Квартиры в каких домах будут покупать через 10 лет? Нужны ли кому-то будут ещё сталинки и дореволюционные дома? А современные новостройки не скиснут?)
Но рынок не стоит на месте. Уже сегодня видно, какие типы домов будут востребованы через 10 лет, а какие постепенно уйдут в прошлое – морально, физически или буквально под ковш экскаватора.
Попробуем посмотреть на жилой фонд Петербурга без иллюзий, но и без паники.
Дореволюционные дома: между вечной ценностью и вечным ремонтом
Дома, построенные до 1917 года, – это, без преувеличения, культурный код Петербурга. Высокие потолки, парадные, лепнина, история в каждой трещине фасада. Сегодня такие квартиры всё ещё вызывают восторг – особенно у тех, кто устал от одинаковых новостроек.
Но есть и обратная сторона. За романтикой скрываются изношенные перекрытия, устаревшие инженерные системы и бесконечные согласования. Через 10 лет дореволюционный фонд окончательно разделится на два лагеря.
✔️Первая группа – это отреставрированные, «вылизанные» дома в центре, где заменены коммуникации, укреплены перекрытия, приведены в порядок фасады. Такие объекты останутся востребованными, дорогими и, скорее всего, будут уходить в сегмент премиального жилья или инвестиционных проектов.
✔️Вторая группа – это дома без системного ремонта, с коммунальными квартирами, сложным юридическим прошлым и постоянными авариями. Их ликвидность будет падать, а вход на рынок – только для инвесторов с деньгами и терпением.
Вывод простой: дореволюционный фонд никуда не исчезнет, но станет жильём «не для всех».
Сталинки: золотая середина, но не навсегда
Сталинские дома долгое время считались компромиссом между историей и комфортом. Просторные кухни, толстые стены, нормальные планировки – на фоне хрущёвок они выглядели почти элитой.
Через 10 лет сталинки, скорее всего, сохранят статус «качественной вторички», но при одном условии – капитальный ремонт. Без замены инженерных систем, лифтов, кровель и фасадов они начнут проигрывать конкуренцию современным домам.
В центральных и престижных районах сталинки могут получить второе дыхание: реконструкции, аккуратные ремонты подъездов, благоустройство дворов. В спальных районах ситуация будет сложнее – спрос станет более избирательным.
Сталинки не исчезнут, но перестанут быть «беспроигрышным вариантом» сами по себе. Покупатель будет смотреть не на эпоху, а на состояние.
Массовые серии 1959–1990: время работает против них
Вот здесь начинается самая болезненная тема для Петербурга. Панельные и блочные дома первых массовых серий – особенно конца 1950-х – 1960-х годов – уже сегодня находятся под серьёзным давлением.
Эти дома проектировались как временное жильё. Срок эксплуатации многих из них давно вышел за расчётные рамки. Маленькие кухни, низкие потолки, отсутствие лифтов, изношенные панели – всё это не просто неудобно, а неконкурентоспособно.
Именно этот фонд – главный кандидат на реновацию. В Петербурге это пока не московский сценарий, но программы комплексного развития территорий уже дают понять: первые панельные кварталы будут либо кардинально обновляться, либо постепенно исчезать.
Через 10 лет спрос на такие дома сохранится только за счёт низкой цены и привычки. Инвестиционной привлекательности у них почти не останется, а риск попасть в зону сноса или переселения станет важным фактором при покупке.
Брежневки 1970-1980-х годов проживут дольше, но и они будут постепенно уступать позиции более современному жилью.
1991–2010: сложное наследие «дикого рынка»
Постсоветский жилой фонд – самый неоднородный. Здесь есть и удачные кирпичные дома, и спорные проекты с узкими дворами, плохой шумоизоляцией и устаревшими решениями.
Через 10 лет такие дома будут чувствовать себя по-разному. Те, где нормальные планировки, адекватные управляющие компании и ухоженные общие зоны, останутся востребованными. Остальные – начнут терять в цене и интересе.
Это жильё уже не новое, но ещё не старое. И именно обслуживание станет ключевым фактором их будущего.
2011–наши дни: сегодняшние новостройки – завтрашняя вторичка
Современные дома сегодня выглядят как эталон: паркинги, закрытые дворы, видеонаблюдение, энергоэффективность. Но важно понимать – через 10 лет это будет обычная вторичка.
Лучше всего «постареют» проекты с нормальной плотностью застройки, хорошими планировками и инфраструктурой. Хуже – перегруженные человейники, где экономили на всём, кроме маркетинга.
Тем не менее именно этот сегмент, скорее всего, станет основой рынка через десятилетие. На фоне стареющего советского фонда современные дома будут выглядеть наиболее рациональным выбором.
Что в итоге будет с Петербургом
Через 10 лет рынок жилья в СПб станет ещё более полярным.
👉Исторические дома – либо дорогая редкость, либо головная боль.
👉Сталинки – достойная классика, но только после ремонта.
👉Панельки первых серий – главные кандидаты на обновление или исчезновение.
👉Новостройки – новый стандарт, но тоже не вечный.
Петербург останется городом разных эпох, но жить в нём будут всё больше выбирать не по возрасту дома, а по качеству среды.
А это значит, что для покупателя и инвестора главный вопрос будет звучать уже не «когда построен дом», а что с ним будет дальше.
Какие дома в Петербурге «выстрелят» через 5–10 лет
Если смотреть на рынок без эмоций, то выигрывать будут не самые старые и не обязательно самые новые дома, а те, которые попадут в волну обновления города и изменения образа жизни.
В первую очередь речь идёт о домах в районах, которые долгое время считались «обычными», но сейчас постепенно меняются. Это сталинки и качественные дома 1960–1970-х годов рядом с метро, зелёными зонами и крупными транспортными узлами. При хорошем капитальном ремонте такие здания могут неожиданно перейти из категории «просто вторичка» в разряд комфортного городского жилья.
Отдельная история – дореволюционные дома, но не любые, а те, что находятся вне туристического шума, с небольшим количеством квартир и внятной управляющей компанией. Через 5–10 лет они могут стать редким и дорогим форматом — чем-то средним между городской квартирой и клубным домом. Особенно если вокруг продолжится благоустройство и редевелопмент первых этажей.
Выстрелят и качественные новостройки 2012–2020 годов, особенно те, где уже сформировалась среда: школы, сады, транспорт, коммерция. Эти дома к тому моменту перестанут быть «новыми», зато станут понятными и предсказуемыми — а рынок это любит. Для семей и инвесторов это будет спокойный, понятный актив без сюрпризов.
И наконец, отдельного внимания заслуживают территории комплексного развития. Даже если сегодня это обычная панельная застройка, сам факт включения района в программы обновления делает жильё там потенциальным объектом роста. Покупка здесь — игра в долгую, но именно такие истории иногда дают наибольший прирост стоимости.
Что лучше продавать уже сейчас, не дожидаясь будущего
Есть и обратная сторона рынка – жильё, которое будет стареть быстрее, чем дорожать.
В первую очередь это панельные дома первых массовых серий 1950–1960-х годов, особенно без лифтов, с маленькими кухнями и изношенными коммуникациями. Пока они ещё продаются за счёт доступной цены и привычности, но через 5–10 лет спрос на них может резко сузиться. Покупатель станет более требовательным, а конкуренция со стороны новостроек – жёстче.
Под вопросом и часть дореволюционного фонда, который десятилетиями живёт без капитального ремонта. Если дом не попадает в программы реставрации, не имеет активного ТСЖ и понятной перспективы, его ликвидность будет снижаться. Такие квартиры всё чаще продаются не «людям», а «под проект» – а это уже другой уровень цен и рисков.
Не стоит забывать и о новостройках с явными ошибками: слишком высокая плотность, нехватка парковок, проблемы с транспортом, плохая управляющая компания. Сегодня они ещё выглядят современно, но через несколько лет могут превратиться в морально устаревшую вторичку без преимуществ перед более новыми проектами.
И есть ещё один тихий аутсайдер – дома 1990–2000-х годов, построенные без концепции и нормального обслуживания. Они уже не новые, но и не обладают ценностью «старого фонда». Если такие объекты не поддерживаются в хорошем состоянии, продавать их через 10 лет будет сложнее, чем сейчас.
Вместо вывода: время снова становится фактором цены
Петербургский рынок всё меньше про «метры» и всё больше про будущее конкретного дома и района. Через 5–10 лет выиграют те собственники, которые вовремя поймут, где начинается рост, а где – медленное угасание.
Иногда лучше продать сегодня и переложиться в перспективный район. А иногда – подождать, когда город сам сделает за вас половину работы.
И в этом смысле недвижимость в Петербурге по-прежнему остаётся не просто квадратными метрами, а долгой стратегией.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 – 2025 года. Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Прогноз цен на жилье 2026: когда взлетаем?
👉Денег нет... А продажи новостроек растут!
👉Как купить квартиру по цене ниже рыночной
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!