в три, а то и четыре дороже. Спасли финансы от инфляции, да и крупно заработали. Всегда был риск "недостроя", но тут "или пан, или пропал" — риски капиталовложений. Чуть позже маржа стала меньше, но и государство зарегулировало строительную отрасль достаточно серьезно — убрали серые схемы с векселями (привет, МИАН), зачеты и прочее прочее. Ввели обязательность ДДУ для "белых" застройщиков и эскроу-счета. Но все это было на стадии дешевых ипотечных кредитов и отсутствия массовой застройки.
Что имеем теперь? Застройка в Москве действительно массовая. Жилые комплексы плодятся как грибы на трухлявом пне. Ипотечные деньги дорогие. Предложений много. Настолько много, что давно уже перекрыли реальный спрос на жилье в Москве. Но только сейчас народонаселение решило, что надо "вкладывать" в новострой. Что советуют горе-аналитики? Или берем первый взнос потребительским кредитом (или рассрочкой на время строительства), остальное закрываем льготной ипотекой (да хоть той же семейной), дом построили — сдаем квартиру, за счет сдачи закрываем ипотечные платежи и лет через двадцать полностью своя квартира без залога. Или вся та же схема, но дом построили — делаем переуступку дороже или продаем квартиру уже как "вторичку", при этом получив хороший доход.
Только не учитываются следующие факты. На начало 2026 года вторичное жилье дешевле новостройки на 20-30 процентов. Да и таких желающих продать квартиру в построенном доме, мягко говоря, очень много. Посмотрите на любую готовую новостройку и количество квартир, продаваемых в ней после завершения строительства и получения ключей. Предложений просто огромное количество. И тут уже классика: много предложений — мало покупателей. Выхода два: или жестко падаем в цене и уходим в минус по вложениям, или ждем год, два, три, пока количество предложений не уменьшится, и выходим на рынок вторичного жилья. Но и тут проблема — платежи по ипотеке, коммуналка и прочие текущие расходы. Опять выход в "минус".
А как же схема с арендой? Да те же проблемы. В любой новостройке огромное количество предложений по сдаче квартир. Найти арендатора — упасть в стоимости аренды до минимального края. По средним подсчетам, аренда отбивает не более 30 процентов от платежей по ипотеке.
Промежуточный итог.
Вложения в новостройки (именно в массовую застройку) после 2022 года — дело убыточное и неинтересное, чтобы ни писали и ни говорили "финансовые аналитики" и риэлторы. При той же учетной ставке ЦБ РФ в 2023-2025 годах выгоднее было положить денежные средства на банковский депозит. Рассматривать новострой как решение жилищного вопроса — бессмысленно. На стадии котлована покупать? Ждать года два-три, пока получите ключи (а многие застройщики грешат и срывом сроков сдачи), потом ремонт, потом жить в аду, где все делают ремонт — так себе удовольствие. Про инфраструктуру промолчу, особенно про парковки. Покупать готовое жилье в сданной новостройке? Дороже процентов на 20, чем на "вторичке", да еще и в "человейнике" по 30 этажей, где ждать лифт по 10 минут. Зачем?
Что ждет нас в ближайшее время? Негативные факторы для рынка новостроек — ужесточение налоговой политики, повышение ставок налогов, отрезвление вкладчиков и расторжение ДДУ, частично отмененный мораторий на штрафы для застройщиков. В Москве еще и ввод огромного числа нового жилья по Адресной инвестиционной программе (АИП).
Позитивные факторы? Их нет. Кроме того, что массовый застройщик одумается в своей ценовой политике, а граждане перестанут бездумно брать кредиты и нести их застройщикам в надежде на свою прибыль.
Как я раньше и писал, мы накануне грандиозного шухера, а чем это закончится — посмотрим. И не мудрите — нужно жилье здесь и сейчас, покупайте "вторичку".
Сопровождение покупки жилья, юридические проверки — 8-903-100-41-23.