Это мой личный и субъективный топ, основанный исключительно на личном опыте пятилетней работы на вторичном рынке.
За основу я беру не статистику или исследования, а опыт десятков показов определенных объектов, которые не привели к сделке и ту обратную связь, которую я получал от реальных покупателей, поэтому, конечно, могу в чем-то заблуждаться.
Что, на ваш взгляд, делает продажу квартиры крайне тяжелой и долгой?
2 этаж, вид на железную дорогу, деревянные перекрытия, проблемы с документами, расположение в промзоне, дома с трагической историей?
Сегодня не будет ничего из этого :)
5. Квартиры с очень дорогим ремонтом начала 2000-х.
Амбициозность таких решений безгранична: я встречал и Древний Египет с отсылками к Нилу в ванных, и оммаж на Эрмитаж в холлах. Бывает и так, что такие стили применяют в одной квартире...
В современном рынке такие квартиры зачастую оцениваются дешевле, чем такие же квартиры без отделки.
4. Трехуровневые квартиры
Если квартиры в 2 уровня пугают в большей степени покупателей в зрелом возрасте и семьянинов с маленькими детьми и домашними животными, но в то же время подкупают гостиными с 6-метровыми потолками (в современном девелопменте),
то квартиры в 3 уровня пугают всех, потому что люди не понимают, что с ними делать и как их эффективно и комфортно эксплуатировать.
В домах начала 2000-х могут быть большие проблемы с ликвидностью даже двухуровневых квартир, потому что там как раз почти не проектировали второй свет в гостиной и экстра-высокие потолки. Фактически получаются 2 квартиры друг над другом с лестницей.
3. Несоответствие функционала и площади
На золотой миле в начале 2000-х иметь 150-метровую квартиру с 1 спальней, где кухня-гостиная могла иметь площадь порядка 80 метров, а сама спальня - около 40 было не то что нормально, а очень даже престижно.
Такой размах в элитной недвижимости с годами постепенно сменялся рациональностью и сейчас даже покупатели самых дорогих квартир столицы часто исходят из функционала и рациональности, поэтому подобные планировки сегодня воспринимаются: "под снос", "капитальный ремонт".
Соответственно, чем ниже сегмент дома, где находится такая планировка "с размахом", тем более странно она там выглядит. В бизнес-сегменте дисконт на такие квартиры от рынка может перевалить дисконт от полного отсутствия отделки в квартире.
2. Переуступки на ранних и средних стадиях строительства в больших ЖК
Я искренне считаю и убежден, что переуступки - это самый сложный продукт с точки зрения продажи на рынке недвижимости.
Собственник не может конкурировать по цене ни с застройщиком, который вкладывает десятки миллионов рублей только в офис продаж проекта с огромным макетом, презентациями, 3D-картами и упаковкой в целом, ни с уже построенными квартирами на вторичке, в которых можно организовать показ для клиента и он сам увидит все своими глазами.
Профессиональный брокер с опытом продажи переуступок может при удачном стечении обстоятельств нивелировать эту разницу до 10%, но, конечно, не сможет стереть ее полностью.
Если у вас есть возможность дождаться получения ключей - дождитесь.
1. Вид в стену или "окна в окна"
Если в Петербурге дома-колодцы - привычное дело, то в Москве к аналогичному явлению относятся крайне холодно.
Клиентам, по моим наблюдениям, не столько важны виды, сколько важен открытый горизонт и инсоляция (естественный дневной свет) в квартире.
Терпимой для города психологической отметкой я выделяю расстояние в 30-40 метров, в историческом центре это может вполне быть и 15-20 метров, но все квартиры, где расстояние от окон до соседнего дома составляет менее 10 метров крайне тяжело продавать.
Подписывайтесь на мой канал! Здесь я пишу о московской недвижимости.
Ссылки на другие интересные статьи:
Как продать квартиру в Москве дорого. Часть 1.
17% годовых на офисах в Москве
Самый инфраструктурный ЖК в Москве
Малоэтажный ЖК на Соколе по цене комфорт класса
Недавно я посчитал свой личный рейтинг: примерно 20% квартир, в которые я когда-либо приходил и где предметом обсуждения была продажа этой квартиры заканчивались сделкой, при этом согласие собственника на продажу повышало вероятность до 35%.
Если вы планируете продавать квартиру в Москве - напишите мне, составлю индивидуальный план продажи вашей квартиры, назначим встречу в Москве.