Кажется, всё просто. Ставка ЦБ — 21%, ипотека тяжёлая, застройщикам нелегко — значит, новостройки должны дешеветь.
Но цены на них не падают. Более того — хоть и медленно, но продолжают ползти вверх.
А иногда и вовсе парадокс: квартиры на котловане стоят дороже готовых домов — на 10, 20, а то и 40%. Логика будто ломается.
Давайте разберёмся, почему всё именно так.
1. Льготная ипотека раздула цены
С 2020 года, с запуском льготной ипотеки, рынок начал «надуваться».
Резкий рост спроса на новостройки привел к «раздуванию» цен на землю.
Каждый новый участок под застройку стоил дороже предыдущего.
Вместе с ним дорожали согласования, коммуникации, разрешения.
Так росла себестоимость строительства, а с ней — и цена квадратного метра.
Дома, построенные до 2020 года, обходились застройщикам дешевле, потому что земля тогда стоила другие деньги.
Отсюда и разница между «старыми» и новыми новостройками.
2. Есть игрок, про которого часто забывают — банк
Кажется, цены диктуют спрос, предложение и ипотека. Но теперь в этой игре есть главный бенефициар — банк.
После введения проектного финансирования и эскроу-счетов экономика стройки изменилась кардинально.
Раньше застройщик строил на деньги дольщиков — без процентов. Теперь он строит на деньги банка, то есть в кредит.
Покупатель приносит деньги в банк, банк кладет их на эскроу-счет — и они лежат там до окончания стройки.
Бесплатно. Для банка.
Покупатель не получает проценты, хотя его деньги могут «спать» 3–4 года. А застройщик берет кредит у того же банка под проценты.
То есть банк получает деньги от покупателя, потом одалживает их же застройщику — и зарабатывает и там, и там.
Гениально? Да.
3. Банки не сильно переживают, если стройка задерживается
Когда ставка высокая, банк зарабатывает больше. Чем дольше длится стройка, тем дольше деньги дольщиков лежат на эскроу.
Нет ввода дома — нет раскрытия счетов. А значит, банк спокойно крутит эти средства, получая сверхприбыль.
Вот почему массовых распродаж у застройщиков мы не видим. Да, бывают «скидки» 10–20%, иногда и больше. Но перед этим цену могут «надуть» на 30–40%, а потом «щедро» снизить.
Реальных больших скидок нет. У застройщика есть утверждённая финансовая модель, и банк не позволит её нарушать.
Когда ставка снизится — ипотека подешевеет, спрос вырастет, и цены снова пойдут вверх.
Ставки низкие — банк зарабатывает. Ставки высокие — банк тоже зарабатывает. А вот застройщики и покупатели — как получится.
4. Рассрочки и субсидированные ипотеки уже зашиты в цену
Беспроцентная рассрочка или «ипотека от 0,1%» — не подарок.
Эти проценты уже включены в цену.
Поэтому покупателям со 100% оплатой часто дают «скидку» 10–20%.
Им просто продают по реальной стоимости.
А тем, кто берёт рассрочку, — по цене, в которую зашита переплата за все «льготы».
5. Подрядчики — слабое звено
Из-за дорогих кредитов подрядчикам сейчас тяжелее всех.
Многие работают по постоплате: сначала делают работу, потом ждут деньги.
Чтобы не остановиться, им приходится кредитоваться под огромный процент — и это сжирает всю прибыль.
Кто-то уже сыпется, другие поднимают цены, закладывая туда проценты банкам.
Если примут новые поправки по НДС (а депутаты уже проголосовали «за» в первом чтении), себестоимость вырастет ещё сильнее.
Я специально посмотрела, кто голосовал «за» — чтобы знать, за кого не голосовать в следующий раз.
Получилось — за всех. 😕
Все эти расходы застройщики заложат в будущие проекты.
Строить дешевле просто невозможно. Даже если очень захотеть.
Что делать покупателям
✅ Во-первых, не спешите с покупкой на котловане.
Сейчас это не самая выгодная стратегия — слишком много неизвестных.
Бывают, конечно, исключения: редкая локация, уникальный проект или ситуация, когда застройщик купил участок давно — ещё по старым ценам. Тогда стартовая цена может быть близка к рыночной по району.
Но такие случаи — редкость.
В целом безопаснее выбирать новые дома, которые уже построены или будут сданы в течение года.
✅ Во-вторых, присмотритесь к переуступкам от физлиц.
Часто они дешевле, чем напрямую у застройщика — даже с учётом всех акций. Разница может составлять миллионы рублей на дорогих объектах.
Да, такие сделки требуют проверки не только застройщика, но и продавца. Но при грамотной юридической поддержке можно сэкономить серьёзную сумму.
А сэкономленные деньги направить на ремонт или обустройство квартиры.
Резюме
Многие ожидали, что при росте ставки ЦБ и отмене льготной ипотеки цены упадут.
Я, честно говоря, тоже на это надеялась в 2023 году — пока не разобралась, как система устроена.
Не упадут.
Потому что система работает иначе.
Банки держат рынок на плаву, застройщики балансируют, а покупателям остаётся лавировать.
Зато понимание этой механики помогает не теряться и не питать иллюзий.
На рынке недвижимости выигрывает тот, кто понимает, как устроена игра.
И да — покупать сейчас (особенно без ипотеки) выгоднее, чем будет через год, когда ставки снизятся до адекватных и спрос снова пойдет вверх.
Исключение — семейная ипотека или случай, когда не хватает небольшой суммы, и ипотекой просто «добивают хвостик».
А вы что думаете по этому поводу?
🤝 Если вы планируете покупку или продажу недвижимости в Москве — можно обсудить стратегию лично.
Разберём именно вашу ситуацию: стоит ли выходить на рынок сейчас, как сохранить или приумножить капитал.
📞 WhatsApp / Telegram: +7-989-114-38-48 — консультация.
Ольга Левчук, эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы, партнёр Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24