В прошлом материале я подбила итоги 2025-го и вскользь упомянула тренды 2026-го. Сегодня разберем конкретику: что нас ждет и где расставлены грабли, на которые вы можете наступить.
Изучив мнения ведущих экспертов и аналитиков, я выделила 7 ключевых моментов, которые радикально меняют правила игры на рынке:
1️⃣ Инвестиции в новостройки — все? Давайте честно: когда бетон на этапе котлована в бывшей промке стоит на 20–40% дороже готовой квартиры в обжитом районе — это не рынок, это абсурд. Эксперты говорят прямо: рынок новостроек перегрет. В 2026-м этот пузырь не лопнет с грохотом, но будет больно. Время легких денег закончилось, теперь нужно думать головой.
2️⃣ Застройщики больше себе не принадлежат. Раньше девелопер был королем, сейчас он — заложник банка. Проектное финансирование съедает всё. Как заметил Сергей Смирнов, банк иногда зарабатывает на стройке в три раза больше самого застройщика. Правила игры теперь диктуют финансисты, а не строители. Учитывайте это, когда оцениваете риски.
3️⃣ Для застройщиков 2026-й может стать еще жестче предыдущего. Высокие ставки, порезанные льготные программы и отмена моратория на штрафы за срыв сроков. Издержки растут, спрос падает — ситуация, близкая к «идеальному шторму». Слабые игроки нагрузку могут не выдержать. Не исключено, что рынок ждет большая чистка: мелкие компании уйдут, а их активы и земельные банки заберут гиганты или банки. Выбирайте, кому несете деньги, очень внимательно.
4️⃣ Тренд на «под тапочки» и реальный дефицит. Люди устали от ремонтов и серых коробок. В 2026-м закрепится запрос «под тапочки» — заехал и живешь. Время и нервы на отделку стали слишком дорогими. При этом на рынке парадокс: дикий переизбыток студий-«клетушек» при острой нехватке нормальных семейных квартир.
5️⃣ Ипотека: чудес не будет. Многие сидят в засаде и ждут ставку 10%. Спойлер: ждать придется долго. ЦБ планирует снижать ключевую ставку микроскопическими дозами. Адекватные цифры мы увидим в лучшем случае ближе к концу 2026-го или даже к началу 2027 года.
6️⃣ Хватит «играть» в недвижку. Те времена, когда можно было купить что угодно и оно росло в цене, прошли. Главный совет от экспертов: пора выключать эмоции. Недвижимость перестала быть безопасной гаванью, куда можно закинуть деньги и забыть. 2026-й — год информированных решений. Если вы не анализируете цифры глубоко сами или не доверяете это дело профессионалу, вы не инвестируете, а просто спонсируете рынок.
7️⃣ Будут ли цены расти или падать? Как я уже писала в прошлом материале: если не случится нового форс-мажора, Москва будет ползти вверх в пределах инфляции — на 5–10%.
Многие эксперты сходятся в том, что «дно» мы прошли весной, и теперь рынок медленно разворачивается.
Но взлететь ценам не дадут заградительные ставки на вторичке и обрезание льготных программ в новостройках. С другой стороны — падать им тоже особо некуда. Рост налогов и НДС подстегнет инфляцию, издержки у строителей вырастут, а страх обесценивания денег заставит людей и дальше «парковать» капиталы в бетоне. Ждать обвала бессмысленно, но и на иксах заработать не получится.
Что делать на таком рынке?
📍 Продавцам
✅ Адекватность — ваш главный актив. Те, кто ставит цену «с запасом» и ждет чудо-покупателя, теряют дважды: время и деньги. Запомните: чем дольше объект висит в экспозиции, тем дешевле он уйдет в итоге. Если надо продать сейчас — оценивайте адекватно и решайте задачи, которые планировали решить этой продажей.
✅ Сдавать или продавать? Если у вас свежий фонд и не горит — сдавайте на 3–5 лет. Спокойно получайте доход и ждите, пока капитал прирастет.
✅ Сбрасывайте «неликвид». Старый фонд стремительно дешевеет относительно современных ЖК. Не тяните — продавайте старое сейчас и перекладывайте капитал в ликвидные новые дома. Еще несколько лет, и разрыв в цене станет пропастью.
✅ Ставка на качество. В долгосроке вырастут только современные комплексы с качественной инфраструктурой. Старый фонд будет терять в цене стремительно по отношению к новому.
📍 Покупателям
✅ Есть вся сумма или льгота? Покупайте. Условия меняются быстро, и надеяться на «лучшее завтра» — слабая стратегия. Если подходите под семейную ипотеку и есть реальная необходимость — берите. Но делайте это без паники и спешки: сначала холодный расчет и жесткий отбор объекта. В 2026-м побеждает тот, кто умеет считать, а не тот, кто бежит быстрее всех.
✅ Ловите момент для торга. Сейчас время покупателя. Застройщики и частники на вторичке готовы давать реальные скидки — пользуйтесь этим.
✅ Ипотека «на остаток». Если вам нужно для жизни и не хватает немного, берите кредит на разницу с прицелом на рефинансирование в 2026–27 годах. Ставки снизятся, но таких цен уже может не быть.
✅ Котлован — история на любителя. Покупать «воздух» на этапе фундамента сейчас — затея сомнительная, риски часто не оправданы доходностью. Но если вы не зависите от ипотеки, живете в своем и нашли по-настоящему уникальный проект, которого точно не будет на вторичке, — это может быть оправдано. В остальных случаях — не ищите приключений. Если все же тянет в новостройки, лучше смотреть проекты, где до ключей остался максимум год.
📍 Инвесторам
✅ Короткие деньги закончились. Спекуляции «купил-продал через год» больше не работают.
✅ Горизонт — 5+ лет. Только на такой дистанции сейчас можно выстроить вменяемую доходность.
✅ Аренда как база. Фокус на ликвидные объекты, которые будут востребованы арендаторами годами.
Итог: 2026 год — это не про «авось». Это про сухой прагматизм. Ищите уникальные лоты, не кормите чужую жадность и, главное, не раздувайте свою.
А вы что думаете по этому поводу?😉
Если пропустили, в моих предыдущих разборах — подробнее о том, как мы к этому пришли:
- Рынок недвижимости Москвы: итоги 2025 года и к чему готовиться в 2026-м? — здесь подробный ретроспективный анализ.
- Почему новостройки в Москве не будут дешеветь? — разбираю экономику застройщиков и почему ждать обвала бессмысленно.
- Стоит ли сейчас покупать новостройку на котловане в Москве? — все за и против для тех, кто готов рискнуть.
🤝 Если вы планируете покупку или продажу недвижимости в Москве — записывайтесь на бесплатную консультацию.
Разберём именно вашу ситуацию: стоит ли выходить на рынок сейчас, как сохранить или приумножить капитал.
📞 WhatsApp / Telegram: +7-989-114-38-48 — консультация.
Помогаю выгодно и безопасно продавать и покупать недвижимость.