С 1 января правила игры в недвижимости снова поменялись. Часть из них упростит жизнь собственникам и покупателям, часть — повлияет на цены и споры с застройщиками. Разбираем по пунктам, что теперь будет иначе.
1️⃣ НДС теперь 22%
С 1 января ставку НДС подняли с 20% до 22%. Официальная причина — «сбалансированность бюджета», но нам важно другое: как это ударит по карману.
Что нужно понимать:
- Формально вы, как физлицо, при покупке квартиры НДС не платите.
- Но этот налог уже «зашит» в стоимость арматуры, бетона, логистики и услуг подрядчиков.
В переводе на человеческий: если растет налог на производство и материалы, за это в конечном итоге заплатит покупатель. Ремонт, стройка и сами квадратные метры станут дороже.
2️⃣ Налог на имущество в Москве вырастет из-за новой кадастровой оценки
В 2025 году в Москве провели массовую кадастровую переоценку (кроме земли).
В среднем кадастровая стоимость жилья выросла примерно на 20–25%, по отдельным объектам — значительно больше.
Важно:
- новая кадастровая стоимость будет использоваться для расчета налога за 2026 год,
- заплатить его нужно будет в 2027 году,
- при этом действует ограничение: налог не может вырасти более чем на 10% по сравнению с прошлым годом.
3️⃣ Отменен повышенный налог для дорогих квартир в новостройках
С 2026 года для квартир в строящихся домах с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей убирают ставку 2,5%.
Будет применяться обычная ставка для жилья (как правило, 0,1–0,2%).
Для покупателей и инвесторов премиальных московских метров — изменение существенное.
4️⃣ Застройщиков возвращают в реальность (но не сразу)
Мораторий на штрафы, который тянулся с пандемии 2020 года, официально не продлили по указу президента. Но правительство (постановление № 2227) сделало хитрый маневр — разделило ответственность на «до» и «после».
Как это работает теперь:
- Старые грехи: по требованиям, заявленным до 1 января 2026 года, застройщики получили отсрочку еще на год. Денег по старым судам придется подождать.
- Новые косяки: если дом просрочен после 1 января 2026 года — никакой пощады. Застройщик обязан платить неустойку по полной программе.
5️⃣ Семьям упростили жизнь: маткапитал и доли
Если вы покупали квартиру с маткапиталом и ипотекой, вы знаете эту боль: чтобы выделить доли детям, нужно было сначала полностью погасить кредит и получить разрешение у банка. С 1 января 2026 года этот бюрократический квест отменили.
Что изменится на практике:
- Ипотека больше не помеха: теперь доли супругам и детям оформляются напрямую в Росреестре через Госуслуги, даже если кредит еще не выплачен и квартира находится в залоге у банка. Согласие банка больше не требуется.
- Продавать станет легче: раньше из-за невыделенных долей зависали сделки — нельзя было оперативно получить согласие опеки на продажу. Теперь семья может заранее «прописать» доли и выйти на сделку без лишних согласований с банком.
- Экономия времени: Процесс перестанет затягиваться на месяцы ожидания справок.
Итог: Закон убирает лишнее звено из цепочки, делая жизнь проще и продавцам, и покупателям.
6️⃣ Расширены налоговые льготы для многодетных семей
Для семей с тремя детьми:
✅ уменьшается налоговая база по налогу на имущество
- на 5 кв. м на каждого ребенка — для квартиры
- на 7 кв. м — для дома
✅ дополнительно уменьшается база по земельному налогу — на 600 кв. м
Вычеты применяются автоматически, отдельно ничего оформлять не нужно.
7️⃣ Обжаловать приостановку регистрации станет проще
С 2026 года появляется досудебный порядок обжалования приостановки регистрации прав.
Раньше, если Росреестр приостанавливал регистрацию, вариантов было немного — по сути, сразу суд.
Теперь можно обратиться в специальную апелляционную комиссию.
Подать жалобу можно будет на портале Госуслуг или в личном кабинете на сайте Росреестра. На это по-прежнему отводят 30 дней.
Важно:
✅ без суда;
✅ очно или дистанционно.
Но пользуйтесь им с умом: если регистрацию приостановили из-за реальной ошибки в документах — просто исправьте ее и отправьте заявление о возобновлении регистрации. Идите в комиссию только в том случае, если вы принципиально не согласны с решением ведомства.
8️⃣ Невидимки» в ЕГРН: как не купить квартиру с жильцом в придачу
Для вторички Москвы это, пожалуй, самое долгожданное изменение. Теперь в выписках ЕГРН будут указывать тех, кто имеет право жить в квартире, даже если они не собственники (отказники от приватизации, члены семьи из ордеров и т.д.).
Но есть огромный нюанс (и здесь — внимание):
Записи в реестре не появятся сами собой магическим образом. Сведения о «вечных жильцах» внесут только при одном из двух условий:
- Добровольно: текущий собственник и этот жилец вместе пришли в МФЦ и подали заявление.
- Принудительно: есть решение суда, подтверждающее право человека на проживание.
В чем ловушка: собственник не может сам вписать или выписать такого человека. Если жилец не хочет «светиться» или собственник скрывает его наличие, выписка ЕГРН будет идеально чистой.
Итог: рисков станет меньше, но расслабляться рано. Если в ЕГРН пусто — это не значит, что в квартире никого нет. Это может значить, что никто не дошел до МФЦ или суда. Проверять архивные выписки и историю приватизации все равно придется «руками».
9️⃣ Меняются условия семейной ипотеки
С 1 февраля 2026 года:
- одна семейная ипотека на семью,
- супруги обязательно выступают созаемщиками,
- третьих лиц привлекать можно, но тогда они теряют право на льготную ипотеку в будущем.
Цель изменений — убрать схемы с «двумя льготами в одной семье».
🔟 Биометрия в электронных сделках
С июля 2026 года Росреестр сможет принимать электронные сделки от физлиц при подтверждении личности через биометрию.
Как именно это будет работать — пока ждём разъяснений. Но направление понятное: цифровизация будет расширяться.
1️⃣1️⃣ Аренда и патенты: экономика для ИП меняется
Для индивидуальных предпринимателей, которые привыкли сдавать недвижимость на патенте (ПСН), наступают суровые времена.
Что случилось:
- Лимит вниз: максимальный доход для применения патента срезали до 20 млн рублей в год. И это не предел — в планах дальнейшее снижение.
- Кто не заметит: если вы сдаете 1–2 квартиры в Москве, вы вряд ли выйдете за этот лимит. Для вас все по-прежнему.
- Кто в зоне риска: владельцы коммерческих помещений и апартаментов. Если ваш годовой оборот выше 20 млн, патент больше не ваш вариант.
1️⃣2️⃣ Появятся электронные паспорта домов
С 2026 года в ГИС ЖКХ начнут формировать электронные паспорта домов:
✅ состояние,
✅ износ,
✅ характеристики,
✅ площади.
Для Москвы это шаг к большей прозрачности — особенно на вторичке.
1️⃣3️⃣ Налоговые уведомления уйдут в Госуслуги
С августа 2026 года налоговые уведомления будут приходить только в электронном виде через «Госуслуги», в том числе и на недвижимость. Бумажных писем больше не будет.
1️⃣4️⃣ ЖКХ: меняются сроки оплаты
С марта 2026 года:
- платить коммуналку можно до 15 числа,
- платежки будут присылать до 5 числа,
- информация о долгах появится в ГИС ЖКХ.
Итог
Это год, когда:
— налоги станут ощутимее,
— застройщиков постепенно возвращают к ответственности,
— сделки становятся более цифровыми,
— а требования к внимательности — выше.
В недвижимости по-прежнему выигрывает тот, кто понимает правила.
📌 Хотите лучше ориентироваться в текущем рынке Москвы? Мои прошлые материалы:
✅ Рынок недвижимости Москвы: итоги 2025 года и к чему готовиться в 2026-м?
✅ Рынок недвижимости 2026: к чему готовиться покупателям, продавцам и инвесторам?
🤝 Если вы планируете покупку или продажу недвижимости в Москве — записывайтесь на бесплатную консультацию.
Разберём именно вашу ситуацию: стоит ли выходить на рынок сейчас, как сохранить или приумножить капитал.
📞 WhatsApp / Telegram: +7-989-114-38-48 — консультация.
Помогаю выгодно и безопасно продавать и покупать недвижимость.