Москва в 2025 году неожиданно сменила привычного лидера на рынке новостроек. По объему ввода жилья крупнейшим застройщиком впервые стала не частная компания, а сам город — через Фонд реновации.
В прошлой статье мы оценивали значимые факты, влияющие на рынок новостроек, и делали некоторые промежуточные итоги. Среди негативных факторов для рынка новостроек, а в частности для коммерческих застройщиков, была названа Адресная инвестиционная программа (АИП) г. Москвы.
Давайте разбираться с самого начала.
Что такое Адресная инвестиционная программа г. Москвы.
Если говорить кратко, то это список объектов, которые будут построены в Москве за счет городского бюджета. В рамках АИП в 2025-2027 годах определено, какие объекты будут построены в столице за счет бюджета города. В целом планируется построить около 940 городских объектов, в том числе школ, детсадов, поликлиник, больниц, станций метро, дорог, домов по программе реновации.
Реализация адресной инвестиционной программы (АИП) в Москве стартовала после принятия постановления столичного правительства от 8 октября 2024 года № 2251-ПП.
Финансирование АИП в 2025–2027 годах запланировано в объеме порядка 3292 миллиарда рублей бюджетных ассигнований, в том числе:
в 2025 году — 1095,1 миллиарда рублей;
в 2026 году — 1119,6 миллиарда рублей;
в 2027 году — 1077,1 миллиарда рублей.
Также предусмотрено строительство части объектов за счет средств инвесторов. Соотношение количества объектов, планируемых за счет средств АИП и за счет инвесторов, составляет приблизительно 55% к 45%. Таким образом, можно оценить планы по вложениям инвесторов в дополнение к АИП на уровне не менее 2,6-2,8 миллиардов рублей.
Давайте зайдем издалека, с не совсем характерных для нашей страницы объектов.
Строительство детсадов, школ, поликлиник в Москве в 2025-2027 годах
В Москве всегда много вкладывают в социальную инфраструктуру — нужно строить, ремонтировать и обслуживать множество объектов.
Например, в 2024 году стартовала программа «Моя школа». Её суть в том, чтобы строить новые школы и обновлять старые — делать их удобными, безопасными и многофункциональными. При этом учёба в школах не прерывается. Сейчас в программе участвует больше 50 школ в разных районах Москвы, включая Зеленоград.
С поликлиниками ситуация такая: почти все уже обновили по новому московскому стандарту. Около 300 поликлиник уже работают в новом формате, ещё больше 50 — в процессе обновления, а в ближайших планах — обновить ещё 5. К 2026 году программу завершили полностью. Кроме того, начнут строить свыше 30 новых медицинских объектов и серьёзно обновлять больницы. На современное оборудование выделят примерно 36 миллиардов рублей.
С начала 2024 года в Москве открыли 40 новых образовательных учреждений — 16 школ и 24 детских сада. Их общая площадь превышает 317,3 тысячи квадратных метров. Строят их как за счёт городского бюджета, так и с привлечением частных инвестиций.
Развитие транспортной инфраструктуры Москвы в 2025-2027 годах
Развитие транспортной инфраструктуры — самая затратная и масштабная часть городской инвестиционной программы. Москва планирует активно развивать транспорт до 2030 года. Это касается не только самого города, но и всего Центрального транспортного узла. В ближайшие годы — с 2025 по 2027 — в метро появится много нового. Проложат 28,4 километра новых линий, откроют 12 станций и два электродепо.
Что конкретно будет сделано по программе:
- продолжат развивать Троицкую линию (от «ЗИЛ» до «Новаторской») — там построят четыре станции;
- запустят новый участок Рублёво‑Архангельской линии (от «Шелепихи» до «Ильинской») с восемью станциями;
- начнут строить Бирюлёвскую линию;
- откроют станцию «Гольяново» на Арбатско‑Покровской линии;
- появится станция «Достоевская» на Кольцевой линии.
Кроме метро, в эти же годы планируют серьёзно обновить дорожную сеть: построить 259 километров дорог, 45 различных сооружений (например, мосты и эстакады) и 48 пешеходных переходов.
Реновация и другие жилищные программы столицы в 2025-2027 годах
С 2025 по 2027 — в Москве собираются построить 7,3 миллиона квадратных метров жилья. Почти всё это — 7 миллионов квадратных метров — появится благодаря программе реновации.
Сейчас активнее всего реновацию ведут в Восточном округе: там строят сразу 44 жилых комплекса. Чаще всего новые дома появляются в районах Перово, Новогиреево, Измайлово и Гольяново. На каждой стройплощадке — от одного до нескольких домов, причём разной высоты.
В программе реновации участвует около сотни строительных компаний. У многих из этих фирм в работе уже по 5–6 и более домов по реновации. Но ситуация может измениться: небольшие компании, которые сейчас строят 1–2 дома, после сдачи объектов тоже могут начать работать активнее.
Новых подрядчиков выбирают на конкурсах. В первую очередь смотрят на то, сколько будет стоить строительство и как быстро его можно закончить. Ещё важно, чтобы компания была финансово устойчивой и имела опыт в стройке.
Сейчас к застройщикам стали предъявлять и дополнительные требования. Например, они должны учитывать, как новый дом впишется в район, и заботиться о том, чтобы рядом была удобная инфраструктура — детские площадки, магазины, парковки. Всё это должно соответствовать московским стандартам и общим планам по развитию города.
Чем грозит ввод такого количества жилья?
На дома Фонда реновации в 2025 году пришлось около 15% всех сданных площадей и 12% стартов продаж в новых проектах.
Конечно, формально это все еще не совсем рынок. Дело в том, что значительная часть квартир в реновационных домах предназначена для переселения, а не для свободной продажи. Но даже с этой оговоркой город сегодня самый заметный игрок на первичке и фактически стал монополистом в экономсегменте. Тем более что модель продаж постепенно меняется: если раньше квартиры от Фонда реновации чаще уходили через довольно сложные торги, то теперь значительную часть лотов можно купить напрямую, в том числе с ипотекой.
Этот сдвиг напрямую связан с масштабами самой программы. В 2025 году реновация заметно ускорилась: город ввел около 2 млн кв. м жилья, а число москвичей, которые либо уже переехали, либо получили ключи для осмотра новых квартир, приблизилось к 250 тыс. По словам Сергея Собянина, темпы переселения будут только расти — за счет освобождения новых площадок и подключения территорий комплексного развития.
В 2026-2027 годах планируется ввести еще порядка 5 млн. кв.м жилья.
Так кто же является крупнейшим игроком на рынке: частный застройщик или Москва? Ответ очевиден. Мало того, имея рычаги административного влияния, Москва всегда может воздействовать на частного застройщика. Да и граждане скорее купят новостройку у города, чем у частника — какие-никакие, а гарантии.
Так что повторю еще раз тезис: частным застройщикам в 2026-2027 годах будет ох как трудно, и если они не повернутся лицом к покупателям, то их ждут очень трудные времена.