Если вы ждали, что рынок недвижимости в 2025 году рухнет или, наоборот, улетит в космос — выдыхайте. Не случилось ни того, ни другого.
Мы вошли в фазу «холодного штиля».
Разберемся, почему в Москве всё чаще выгоднее покупать вторичку, чем «блестящий» новострой, и какие сюрпризы рынок готовит в 2026 году.
📉 Вторичка: инфляция съела весь рост
В 2025 году московская вторичка выросла в цене меньше чем на 5%. При официальной инфляции в 6% это означает одно: в реальных деньгах жилье подешевело.
Спрос ушел в самый низ. Люди реже покупали «мечту», чаще покупали то, на что хватило «своих» плюс крошечный добор по безумной ставке в 21%.
При этом «температура» по округам распределилась неравномерно:
✅ в Центральном округе — всего +3,7%,
✅ в Северном и Восточном округах — +5,9–6,5%,
✅ в старой Москве за МКАД — +6,2%.
Однако дешевое жилье дорожало быстрее дорогого.
20% самых доступных квартир выросли в цене на 6,5%, тогда как «дорогой сегмент» прибавил лишь 3,4%.
Это прямой индикатор ограниченного спроса: покупатели шли туда, где жилье все еще оставалось «по силам».
🏗 Новостройки: рост в статистике и суровая реальность
Формально цены на столичные новостройки в 2025 году показали впечатляющий рост — на 15–20%. По данным портала «Мир квартир», средний ценник за «квадрат» достиг внушительных 460 тыс. рублей.
За красивой статистикой и бодрыми цифрами скрывается важный нюанс: дорожали не сами квартиры, а «финансовые схемы».
Если смотреть на рынок в реальном выражении — с учетом инфляции, скидок и акций — ситуация выглядит иначе. Цены либо топтались на месте, либо фактически корректировались вниз через индивидуальные скидки и специальные условия от застройщиков.
По сути, застройщики активно продавали не просто жилье, а сложный финансовый продукт, куда уже были «зашиты» маркетинговые бонусы, субсидированные ставки и рассрочки.
При перепродаже этот «бантик» исчезает, и собственник внезапно обнаруживает, что продать квартиру можно только дешевле, чем продает застройщик, на 10–20%.
Выгоду получат только те, кто покупал недвижимость за «живые» деньги. Таким клиентам застройщики охотно давали скидки до 20–30%.
🏦 Ипотека: рынок на костылях
2025 год окончательно закрепил новый статус-кво: ипотека в Москве стала почти полностью льготной.
Цифры говорят сами за себя:
✅ объём выдачи ипотеки — 4,1–4,3 трлн рублей (–15% к 2024 году),
✅ количество кредитов — около 0,9–1 млн (–30%),
✅ доля льготных программ осенью доходила до 82%,
✅ семейная ипотека заняла до 89% всех госпрограмм.
Рыночные ставки даже после снижения оставались около 21–21,5%, а оживление спроса возможно, по оценкам аналитиков, только при ставках 10–15%, что ожидается не раньше второй половины 2026 года.
📊 Вторичка: меньше сделок, больше осторожности
По данным Росреестра, за январь–ноябрь 2025 года в Москве зарегистрировано 123,6 тыс. сделок на вторичном рынке — это:
❗ –4,1% к 2024 году,
❗ –22,7% к рекордному 2023 году.
При этом:
❗ доля объявлений со снижением цены выросла до 54,6%,
❗ средний дисконт увеличился до 5,1%,
❗ интерес покупателей после снижения ставки вырос на 16%, но без всплеска.
Рынок стал не мертвым — он стал осторожным.
🔮 Что ждет рынок в 2026 году: Главные тренды
Если 2025-й был годом адаптации, то 2026-й станет временем проверки на прочность. Рынок недвижимости Москвы входит в зрелую фазу.
Без истерик, без быстрых денег, без прощения ошибок.
Вот главные тренды, которые изменят правила игры:
1️⃣ Конец ипотечной «халявы»
С 1 февраля 2026 года правила семейной ипотеки ужесточаются. Муж и жена теперь обязаны быть созаемщиками — взять две льготные ипотеки на одну семью в спекулятивных целях больше не получится. Программу окончательно «ограждают» от инвесторов, делая ее чисто социальной.
2️⃣ Застройщики под прицелом
Высокие ставки по кредитам и падение спроса начинают «подсушивать» финансовые потоки девелоперов. Мораторий на штрафы за срыв сроков закончился, и слабые игроки рискуют просто не выдержать нагрузки. По данным Минстроя, перенос сроков уже затронул 19% строящихся объектов, а сумма накопленных штрафов оценивается в 100 млрд рублей.
3️⃣ Навес из «возвратных» квартир.
В 2026 году на рынок могут хлынуть объекты тех, кто не рассчитал силы: банкротов, инвесторов и тех, кто не смог погасить рассрочки или траншевые ипотеки. Этот объем предложения под видом «первички от физлиц» может начать давить на цены, заставляя застройщиков конкурировать уже не друг с другом, а с собственным вчерашним покупателем.
4️⃣ Налоговый «сюрприз»
В 2025 году прошла новая кадастровая оценка. В Москве кадастровая стоимость жилья взлетела в среднем на 23%. Больше всего не повезло жителям Зеленограда (+52,2%) и владельцам домов постройки 2020-х годов (+42,4%). Налоги по-новому мы начнем платить в 2027-м, но осознание придет уже в 2026-м.
Плюс не забываем про повышение ставки НДС до 22% с 1 января 2026 года. Это «тихий» налог, который потянет за собой все: от бетона и арматуры до логистики и услуг отделочников.
Вывод простой: когда растет себестоимость материалов и цена владения объектом, ждать «обвала» цен — затея безнадежная. Рынок будет сопротивляться снижению до последнего, перекладывая издержки в конечную стоимость квадратного метра.
5️⃣ «Эффект Долиной» и безопасность
Громкое дело певицы Ларисы Долиной заставило рынок вздрогнуть и стало катализатором новых инициатив. В Госдуме обсуждают введение «периода охлаждения», когда деньги блокируются до завершения регистрации, и особые правила для сделок с пожилыми собственниками (уведомление родственников). Также звучат предложения усилить роль нотариусов, банков и МФЦ.
Однако в Росреестре призывают не паниковать. Замруководителя ведомства Алексей Бутовецкий отметил, что масштаб проблемы в СМИ сильно преувеличен, а глобально менять законы не нужно — достаточно точечных правок. Глава Росреестра Олег Скуфинский подтвердил: система работает стабильно, сроки регистрации (одни из самых коротких в мире) увеличивать не планируют.
Но вывод очевиден уже сейчас — безопасность сделки для покупателей вторички стала не менее важной, чем цена и локация.
📌Резюме
Рынок недвижимости сейчас находится между двух огней. С одной стороны — заградительные ставки по кредитам, которые тянут цены вниз. С другой — высокая инфляция, повышение издержек при строительстве и страх обесценивания денег, которые заставляют людей парковать капиталы в «бетоне».
2026 год — не год резкого роста и не год обвала.
Если не произойдет очередного форс-мажора, скорее всего, цены в Москве будут двигаться в пределах инфляции — 5–10%.
Рынок входит в фазу, где:
✅ ошибки больше не прощаются,
✅ ликвидность важнее обещаний,
✅ покупать «просто потому что берут» — опасно.
✅ Это время не быстрых сделок, а осознанных решений.
А вы что думаете по поводу рынка недвижимости?
P.S. Разбор актуальных стратегий для покупателей и продавцов на 2026 год опубликовала в новом материале.
Если вы задумываетесь о покупке или продаже недвижимости в Москве — записывайтесь на бесплатную консультацию👇.
🤝 Помогаю выгодно и безопасно покупать и продавать недвижимость.
📞 WhatsApp / Telegram: +7-989-114-38-48 — консультация.
Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы, партнер Федерального агентства недвижимости WELCOME 24.