Когда человек задумывается о покупке квартиры в Санкт-Петербурге, выбор часто кажется очевидным. Приморский район, Центральный район, Василеостровский остров – эти названия звучат как синонимы надёжности. Их советуют знакомые, рекомендуют агентства, выбирают «на всякий случай».
В прошлой статье мы говорили о самых недооцененных районах Санкт-Петербурга. Пришло время поговорить о том, что явно переоценено.
Это довольно распространённое заблуждение, когда люди платят не за комфорт и перспективы, а за популярность района.
Речь не о плохих локациях. Речь о том, что рынок в этих местах давно ушёл вперёд ожиданий покупателей.
1. Приморский район: когда спрос опередил здравый смысл
Почему переоценён:
- Огромный спрос разогнал цены
- Реальные минусы:
- перегруженные дороги
- плотная застройка
- проблемы с парковками
- метро далеко от многих ЖК
Приморский район сегодня – самый желанный в Петербурге. Его выбирают семьи, молодые покупатели, инвесторы. И именно этот массовый спрос стал причиной того, что район оказался переоценён.
За последние годы стоимость квадратного метра здесь выросла быстрее, чем изменилась реальная среда. В новых жилых комплексах цены стабильно держатся на уровне 280–300 тысяч рублей за метр, а иногда и выше. Формально всё выглядит логично: современные дома, близость к заливу, ощущение «нового Петербурга».
Но когда человек переезжает и начинает жить в районе, появляется другая реальность. Дороги оказываются перегруженными, время в пути – непредсказуемым, а метро для многих жилых комплексов остаётся не шаговой доступностью, а компромиссом. Плотная застройка, дворы без воздуха и постоянный дефицит парковочных мест становятся частью повседневной жизни.
В итоге возникает дисбаланс. Цена квартиры предполагает высокий уровень комфорта, но сам район часто его не обеспечивает. Потенциал роста стоимости при этом уже частично исчерпан – будущие ожидания давно заложены в цену.
Приморский район остаётся удобным и востребованным, но сегодня это скорее выбор «как у всех», чем действительно выгодное решение.
📌 Цена часто выше реального комфорта.
2. Центральный район: статус, который перестал быть гарантией
Почему переоценён:
- Платят за статус
- Но:
- старый фонд
- проблемы с парковкой
- изношенные коммуникации
- не всегда ликвиден для аренды
Центральный район Петербурга по-прежнему продаётся как универсальная ценность. Само слово «центр» для многих покупателей звучит как аргумент, не требующий доказательств. Кажется, что здесь недвижимость всегда будет ликвидной и дорогой.
На практике Центральный район всё чаще оказывается переоценённым именно из-за этого мышления. Люди платят за статус, не всегда задумываясь о том, как объект поведёт себя дальше – и в эксплуатации, и на рынке.
Старый жилой фонд, изношенные коммуникации, сложные перекрытия, отсутствие лифтов и хронические проблемы с парковкой становятся неожиданностью для тех, кто привык видеть центр через призму открыток. К этому добавляются шум, туристический поток и высокая плотность, которые подходят далеко не всем.
Цены при этом остаются высокими – квадратный метр в относительно новых домах стоит от 500 тысяч рублей и выше, но рост стоимости за последние годы оказался гораздо скромнее ожиданий.
Гораздо дешевле стоят в Центральном районе многокомнатные коммунальные квартиры под расселение в старом фонде: легко можно найти варианты дешевле 200 тыс. за квадратный метр, но общий бюджет покупки все-равно получается внушительный. Да и ремонт такой большой квартиры в старом фонде обходится в такие суммы, что метр в итоге получится золотой.
Даже аренда, вопреки распространённому мифу, работает не всегда стабильно: ликвидность сильно зависит от конкретного дома и состояния квартиры.
Центральный район – это выбор для тех, кто осознанно хочет жить в исторической среде. Но как инвестиция он давно перестал быть универсальным решением.
📌 Хорош для имиджа, но не всегда выгоден как инвестиция.
3. Василеостровский район: локация, за которую стали платить слишком много
Почему переоценён:
- Высокие цены из-за локации (Васильевский явно хочет статья вторым Крестовским)
- На практике:
- транспортные проблемы
- плотная застройка
- инфраструктура не успевает за новыми домами
Василеостровский район долгое время воспринимался как идеальный компромисс. Он рядом с центром, со своей атмосферой и особым характером. Именно это сделало его одним из самых желанных направлений для застройщиков и покупателей.
Массовая застройка последних лет резко подняла цены. Сегодня квадратный метр на Васильевском острове стоит на уровне престижных районов, но инфраструктура и транспорт пока не всегда соответствуют этим цифрам.
Островная логистика быстро даёт о себе знать. Зависимость от мостов, пробки в часы пик, ограниченные маршруты – всё это превращается в ежедневный фактор, а не редкое неудобство. Плотная застройка усиливает нагрузку на школы, детские сады и дороги, которые физически не успевают за темпами ввода жилья.
На Васильевском острове действительно есть очень удачные локации, где цена оправдана. Но в массовом сегменте рынок сегодня перегрет, и покупка без тщательного анализа легко превращается в переплату за сам факт адреса.
📌 Есть удачные точки, но в целом рынок перегрет.
4. Петроградский район: Петровский и Крестовский острова – престиж стал слишком дорогим
Почему переоценён:
- Статусная локация и ограниченное предложение разогнали цены быстрее реального комфорта.
- На практике: Островная логистика, перегруженные выезды, плотная застройка Петровского и завышенная цена входа с ограниченным потенциалом роста.
Когда разговор заходит о дорогой и статусной недвижимости Петербурга, Петровский и Крестовский острова почти всегда звучат первыми. Эти локации давно закрепились в сознании покупателей как символ успешности, высокого уровня жизни и «правильного» выбора. Здесь покупают квартиры не только для жизни, но и как знак – себе и окружающим.
Именно поэтому рынок на этих территориях оказался одним из самых перегретых в городе.
За последние годы спрос на Петровский и Крестовский острова вырос стремительно. Ограниченное предложение, активная застройка бизнес- и премиум-класса, близость воды и зелёных зон сделали своё дело. Цены росли быстрее, чем появлялись реальные причины для такого роста. Сегодня квадратный метр здесь стоит на уровне, который уже сложно объяснить логикой повседневного комфорта.
Покупатель платит за картинку: вода рядом, закрытые дворы, красивые фасады, статусный адрес. Но как только человек начинает жить на островах, престиж всё чаще сталкивается с бытовыми ограничениями.
Первое, с чем сталкиваются жители, – транспорт. Островная логистика не прощает ошибок. Утренние и вечерние часы пик превращают выезд в лотерею, а любое ДТП или перекрытие мгновенно парализует движение. Несмотря на общее ощущение «центра», дорога до привычных городских точек нередко занимает больше времени, чем из менее престижных районов.
Вторая проблема – плотность застройки. Петровский остров застраивался быстро и интенсивно. В результате – высокая концентрация домов, нехватка парковочных мест и ощущение тесноты даже в проектах бизнес-класса. Крестовский, хоть и более зелёный и спокойный, тоже постепенно теряет ту самую камерность, за которую его так ценили раньше.
Третья – цена входа. Стоимость квадратного метра здесь часто превышает не только средний уровень по городу, но и реальную потребительскую ценность жилья. Потенциал роста уже во многом исчерпан на многие годы вперед. Это означает, что покупка всё чаще работает не как инвестиция, а как дорогой способ зафиксировать статус.
В практике сделок всё заметнее тенденция: покупатели, которые рассматривают Петровский и Крестовский острова без привязки к эмоциям, начинают сравнивать. И сравнение оказывается не в пользу островов. За те же деньги в других районах можно получить либо больший метраж, либо более спокойную среду, либо лучшую транспортную доступность – без необходимости платить за «адрес».
Петроградский район в лице Петровского и Крестовского островов остаётся красивым, престижным и узнаваемым. Но сегодня это территория, где цена всё чаще опережает реальный комфорт и инвестиционную логику.
Это выбор для тех, кто осознанно платит за образ жизни и готов принять все сопутствующие ограничения. Для остальных – это пример того, как рынок может перегреться, даже оставаясь внешне безупречным.
📌 Петровский и Крестовский острова – престижные, но одни из самых переоценённых локаций Петербурга сегодня.
Что важно понимать покупателю
Переоценённые районы Петербурга – это не ошибка и не приговор. Это естественный этап рынка, когда популярность начинает жить собственной жизнью. Но для покупателя это означает одно:
нужно платить не за название района, а за реальные условия жизни и перспективы роста.
Сегодня Приморский район продаётся дороже своего комфорта, Центральный – дороже своей инвестиционной отдачи, а Василеостровский – дороже возможностей инфраструктуры.
❓ А вы при покупке квартиры ориентируетесь на статус района или на то, как он будет жить и развиваться через несколько лет? Напишите в комментариях – интересно обсудить.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 – 2025 года. Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Пройдет 10 лет: какое жилье в СПб выживет?
👉Покупатели плачут: Где в СПБ самые недооцененные квартиры
👉Как купить квартиру по цене ниже рыночной
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!