Вчера страна следила: посмеют ли судебные приставы принудительно выселить мадам Долину и её девочек из квартиры? Тронут ли столь высоких артистов своими постановлениями, описями и прочей бюрократией.
Тронули.
Страна порадовалась за покупателя, которой удалось дойти до Верховного суда, отстоять право на квартиру и добиться реального выселения звезды.
Но так везёт не всем. Пока что это единичный случай восстановления справедливости, а не общепринятая практика (к сожалению).
Даже тем, у кого есть деньги на юристов и госпошлины для вышестоящих инстанций, чаще всего не везёт.
Суды стоят на стороне "обманутых пенсионеров" и укоряют покупателя: "Что ж вы, батенька, не проявили должной осмотрительности? Не убедились, что продавец не находится под влиянием обмана или угроз? Не выяснили, почему так срочно и дёшево продаёт единственное жильё и куда пойдёт после продажи? Вы сами виноваты, покупатель. Сделку признать недействительной, квартиру вернуть, а деньги взыскивайте как придётся..."
Покупатель не виноват
Согласно ст. 10 ГК РФ покупатель и так является добросовестной стороной по умолчанию.
По логике вещей также очевидно (всем, но не суду), что покупатель также не является нянькой и опекуном для продавца, поэтому не обязан выяснять, что там творится под шапкой у продавца, влияют ли на него третьи лица и почему он решил продать жильё.
Депутаты предложили ещё раз закрепить принцип добросовестности при заключении сделки, внеся изменения в ст. 179 ГК РФ: суд не сможет признать сделку недействительной, если добросовестный приобретатель не знал и не мог знать об обмане потерпевшего третьими лицами и в случае, если потерпевший намеренно умолчал об обстоятельствах сделки (при влиянии на его волю третьих лиц).
Как по мне, здесь кроется подвох: чаще всего потерпевший (продавец то есть), упоминает, что временно находился в состоянии, когда не осознавал значения своих действий. Что ввело его в это состояние - вопрос третий. Продавцы уже просекли, что схема с "мошенниками" выдохлась, и лавочку скоро прикроют.
И эту фишку депутаты пока что не предлагают пресечь.
Итак, депутаты поясняют: сейчас покупатель обязан оправдываться суде, что он проявил должную осмотрительность и предпринял меры для проверки сделки и самого продавца. Однако суды увлечены защитой "потерпевшего от сделки", т.е. разнообразных старушек, которые деньги уже потратили на мошенников, а жить им теперь негде.
"Формулировка ч. 2 ст. 179 ГК РФ является крайне размытой, судьи порой не понимают ключевое обстоятельство дела – покупатель должен был знать или знал, что сделка совершается под влиянием третьих лиц, поэтому возможно признание сделки недействительной", – отметили в Госдуме.
Почему суды не понимают столь простой конструкт статьи, депутаты не поясняют. Возможно, опасаются отмены решения в апелляции, поэтому клепают эти решения, невзирая на эту любопытную деталь про "знал или должен был знать" Ясно одно: перекос баланса прав и интересов нужно исправлять, дополнительно защищая покупателей.
Депутаты полагают, что если расписать этот абзац попроще и поконкретнее, это устранит лазейку для мошенников и прочих нечестных на руку продавцов. Вернее, суды перестанут смотреть только на "бездомных продавцов" и обратят внимание на покупателя, который остался и без денег, и без квартиры по вине простоватого пенсионера. "Это позволит искоренить судебную практику, когда покупатель обязан убеждать суд в своей добросовестности вместо продавца, не проявившего должной осторожности и осмотрительности при совершении сделки, и устранить угрозу изъятия имущества у добросовестных покупателей", – рассказали в нижней палате.
Итак, депутаты полагают, что поправка заставит продавца доказывать, что покупатель знал или должен был знать об обмане. Это хорошо.
Плохо то, что в нашем ГК РФ есть ещё изумительные статьи 177 (Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими) и 178 (Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения). Они позволяют дееспособному человеку ссылаться за замутнение сознания и дефекты понимания сделки, при этом и справки из ПНД ничего не покажут, и даже мошенников привлекать не надо. А последствия - возврат квартиры. И с этим пока никто и ничего делать не собирается.
Как считаете, какие поправки действительно могли бы помочь обезопасить сделки с жильём и при этом защитить обе стороны? Ну, добросовестные стороны, я имею в виду. Не таких, как г-жа Кудельман. Поделитесь предложениями в комментах!