Вот уже пятый год я помогаю клиентам с подбором квартир в Москве в качестве брокера первичной недвижимости и эту статью решил посвятить самым распространенным ошибкам в таком ответственном деле, как поиск недвижимости.
1. Делать выводы о локации по вашему личному впечатлению
Распространенная ситуация: приехали на локацию, а там старые дома, инфраструктуры нет, дорог нет, стройка и грязь - "не рассматриваем", хотя проект очень качественный и интересный.
Вместо изучения перспектив локации в офисе у застройщика или самостоятельного с помощью mos.ru и других порталов, вы едете в уже очевидно развитую локацию на пике стоимости и покупаете компромиссный проект или вообще старый фонд.
Если для вас критически важно жить здесь и сейчас и нет никакой разницы, насколько это финансово неграмотно - вперед!
НО, если это не основное и не единственное жилье, покупаемое, в том числе с инвестиционной задачей - вопрос изучения развития локации для вас может быть даже более важен, чем выбор конкретного проекта или квартиры, ведь за 3-5 лет конкретное место в Москве может измениться до неузнаваемости, как это сейчас происходит с Павелецкой, Шелепихой, ЗИЛом и Спартаком, как это произошло с Пресней в 2010-Х.
Если вы покупаете для себя основное жилье, но рассматриваете ранние стадии ради привлекательной цены с горизонтом строительства от 2 лет, для вас это также актуально.
2. Слишком конкретный запрос.
То, что в теории должно вам помочь, скорее всего, вас ограничит от 95% рынка. Если вы знаете, что хотите купить, то почему до сих пор не купили?
Лучшие квартиры покупают эмпирики, а не теоретики.
Поверьте, лучше не знать, что вам конкретно нужно и поехать смотреть 3-4 проекта по принципу подходящей локации. На месте вы разберетесь и с форматом, и с предпочтениями, и с планировкой, а ваши предпочтения будут соотнесены с тем, что реально предлагает рынок.
3. Ждать падения рынка.
У меня есть несколько клиентов, которые ждут падения рынка с 2020 года. Каждый год находятся новые предсказатели, пророчащие падение, но если бы те клиенты сделали бы худший выбор квартиры в 2020 году, то в 2026 они все равно были бы в большом плюсе.
Капитал в кэше = потеря ценности денег.
На минимальном отрезке времени в 7 лет российский рынок недвижимости исторически всегда показывал рост с 1991 года.
4. Не доплачивать за виды.
Дело не в чувстве прекрасного, а в дальнейшей ликвидности и инсоляции квартиры. Темная квартира, купленная за сумму X с видом в соседний корпус может потом застрять в рынке на полгода, а за сумму 1,2X с видом на парк улетит по цене 1,5X.
Однажды я был в доме, где разница между 3 и 4 этажом составляла 280 тысяч долларов. Пример гиперболизированный, но 4 этаж был продан быстрее.
5. Среди прочих выбирать линейные планировки.
Мне нравятся глубокие "линейки" за то, что там можно организовать достаточно большие ванные, гардеробные и постирочные...
...но при возможности за аналогичные деньги купить угловую, распашную или, тем более, 3-стороннюю планировку, выбирайте, пожалуйста, последние.
Больше окон, больше света, меньше коридоров, да элементарно легче проветривать квартиру.
Подписывайтесь на мой канал! Здесь я пишу о московской недвижимости.
Ссылки на другие интересные статьи:
Как продать квартиру в Москве дорого. Часть 1.
Квартиры, которые почти невозможно продать